INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 24.08.2012 r. (data wpływu 27.08.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych z zachowaniem zadatku w wyniku odstąpienia od zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27.08.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych z zachowaniem zadatku w wyniku odstąpienia od zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wraz z mężem była współwłaścicielką 1/2 części niezabudowanej nieruchomości położonej w W., stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 75/2. W dniu 10 stycznia 2008 r. przed notariuszem, aktem notarialnym została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży ww. nieruchomości. Tytułem zadatku nabywca wpłacił na rzecz Wnioskodawczyni i Jej męża (sprzedających) kwotę 93.232,50 złotych. W umowie przedwstępnej strony postanowiły, że umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie 21 dni licząc od dnia uprawomocnienia się decyzji o warunkach zabudowy, nie później jednak niż w terminie 6 miesięcy licząc od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży. Z uwagi na wydanie przez Prezydenta Miasta decyzji odmownej w przedmiocie warunków zabudowy oraz złożenia przez nabywcę odwołania od tej decyzji, strony postanowiły zmienić termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Stosowny aneks w formie aktu notarialnego został zawarty przed tym samym notariuszem w dniu 28 maja 2008 r.. Zgodnie z brzmieniem § 4 aneksu, strony postanowiły, że umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie 60 dni licząc od dnia wydania i doręczenia Kupującemu decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w przedmiocie odwołania od decyzji Prezydenta Miasta z dnia 12.05.2008 r. Ponadto ustalono, że „W przypadku, gdyby w terminie do dnia 31 grudnia 2008 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (...) nie wydało i nie doręczyło decyzji kupującemu, kupującemu przysługiwać będzie w tym samym terminie prawo odstąpienia od umowy; w takim przypadku sprzedający zobowiązani są do zwrotu zadatku”. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 24 lipca 2008 r. uchyliło decyzję Prezydenta Miasta i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania temu organowi. Decyzją z dnia 03 grudnia 2008 r. Prezydent miasta ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania nieruchomości. Decyzja Prezydenta Miasta z przyczyn dotyczących nabywcy (celowe unikanie odbioru decyzji przez kupującego), nie została doręczona kupującemu w terminie określonym aneksem do umowy, tj. do dnia 31 grudnia 2008 r. Kupujący w piśmie wysłanym w dniu 31 grudnia 2008 r. do sprzedających odstąpił od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Jako sprzedający (Wnioskodawczyni wraz z mężem) nie uznali podstaw do odstąpienia od umowy przedwstępnej i pismem z dnia 29 lutego 2009 r. wezwano kupującego do stawienia się w dniu 6 marca 2009 r. w Kancelarii Notarialnej w celu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości. Kupujący nie stanął we wskazanym terminie do zawarcia umowy sprzedaży. W dniu 18 marca 2009 r. doręczono kupującemu odpis aktu notarialnego z dnia 11 marca 2009 r., zawierający protokół oświadczeń sprzedających o zatrzymaniu otrzymanego od kupującego zadatku, na podstawie normy art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Nabywca nie uznał podstaw prawnych do zatrzymania zadatku przez sprzedających, wzywając pismem z dnia 19 marca 2009 r. do jego zwrotu. Kwestia zwrotu zatrzymanego zadatku była przedmiotem korespondencji stron. Wobec braku porozumienia w zakresie rozliczeń stron w przedmiocie zatrzymanego zadatku, nabywca pozwem z dnia 05 października 2009 r. wystąpił na drogę postępowania sądowego o jego zwrot z tytułu bezprawnego i bezpodstawnego zatrzymania zadatku przez sprzedających. Obecnie sprawa zwrotu zatrzymanego zadatku jest przedmiotem rozpoznania przez sąd.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Kiedy powstanie po stronie podatnika przychód i obowiązek zapłaty podatku w podatku dochodowym od osób fizycznych, z tytułu otrzymanego zadatku na poczet zawarcia umowy przyrzeczonej, w sytuacji gdy do zawarcia finalnej umowy nie doszło, zaś sprawa o zwrot zadatku jest przedmiotem rozpoznania przez sąd...

Zdaniem Wnioskodawczyni, kwestia zasadności i podstaw formalno-prawnych do zatrzymania przez sprzedających otrzymanego od kupującego zadatku, na tle skomplikowanego stanu faktycznego i prawnego w niniejszej sprawie nie jest jednoznaczna. Wnioskodawczyni wraz z mężem jako sprzedający złożyli w dniu 11 marca 2009 r. oświadczenie o zatrzymaniu zadatku. Pismem z dnia 19 marca 2009 r. kupujący wezwał sprzedających do zwrotu zadatku, uznając że został on zatrzymany bezprawnie i bez podstaw wynikających z wiążącej strony umowy. Jednocześnie kupujący poinformował, że w przypadku nie zwrócenia niezwłocznie zatrzymanego zadatku, będzie dochodził ochrony swoich praw na drodze postępowania sądowego, co też w konsekwencji uczynił, występując w dniu 05 października 2009 r. ze wskazywanym wyżej powództwem.

