Stan faktyczny:

Wspólnota mieszkaniowa zajmuje się eksploatacją budynków mieszkalnych. Na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością członkowie wspólnoty dokonują zaliczkowych wpłat na poszczególne fundusze.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Ad. 1

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, do której stosuje się przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.).

Jak stanowi art.7 ust.1 i 2 ustawy z dnia 15.02.1992r. co do zasady przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; zaś dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

W stanie prawnym obowiązującym do 31.12.2003r. - na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy z dnia 15.02.1992r. – wolne od podatku były dochody wspólnot mieszkaniowych utworzonych zgodnie z odrębnymi przepisami - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty.

Z dniem 1 stycznia 2004r. na mocy art. 1 pkt 13 lit.a ustawy z dnia 12.11.2003r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 202, poz. 1957) przepis art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy z dnia 15.02.1992r. został uchylony, przy czym zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 12.11.2003r. zwolnienie z opodatkowania dochodów wspólnot mieszkaniowych stosuje się nadal w zakresie i na zasadach obowiązujących do dnia 31.12.2003r.

Ponadto, zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 18.11.2004r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 254, poz. 2533) zwolnienie z opodatkowania dochodów wspólnot mieszkaniowych (w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty) zostało utrzymane do dnia 31.12.2006r.

Stosownie do treści art. 25 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 15.02.1992r. podatnicy, z zastrzeżeniem ust. ust. 2a, 3-6a oraz art. 21 i 22, są obowiązani bez wezwania składać deklarację, według ustalonego wzoru, o wysokości dochodu (straty) osiągniętego od początku roku podatkowego i wpłacać na rachunek urzędu skarbowego zaliczki miesięczne w wysokości różnicy między podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego a sumą zaliczek należnych za poprzednie miesiące.

Przy czym – jak stanowi art. 25 ust. 5 pkt 2 ustawy z dnia 15.02.1992r. podatnik, który złoży właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w formie pisemnej oświadczenie, że jest podatnikiem, o którym mowa w ust. 4 i nie osiąga przychodów z działalności wymienionej w art. 17 ust. 1a pkt 1 oraz nie dokonuje wydatków na cele inne niż określone w art. 17 ust. 1b, 1e i 1f – jest zwolniony od obowiązków wynikających z ust. 1 od dnia złożenia tego oświadczenia. W przypadku zmiany stanu faktycznego uzasadniającego to zwolnienie podatnik, bez wezwania, jest obowiązany stosować przepisy ust. 1-4.

Tym samym, jeżeli wspólnota mieszkaniowa złoży ww. oświadczenie może skorzystać w 2005r. ze zwolnienia z obowiązku składania miesięcznych deklaracji CIT-2. Jednocześnie przepisy ustawy nie zwalniają wspólnoty mieszkaniowej z obowiązku złożenia zeznania podatkowego CIT-8, nawet w przypadku, gdy dochody wspólnoty w całości będą korzystać ze zwolnienia od podatku.

Ad. 2

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 1 ustawy z 15.02.1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Wspólnota mieszkaniowa ustala dochód (stratę), bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty, zgodnie z przepisami wymienionej ustawy podatkowej. Jednocześnie jednak dochód osiągnięty przez wspólnotę na całokształcie działalności może zostać warunkowo zwolniony od podatku na zasadach określonych w art. 17 ust. 1 pkt 4m i art. 17 ust. 1b ustawy z dnia 15.02.1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Na podstawie obowiązującego do 2006 roku zwolnienia wynikającego z art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy z dnia 15.02.1992r. - wolne od podatku dochody wspólnot mieszkaniowych utworzonych zgodnie z odrębnymi przepisami - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty.

Zgodnie z art. 17 ust. 1b ustawy z dnia 15.02.1992r. zwolnienie, o którym mowa w art. 17 ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i - bez względu na termin - wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów.

Jednocześnie w myśl z art. 17 ust. 1a pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 4-8 nie dotyczy dochodów, bez względu na czas ich osiągnięcia, wydatkowanych na inne cele niż wymienione w tych przepisach.

Zgodnie z art. 25 ust. 4 ustawy jeżeli podatnicy, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4-8 uprzednio zadeklarowali, że przeznaczą dochód na cele określone w tych przepisach i dochód ten wydatkowali na inne cele – podatek od tego dochodu, bez wezwania, wpłaca się do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano wydatku; przepis ten stosuje się również do dochodów za lata poprzedzające rok podatkowy, zadeklarowanych i nie wydatkowanych w tych latach na cele określone w art. 17 ust. 1b.

W świetle powołanych przepisów dochody uzyskanie przez wspólnotę mieszkaniową stanowiące pożytki uzyskane z nieruchomości wspólnej (wynajem ściany pod reklamę), przeznaczone na utrzymanie nieruchomości bądź wydatkowane na rzecz członków wspólnoty – na warunkach przestawionych powyżej – objęte są zwolnieniem od podatku.

