Stan faktyczny:

Podatnik świadczy usługi najmu lokalu na cele użytkowe, składa w związku z tym deklaracje VAT-7 dla potrzeb podatku od towarów i usług. Podatnik wraz z małżonkiem jest współwłaścicielem wynajmowanej nieruchomości. Dla potrzeb podatku od towaru i usług rejestracji dokonała tylko żona, z uwagi na fakt scedowania przez męża prawa do pobierania pożytku z tytułu wynajmu na żonę.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Zgodnie z postanowieniami art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Usługi w zakresie wynajmu lokali na cele użytkowe podlegają opodatkowaniu stawką podatku od towarów i usług w wysokości 22 %.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 w/w ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Prawo Podatnika do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego uzależnione jest nie tylko od wystąpienia przesłanek, o których mowa w przepisie art. 86 ust. 1 ustawy, ale także od niewystąpienia przesłanek określonych w przepisie art. 88 ust. 1 ustawy o VAT. Stosownie do art. 88 ust. 1 pkt 2, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika towarów i usług, jeżeli wydatki na ich nabycie nie mogłyby być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, z wyjątkiem przypadków, gdy brak możliwości zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów pozostaje w bezpośrednim związku ze zwolnieniem od podatku dochodowego.

Przepis ust. 1 pkt 2 nie dotyczy wydatków związanych z nabyciem towarów i usług, o których mowa w art. 87 ust. 3, a więc zaliczanych przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, podlegających amortyzacji (art. 88 ust. 3 pkt. 1).

Przychody z najmu stanowią samoistne źródło przychodów wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.). W świetle art. 22 ust. 1 powołanej ustawy, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy. Musi istnieć zatem ścisły związek między poniesieniem kosztów a powstaniem lub zwiększeniem przychodu.

W świetle powyższego, w przypadku osiągania przychodów z najmu lokalu, kosztami uzyskania są udokumentowane kwoty wydatkowane przez wynajmującego w związku z utrzymaniem przedmiotu najmu, np. na remont, bieżącą konserwację, odpisy amortyzacyjne, itp.

Należy przy tym nadmienić, iż wydatki poniesione na remont w całości stanowią koszt uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia, zaś wydatki poniesione na ulepszenie przedmiotu najmu mogą być pośrednio zaliczone w ciężar kosztów poprzez odpisy amortyzacyjne.

Jak wynika z przedstawionego w zapytaniu stanu faktycznego, Podatnik świadczy za zgodą małżonka usługi najmu lokali użytkowych będących ich współwłasnością. W związku z prowadzoną działalnością, podatnik ponosi wydatki na remont wynajmowanych lokali i części wspólnych użytkowanych przez wszystkich najemców (np. korytarz), utrzymanie czystości oraz podnoszenie standardu wynajmowanych lokali.

W świetle powyższego, jeżeli wydatki poniesione na remont lokali stanowią koszt uzyskania przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, to Podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury VAT dokumentującej ich nabycie. Natomiast w sytuacji, gdy poniesione wydatki na modernizację będą podwyższać wartość środka trwałego, Podatnik będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur VAT dokumentujących te wydatki na podstawie art. 88 ust. 3 pkt 1 ustawy o VAT.