POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r.-Ordynacja podatkowa (Dz.U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku podatnika o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie wysokości stawki podatkowej podatku od towarów i usług dla dostawy nieruchomości gruntowej zabudowanej bez wymaganego prawem zezwolenia,

stwierdzam, że:

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest nieprawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

Uzasadnienie

W celu poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości gruntowej stanowiącej własność osób fizycznych, Gmina ma zamiar zbyć w trybie bezprzetargowym na rzecz tych osób sąsiedni grunt zabudowany nie stanowiący odrębnej nieruchomości, zapisany w księdze wieczystej jako własność Gminy. Proponowana do dołączenia działka zabudowana jest dwu-poziomowymi obiektami gospodarczymi z czego:

• w części dolnej są to pomieszczenia gospodarcze murowane (adaptacja muru oporowego z wysięgnikami),
• w części górnej ustawiono 4 kontenery, 2 budynki drewniane i 1 budynek murowany.

Część dolna obiektu zadaszona jest płytami betonowymi, które stanowią podłogę dla części górnej. Obiekty te znajdują się zarówno na działce proponowanej do dołączenia jak i na działce stanowiącej własność osób fizycznych. Wydział Architektoniczno-Budowlany Urzędu Miasta nie dysponuje dokumentami dotyczącymi decyzji o pozwoleniu na budowę budynków częściowo zlokalizowanych na działce proponowanej do dołączenia. Samowolni inwestorzy zajęli teren gminny nie pytając się o zgodę właściciela i nie regulując spraw za korzystanie z niego w formie opłaty za bezumowne korzystanie czy też w formie zawarcia umowy dzierżawy gruntu. Zgodnie z przedstawionym przez wnioskodawcę stanem faktycznym przedmiotowa działka miała przeznaczenie drogowe (w ewidencji gruntów oznaczona jest symbolem dr) lecz z uwagi na zbędność tego terenu dla projektowanego układu drogowego planowane jest jej zbycie. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości wygasł plan zagospodarowania przestrzennego. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego poinformował, iż osoby fizyczne nie uzyskały legalizacji przedmiotowych budynków oraz nie są zainteresowane ich legalizacją, ponieważ zamierzają ubiegać się o pozwolenie na budowę nowego pawilonu na tym terenie. Zgodnie z oświadczeniem nakłady na wybudowanie wymienionych obiektów na działce przeznaczonej do dołączenia poniosły osoby fizyczne zainteresowane kupnem nieruchomości gruntowej. Osoby te oświadczyły, że nakłady poczynione na wybudowanie muru oporowego oraz substandardowej zabudowy stanowią ich własność, wobec czego przeniesienie prawa własności części wymienionej zabudowy, znajdującej się na opisanej powyżej nieruchomości gruntowej, wybudowanej w roku 1992 (zgodnie z oświadczeniem wnioskujących o dołączenie), powinno nastąpić za zaliczeniem wartości nakładów związanych z wybudowaniem obiektów. Ustalono wartość zabudowanego gruntu, którego własność wraz ze znajdującymi się na niej składnikami budowlanymi zostanie przeniesiona na osoby fizyczne. Wnioskodawca do sprzedaży przedmiotowego gruntu stosuje stawkę podstawową, natomiast ma wątpliwości, czy od wartości nakładów związanych z wybudowaniem części obiektów, które znajdują się na zbywanej działce gminnej należny podatek VAT jest w wysokości 0%.

Zgodnie z art.5 ust.1pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast w myśl art.7 ust.1 w/w ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art.5 ust.1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Pojęcie towaru zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 w/w ustawy, zgodnie z którym przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku, natomiast kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

W myśl art.29 ust.5 w/w ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że w przypadku dostawy gruntu związanego z budynkiem obowiązuje stawka właściwa dla tego budynku. Zgodnie bowiem z art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) budynek stanowi część składową gruntu. Zaś częścią składową jest wszystko, co nie może być od niego odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny).

Jednocześnie ustawodawca w art.43 ust.1 pkt 2 w/cyt. ustawy, zwolnił od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Zgodnie z definicją zawartą w art.43 ust.2 pkt 1 w/w ustawy, przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2 rozumie się budynki i budowle lub ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego Gmina ma zamiar dokonać sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z posadowionymi na niej budynkami na rzecz osób fizycznych, które dokonały jej zabudowy ze środków własnych. Zgodnie z oświadczeniem tych osób zabudowa została dokonana w 1992r. Pomimo, iż w stosunku do tej nieruchomości wygasł plan zagospodarowania przestrzennego, a znajdujące się na nim budynki nie posiadają wymaganej legalizacji uznać należy, iż przedmiotowy grunt faktycznie stanowi nieruchomość zabudowaną tym bardziej, iż osoby zainteresowane jej nabyciem mają zamiar ubiegać się o pozwolenie na budowę nowego pawilonu na tym terenie. Zatem w przedmiotowej sprawie, z uwagi na fakt, iż sprzedaż dotyczy nieruchomości gruntowej zabudowanej, natomiast od końca roku, w którym zakończono budowę tych budynków minęło 5 lat, zastosowanie mają przepisy art. 43 ust. 1 pkt 2 w związku z ust. 2 pkt 1 ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 w/w ustawy. Ze zwolnienia przedmiotowego od podatku korzystać będzie zarówno dostawa nieruchomości gruntowej jak i jej części składowej w postaci części budynku trwale z gruntem związanego. Zgodnie bowiem z w/cyt. art. 29 ust. 5 ustawy z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Błędne jest zatem stanowisko podatnika przedstawione w piśmie, iż sprzedaż wyżej opisanego gruntu podlega opodatkowaniu wg stawki w wysokości 22%, natomiast nakłady poczynione na wybudowanie części obiektów, które znajdują się na zbywanej działce podlegają opodatkowaniu wg stawki 0%.

Jednocześnie tut. Organ pragnie zauważyć, iż zgodnie z w/cyt. art. 29 ust. 1 podstawą opodatkowania jest obrót, czyli kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku, natomiast kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Zatem w przypadku, gdy kwota należna obejmuje wartość gruntu wraz z wartością znajdujących się na nim składników budowlanych, stwierdzić należy, iż nie będą podlegały odrębnemu opodatkowaniu nakłady poniesione na wybudowanie przedmiotowego budynku. Kwestia nakładów poniesionych przez dotychczasowego użytkownika gruntu pozostaje w sferze wzajemnych rozliczeń pomiędzy stronami transakcji i pozostaje bez wpływu na wysokość opodatkowania.