Ad 3

Stosownie do treści art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15.02.1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 14 ustawy z dnia 15.02.1992r., w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2003r, wolne od podatku są dotacje otrzymane z budżetu państwa lub budżetów jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem dopłat do oprocentowania kredytów bankowych w zakresie określonym w odrębnych ustawach.

Na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 58 ustawy z dnia 15.02.1992r., w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2003r, nie uważa się za koszt uzyskania przychodów wydatków i kosztów bezpośrednio sfinansowanych z dochodów (przychodów), o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 14-14b, 23-25 i 27.

Z dniem 1 stycznia 2004r. na mocy art. 1 pkt 13 lit.a ustawy z dnia 12.11.2003r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 202, poz. 1957) przepis art. 17 ust. 1 pkt 14 ustawy z dnia 15.02.1992r. został uchylony. Przy czym zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 12.11.2003r. zwolnienie, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 14 ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r., stosuje się do dnia 31 grudnia 2006r. w zakresie i na zasadach obowiązujących do dnia 31 grudnia 2003 r. (...). Przepis art. 16 ust. 1 pkt 58 ustawy wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r., stosuje się odpowiednio.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan prawny należy stwierdzić, iż dotacje otrzymane przez wspólnotę mieszkaniową z urzędu gminy podlegają (do dnia 31 grudnia 2006r.) zwolnieniu od podatku dochodowego od osób prawnych – na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 14 ustawy z dnia 15.02.1992r. Jednocześnie na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 58 ustawy z dnia 15.02.1992r. nie stanowią kosztów uzyskania przychodu wydatki i koszty bezpośrednio sfinansowane z dochodów (przychodów), o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 14 ustawy z dnia 15.02.1992r.

Ad 4 i 5 i 6

Na podstawie art. 6 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994r. właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Jak stanowi art. 14 ustawy z dnia 24.06.1994r. na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994r. na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wpłaty członków wspólnoty zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15.02.1992r. – jako otrzymane pieniądze – są dla wspólnoty mieszkaniowej przychodem. Do wpłat tych nie ma zastosowania przepis art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 15.02.1992r., gdyż są to zaliczki na pokrycie wspólnie ponoszonych kosztów, a nie zaliczki na poczet dostaw towarów lub usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Oprócz wpłat członków przychodem wspólnoty są także wpływy z pożytków z nieruchomości wspólnej oraz odsetki od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych. W konsekwencji wszystkie wpływy są dla wspólnoty mieszkaniowej przychodem.

Z wpłat członków wspólnota mieszkaniowa pokrywa bieżące wydatki związane z zarządem nieruchomością wspólną oraz mediami energia eklektyczna, cieplna, gaz, woda, ścieki, wywóz śmieci itp.). Kosztem uzyskania przychodów wspólnoty mieszkaniowej będą wszelkie wydatki poniesione zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15.02.1992r. z wyjątkiem wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy.

Wniesione wpłaty członków na wspólnie ponoszone koszty związane z utrzymaniem danej nieruchomości po zakończeniu roku kalendarzowego podlegają rozliczeniu z poszczególnymi członkami wspólnoty. Rozliczeniu takiemu nie podlegają natomiast wpłaty dokonane przez członków na fundusz remontowy, co wiąże się z tym, iż zbieranie środków na remont trwa przez dłuższy okres czasu.

Jeżeli we wspólnocie mieszkaniowej powstanie różnica między uzyskanymi przychodami, a poniesionymi kosztami, która po zakończeniu roku powinna być rozliczona z członkami wspólnoty – to różnica ta w świetle przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych traktowana jest jako dochód (art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 15.02.1992r.).

Dochód ten jest jednak wolny od podatku bowiem stosownie do przepisu art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy z dnia 15.02.1992r. w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2003r. dochody wspólnot mieszkaniowych wolne są od podatku w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowane na rzecz członków wspólnoty. Zwolnienie to bowiem nadal obowiązuje, gdyż ustawą z dnia 18.11.2004r. przedłużone zostało na lata 2005-2006.

Reasumując różnica stanowiąca nadwyżkę pomiędzy przychodami z tyt. wpłat dokonywanych przez właścicieli lokali na poczet poszczególnych funduszy a poniesionymi kosztami z tytułu zarządu nieruchomością stanowi dochód wspólnoty zwolniony (do 31 grudnia 2006r.) z podatku dochodowego od osób prawnych w części przeznaczonej i wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty.

Ad 7

Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych w ramach ogólnego zwolnienia tych podmiotów z tego podatku z tytułu prowadzonej przez nie działalności. Wspólnota mieszkaniowa powinna wyodrębnić fundusz remontowy pod postacią osobnego konta księgowego oraz osobnego konta (subkonta) w banku, na które dokonywane będą wpłaty właścicieli przeznaczone na remonty. Wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej właściciel lokalu może odliczyć na zasadach określonych w ustawie z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym o osób fizycznych (Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.).