Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Stare Miasto, działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), w odpowiedzi na Państwa pismo z dnia 02.07.2004 r., Nr (...), uprzejmie informuje:

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) zwalnia się od podatku czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych, nie będących członkami spółdzielni, za które pobierane są opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 119, poz. 116 ze zm.).

Z analizy powyższego przepisu wynika, iż wszystkim podmiotom, na rzecz których wykonywane są czynności zwolnione, przysługują tytuły prawne do zajmowanych lokali. A contrario zwolnieniem nie zostały objęte czynności wykonywane na rzecz podmiotów zajmujących lokale bez tytułu prawnego. W takiej sytuacji należało, by najpierw rozważyć, z jaką czynnością (usługą) mamy do czynienia.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, przy czym czynności te podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określanych przepisami prawa. Konsekwencją takiego ujęcia może być uznanie bezumownego (i bez tytułu prawnego) zajmowania lokalu za jego wynajem, nawet w przypadku braku stosownej umowy zawartej między stronami.

Art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zawiera definicję umowy najmu. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 659 § 2 ustawy Kodeks cywilny czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Jak wynika z zacytowanego przepisu najem jest umową, na mocy której obie strony zobowiązują się wzajemnie spełniać na swoją rzecz świadczenia: wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz (stanowiącą przedmiot najmu) najemcy do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Należy zaznaczyć, że umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. W każdym jednak przypadku przedmiot najmu jest po rozwiązaniu umowy zwracany wynajmującemu - jest to cecha charakterystyczna umowy najmu.

Świadczenie usługi najmu odbywa się zatem na podstawie umowy zawartej pomiędzy wynajmującym oraz najemcą. W sytuacji braku takiej umowy nie powstaje łączący strony stosunek najmu, co powoduje po stronie zajmującego lokal obowiązek wydania spornego przedmiotu, a po stronie podmiotu, któremu przysługuje tytuł prawny do lokalu roszczenie o wydanie tego przedmiotu.

Do chwili wydania tego przedmiotu na żądanie uprawnionego mamy do czynienia z tzw. bezumownym korzystaniem z lokalu, które jednak nie jest równoznaczne ze świadczeniem przez właściciela rzeczy usług, polegających na wynajmowaniu nieruchomości, o ile odbywa się wbrew woli właściciela (wezwanie do wydania rzeczy). W takim przypadku zapłata określonej kwoty pieniężnej wiąże się z roszczeniem naprawienia wynikłej po stronie właściciela rzeczy szkody z powodu niemożności swobodnego rozporządzania tą rzeczą.

Żądane wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy będącej cudzą własnością stanowi w przedmiotowym przypadku formę kary umownej, czy też odszkodowania, które jako nie wynikające z odpłatnego świadczenia usługi nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zaznaczyć należy jednakże, iż jeżeli użytkowanie nieruchomości wykazuje znamiona najmu (aprobata właściciela), wówczas dochodzi do odpłatnego świadczenia usług, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W takiej sytuacji należy zastosować stawkę właściwą dla świadczonej usługi.

Tym niemniej jednak, zdaniem Naczelnika Urzędu, utrata członkowstwa w spółdzielni nie jest jednoznaczna z utratą tytułu prawnego do lokalu. Naczelnik Urzędu zwraca w szczególności uwagę na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r. (Sygn. akt: K 32/03), zgodnie z którym (ze względu na niekonstytucyjność wymienionych w wyroku przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) od dnia 15 kwietnia ustanie członkowstwa w spółdzielni mieszkaniowej nie powoduje wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Jednocześnie Naczelnik podkreśla, iż organ podatkowy nie jest powołany do dokonywania oceny czynności cywilnoprawnych, podejmowanych przez Podatnika. Określenie, czy w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z najmem nieruchomości, z jej bezumownym używaniem (bez tytułu prawnego), czy też z inną czynnością należy do właściciela nieruchomości. Oceny tej winien dokonać w oparciu o właściwe przepisu Kodeksy cywilnego.

Nadmienia się także, iż zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (...) usługi wynajmu lokali użytkowych podlegają opodatkowaniu według stawki podstawowej, tj. 22 %, podczas gdy usługi wynajmu lokali mieszkalnych korzystają ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 w/w ustawy. Używanie nieruchomości bez tytułu prawnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o ile nie następuje za wiedzą i zgodą uprawnionego do lokalu. Zauważyć jedynie należy, że brak pisemnej umowy najmu nie przesądza o tym, że stosunek najmu nie istnieje.

Odpowiedzi udzielono w oparciu o stan prawny obowiązujący w dniu 02.08.2004 r.