Przepis art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W ocenie Wnioskodawczyni przychód nie powstał w momencie otrzymania zadatku przez sprzedającego, tj. przy zawarciu umowy przedwstępnej, albowiem zawierając umowę przedwstępną podatnik nie mógł przewidzieć jej skutków.

Zgodnie z treścią art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Z przepisów art. 394 § 2 i 3 wynika natomiast, że w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Według Wnioskodawczyni do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej zadatek stanowił niejako depozyt na poczet oczekiwanej transakcji, tj. finalnej umowy sprzedaży nieruchomości, która gdyby faktycznie doszła do skutku, uwzględniałaby kwotę wcześniej przekazanego zadatku. Zdaniem Wnioskodawczyni rzeczywisty przychód podlegający opodatkowaniu, z tytułu otrzymanego zadatku powstanie w momencie wydania prawomocnego wyroku Sądu, na mocy którego będzie mogła wraz z mężem otrzymany zadatek zatrzymać. Do tego czasu nie można mówić o „otrzymaniu lub postawieniu do dyspozycji podatnika” pieniędzy, w sytuacji gdy mając świadomość, iż podstawa zatrzymania zadatku jest sporna i niejednoznaczna, należy liczyć z obowiązkiem zwrotu otrzymanego zadatku wraz z odsetkami, w szczególności w związku z wytoczonym przeciwko Wnioskodawczyni i Jej mężowi powództwem. Wobec powyższego, aby można uznać, iż mamy do czynienia z przychodem, który winien być przedmiotem opodatkowania, powinien on mieć charakter trwałego przysporzenia majątkowego, tj. mającego konkretny wymiar majątkowy. Powinien on zwiększać majątek podatnika. Tym samym nie można mówić o przychodzie w sytuacji, gdy podatnik nie może swobodnie rozporządzać otrzymanymi środkami finansowymi, zaś podmiot, który te środki przekazał domaga się ich zwrotu, uznając że ich posiadanie przez podatnika pozbawione jest podstaw faktycznych i prawnych. Warunkowy charakter dysponowania przekazanymi środkami pieniężnymi, czy to w przypadku dysponowania zadatkiem w okresie od dnia jego otrzymania przy zawarciu umowy przedwstępnej do dnia zaliczenia go na poczet faktycznego wykonania umowy przyrzeczonej, czy też w okresie późniejszego sporu sądowego o jego zwrot w związku z niedojściem do skutku umowy przyrzeczonej i zatrzymaniem zadatku przez sprzedających, sprzeciwia się ocenie polegającej na uznaniu go za przychód w rozumieniu w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego Wnioskodawczyni przyjmuje, że obowiązek rozliczenia podatkowego z tytułu otrzymanej kwoty zadatku winno nastąpić po wydaniu przez sąd prawomocnego orzeczenia potwierdzającego podstawę do zatrzymania otrzymanego zadatku. Rozliczenie winno nastąpić na ogólnych zasadach, zgodnie z przepisami art. 45 ust. 1 oraz ust. 4 pkt 1 w związku z art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w zeznaniu rocznym za rok podatkowy w którym zostało wydane prawomocne orzeczenie sądu, zasądzające otrzymany zadatek.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Przepis art. 11 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zatem o przychodzie można mówić wtedy, gdy ma on charakter trwałego przysporzenia majątkowego, tj. mającego konkretny wymiar finansowy.

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.

