P O S T A N O W I E N I E

Na podstawie art. 14a § 4 i art. 216 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. Nr 8 z 2005 r. poz. 60) Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa – Mokotów postanawia Pana stanowisko, w sprawie rozliczenia przychodu ze zbycia nieruchomości i przeznaczenia kwoty ze sprzedaży na spłatę kredytu zawarte we wniosku z dnia 09.05.2005 r., który wpłynął do urzędu 08.07.2005 r., uzupełniony o braki formalne w dniu 14.07.2005 r., uznać za prawidłowe.

U z a s a d n i e n i e

Stan faktyczny podany we wniosku jest następujący:

Zamierza Pan w lipcu 2005 roku dokonać sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Uzyskaną ze sprzedaży kwotę zamierza Pan przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.

Pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat i przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu hipoteczno–budowlanego zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość, będzie stanowiła koszt i w związku z tym 10% zryczałtowany podatek dochodowy będzie pomniejszony o kwotę spłaty kredytu...

Stanowisko wnioskodawcy:

Pana zdaniem 10% zryczałtowany podatek dochodowy ze sprzedaży powinien być pomniejszony w części o kwotę spłaty kredytu hipotecznego jako realizacja celów wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 1993 r. Nr 90 poz. 416 z późn. zm.).

Ocena prawna stanowiska wnioskodawcy w przedstawionym stanie faktycznym i prawnym.

Jak wynika z Pana pisma w lipcu 2005 r., dokona Pan sprzedaży nieruchomości na którą zaciągnął Pan kredyt hipoteczny. Sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym ta nieruchomość została nabyta.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych przed upływem 5 lat jest źródłem dochodu i na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochód uzyskany ze sprzedaży podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Podatek płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia sprzedaży. Podatnik może w tym samym terminie złożyć oświadczenie, że dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych przeznaczy na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Złożenie oświadczenia powoduje zawieszenie podatku na dwa lata od dnia sprzedaży.

W związku z art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 1993r. Nr 90 poz. 416 z późn. zm.) źródłami przychodu są:
a) nieruchomości lub ich części oraz w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Uzyskane przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a- c cytowanej wyżej ustawy, na mocy art. 21 ust. 1 pkt. 32 wolne są od podatku dochodowego:
a)w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
- na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
-na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
-na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej gruntu lub udziału w takim gruncie, prawa wieczystego użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego.
-na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę remont, lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej,
-na rozbudowę, nadbudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej,
-w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Natomiast zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8 wyżej cytowanej ustawy jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.Z brzmienia zapisu „koszt odpłatnego zbycia” – (sprzedaży) należy rozumieć, że są to koszty związane z samą czynnością tj. np. koszty notarialne związane z zawarciem umowy sprzedaży, zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych oraz koszt pośrednictwa w sprzedaży.

Jak wynika z Pana pisma zamierza Pan po sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, część przychodu przeznaczyć na spłatę kredytu hipoteczno – budowlanego zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość, a od nie wydatkowanej kwoty zamierza Pan zapłacić podatek. Poniesione w okresie dwóch lat wydatki na spłatę kredytu stanowią podstawę do zwolnienia na mocy art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a cytowanej ustawy, dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu, co w opisanej przez Pana sprawie ma nastąpić.

P O U C Z E N I E

Interpretacja powyższa dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana w świetle stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.Na podstawie art. 14 § 1 i 2 § ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacja ta nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej – do czasu jej zmiany lub uchylenia.
Na postanowienie zawierające interpretację służy, na podstawie art. 236 § 2 pkt. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa, zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem tutejszego urzędu, w terminie siedmiu dni od daty doręczenia postanowienia.
Od wniesienia zażalenia obowiązuje opłata skarbowa w kwocie 5,- na podstawie art. 1 pkt. 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r., o opłacie skarbowej (tekst jednolity Dz. U. z 2004r. Nr 253 poz. 2532) oraz rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 5 grudnia 2000r., w sprawie opłaty skarbowej (Dz. U. Nr 110 poz. 176).