Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków - Nowa Huta działając na podstawie przepisu art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa ( Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), w odpowiedzi na zapytanie doręczone do tut. Urzędu w dniu 23.06.2004 r., w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług, obrotu uzyskanego z tyt. świadczonych usług w zakresie administrowania nieruchomościami oraz momentu powstania obowiązku rejestracji w zakresie podatku od towarów i usług.

Z Pani pisma wynika , że usługa wykonywana jest na podstawie zawartej umowy zlecenia z właścicielem nieruchomości, w ramach działalności wykonywanej osobiście, o której mowa w art. 13 pkt 8 lit. b ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 14, póz. 176 ze zm.).

Ustawa z dnia 5.04.2004 r. o podatku od towarów i usług ( Dz. U. Nr 54, poz. 535 ) w art. 15 ust. 1 i 3, zawiera odmienną definicję podatnika, jak i działalności wykonywanej osobiście niż przytoczony przez Panią zapis art. 13 pkt 8 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustawodawca w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług określił katalog osób, które są podatnikami podatku od towarów i usług. Jedną z tych osób, są osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Przez samodzielnie wykonywaną działalność gospodarczą należy rozumieć, działalność wykonywaną samodzielnie na własne ryzyko ekonomiczne i prawne. Mając na uwadze tą zasadę, ustawodawca w art. 15 ust. 3 ustawy zawarł zamknięty katalog czynności, których wykonanie przy zachowaniu warunków określonych w art. 15 ust. 3 pkt 1-3, wyłącza osobę wykonującą daną czynność z grona podatników.

Analizując przedstawioną wraz z zapytaniem umowę zlecenia na odpłatne świadczenie usług w zakresie administrowania nieruchomością, należy stwierdzić, że umowa jak i opisany stan faktyczny nie wyczerpuje dyspozycji, zawartych w art. 15 ust. 3 pkt. 1-3 ustawy VAT. Zawarta umowa zlecenia (jak i opisany stan faktyczny) wskazuje, że nie jest Pani w stosunku pracy ze zleceniodawcą. Brak tego elementu wyłącza Panią z postanowień zapisu pkt 1 i 2 ust. 3 art. 15 nowej ustawy o podatku od towarów i usług, gdzie warunkiem koniecznym do nie uznania wykonywanych czynności za wykonywaną samodzielną działalność gospodarczą, jest bycie w stosunku pracy ze zleceniodawcą tj. wykonywanie - uzyskiwanie przychodów w rozumieniu art. 12 ust. 1-6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm. ).

Przedłożona umowa, jest umową zlecenia, gdzie zlecający określa przedmiot umowy jak i wynagrodzenie, a zleceniobiorca zobowiązuje się do wykonania przedmiotu umowy zgodnie z umową za określone wynagrodzenie. Z treści umowy nie wynika, aby zleceniodawca ponosił odpowiedzialność za podjęte przez zleceniobiorcę działania w ramach świadczonych usług zgodnie z umową zlecenia. Taki stan faktyczny i prawny wskazuje na nie wyczerpanie dyspozycji zawartych w pkt 3 ust. 3 art. 15 nowej ustawy, gdzie ustawodawca jako warunek konieczny umowy określił odpowiedzialność zleceniodawcy za działania zleceniobiorcy, ( których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych) do nie uznania czynności za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą przez zleceniobiorcę. Brak spełnienia tego warunku w zapisach umowy powoduje, że zleceniobiorca działa na własne ryzyko ekonomiczne i prawne jako podatnik podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe tut. organ podatkowy stwierdza, że świadczona przez Panią usługa administrowania nieruchomością na podstawie zawartej umowy zlecenia, mieści się w pojęciu samodzielnej działalności gospodarczej wykonywanej przez osoby fizyczne, o której mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż nie zachodzą przesłanki wyłączające spod opodatkowania tą czynność, wymienione w ust. 3 pkt 1-3 przywołanego wyżej artykułu, wobec tego jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do momentu przekroczenia limitu jak i wysokości limitu obrotu powodującego powstanie zobowiązania podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, tut. organ podatkowy wyjaśnia, że tą kwestie reguluje art. 113 ust. l, w związku z art. 168 ust. 3 nowej ustawyo podatku od towarów i usług. Zmiana sposobu płatności ze stałej kwoty na płatność prowizyjną, dokonana w kwietniu 2004 r. generalnie, co do zasady nie zmienia sposobu ustalenia wartości sprzedaży w poprzednim roku podatkowym, o której mowa w art. 113 ust. 1 ww. ustawy . Takie stanowisko wynika wprost z zapisu ust. 3 art. 168 nowej ustawy , gdzie ustawodawca w celu ustalenia wartości sprzedaży opodatkowanej, o której mowa w art. 113 ust. 1 nowej ustawy , uzyskanej w poprzednim roku podatkowym, jak i w okresie od 01 stycznia do 30 kwietnia 2004 r., odsyła do zasad zawartych w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.). Mając na uwadze, że od 01 maja 2004 r. zakres zwolnień przedmiotowych został ograniczony, dotyczy to też, co do zasady usług w zakresie administrowania nieruchomościami świadczonymi na zlecenie ( z wyjątkiem usług administrowania nieruchomościami mieszkalnymi świadczonymi na zlecenie, PKWiU ex 70.32.11 ).

W przypadku uzyskania w poprzednim roku podatkowym lub w okresie od 01 stycznia do 30 kwietnia 2004 r. sprzedaży w kwocie wyższej niż 45.700zł., winna Pani złożyć stosowne zgłoszenie rejestracyjne przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż zwolnione od podatku ( art. 96 ust. 5 pkt 1 nowej ustawy ).
Z przedstawionego stanu faktycznego nie wynika wprost, jakimi budynkami Pani administruje. Jeżeli usługa administrowania, dotyczy tylko i wyłącznie budynków mieszkalnych ( PKWiU ex 70.32.11), to nadal korzysta ze zwolnienia przedmiotowego zgodnie z treścią § 8 ust. 1l pkt 8 rozporządzenia Min. Fin. z dnia 27 kwietnia 2004 r w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług ( Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.). W takim przypadku nie ciąży na Pani obowiązek rejestracyjny w zakresie podatku od towarów i usług ( art. 96 ust 3 nowej ustawy ), aczkolwiek może Pani fakultatywnie dokonać rejestracji jako podatnik VAT zwolniony ( art. 96 ust. 4 nowej ustawy ).
Jeżeli wykonuje Pani usługi, świadczone na zlecenie, zwolnione jak i nie zwolnione od podatku, w zakresie administrowania nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi to należy stosować zasadę w zakresie rejestracji jako podatnik VAT czynny, określoną w art. 96 ust. 5 pkt 1 nowej ustawy o podatku od towarów i usług.