Z przepisu art. 394 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) wynika, iż w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Art. 394 § 2 i § 3 ww. ustawy stanowi natomiast, że w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w dniu 10 stycznia 2008 r. aktem notarialnym została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Tytułem zadatku nabywca wpłacił kwotę 93.232,50 złotych. W umowie przedwstępnej strony postanowiły, że „umowę sprzedaży zostanie zawarta w terminie 21 dni licząc od dnia uprawomocnienia się decyzji o warunkach zabudowy, nie później jednak niż w terminie 6 miesięcy licząc od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży. Z uwagi na wydanie przez Prezydenta Miasta decyzji odmownej w przedmiocie warunków zabudowy oraz złożenia przez nabywcę odwołania od tej decyzji, strony postanowiły zmienić termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Stosowny aneks w formie aktu notarialnego został zawarty przed tym samym notariuszem w dniu 28 maja 2008 r. Zgodnie z brzmieniem § 4 aneksu, strony postanowiły, że umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie 60 dni licząc od dnia wydania i doręczenia Kupującemu decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w przedmiocie odwołania od decyzji Prezydenta Miasta z dnia 12.05.2008 r. Ponadto ustalono, że „W przypadku, gdyby w terminie do dnia 31 grudnia 2008 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (...) nie wydało i nie doręczyło decyzji kupującemu, kupującemu przysługiwać będzie w tym samym terminie prawo odstąpienia od umowy; w takim przypadku sprzedający zobowiązani są do zwrotu zadatku”. Kupujący w piśmie wysłanym w dniu 31 grudnia 2008 r. do sprzedających odstąpił od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Sprzedający (Wnioskodawczyni wraz z mężem) nie uznali podstaw do odstąpienia od umowy przedwstępnej i pismem z dnia 29 lutego 2009 r. wezwali kupującego do stawienia się w dniu 6 marca 2009 r. w celu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości. Kupujący nie stanął we wskazanym terminie do zawarcia umowy sprzedaży. W dniu 18 marca 2009 r. doręczono kupującemu odpis aktu notarialnego z dnia 11 marca 2009 r. zawierający protokół oświadczeń sprzedających o zatrzymaniu otrzymanego od kupującego zadatku, na podstawie normy art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Nabywca nie uznał podstaw prawnych do zatrzymania zadatku przez sprzedających, wzywając pismem z dnia 19 marca 2009 r. do jego zwrotu.

W związku z tym, że w przedmiotowej sprawie nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży z winy leżącej po stronie kupującego, Wnioskodawczyni zachowała otrzymany zadatek. Ponadto nabywca pozwem z dnia 05 października 2009 r. wystąpił na drogę postępowania sądowego o zwrot z tytułu bezprawnego i bezpodstawnego zatrzymania zadatku przez sprzedających. Obecnie sprawa zwrotu zatrzymanego zadatku jest przedmiotem rozpoznania przez sąd.

W związku z powyższym wątpliwości Wnioskodawczyni budzi kwestia momentu powstania obowiązku podatkowego w związku z otrzymanym zadatkiem.

Przechodząc na grunt przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w świetle powołanych powyżej przepisów oraz zaistniałego stanu faktycznego należy stwierdzić, iż kwota zachowanego zadatku stanowi przysporzenie majątkowe, skutkujące powstaniem przychodu w rozumieniu wyżej przywołanego art. 11 ust. 1 ww. ustawy .

W sytuacji, gdy jedna ze stron zatrzymuje otrzymany zadatek, zastosowanie będą miały przepisy art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z brzmieniem powołanej normy prawnej za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i 17 oraz przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach.

Katalog przychodów z innych źródeł jest katalogiem otwartym, o czym przesądza użycie przez ustawodawcę sformułowania „w szczególności”. Wyliczenie zawarte w art. 20 ust. 1 ww. ustawy jest zatem jedynie wyliczeniem przykładowym.

Tym samym kwota zachowanego zadatku, jako przysporzenie majątkowe, stanowi przychód objęty tym przepisem. Bez znaczenia dla powstania po stronie Wnioskodawczyni przychodu z tytułu otrzymanego zadatku, jest fakt sądowego dochodzenia przez kupującego swoich racji, w tym ewentualnego zwrotu zadatku.

Bezsprzecznym zatem jest fakt, że przychód z tytułu otrzymania zadatku powstał w 2009 r., kiedy to kupujący nie przystąpił do podpisania umowy przyrzeczonej, a sprzedający zachował otrzymany zadatek, tj. w momencie, kiedy okazało się, że przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości nie dojdzie do skutku.

Stosownie do przepisu art. 9 ust. 1a powyższej ustawy, dochody z innych źródeł podlegają sumowaniu z innymi dochodami.

Na mocy przepisu art. 45 ust. 1 powołanej ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8.

Natomiast zgodnie z przepisem 45 ust. 4 ww. ustawy, w tym samym terminie należy wpłacić należny z tego tytułu podatek.

Reasumując należy stwierdzić, że otrzymany w 2008 r. zadatek w momencie jego zachowania przez Wnioskodawczynię (w 2009 r.) będzie stanowił przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający opodatkowaniu na zasadach ogólnych, zgodnie z art. 27 tej ustawy, według skali podatkowej. Zatem, przedmiotowy zadatek należało opodatkować w zeznaniu podatkowym za 2009 r. Bez znaczenia dla powstania po stronie Wnioskodawczyni przychodu z tytułu otrzymanego zadatku jest fakt sądowego dochodzenia przez kupującego swoich racji, w tym ewentualnego zwrotu zadatku.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) Minister właściwy do spraw finansów publicznych na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Interpretacja dotyczy tylko Pani jako Wnioskodawcy. Nie wywołuje skutków prawnych dla małżonka Wnioskodawczyni.

W związku z powyższym w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego przez małżonka Wnioskodawczyni, winien on złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. , poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.