Obowiązek podatkowy, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zmianami) powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi. W przypadku dostawy lokali i budynków obowiązek podatkowy powstaje, zgodnie z art. 19 ust. 10 cyt. ustawy o VAT z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, przy czym najpóźniejszym momentem jego powstania jest upływ 30 dnia od dnia wydania lokalu lub budynku. Przy czym należy zaznaczyć, że zgodnie z zapisem art. 19 ust. 15 cyt. ustawy otrzymanie części zapłaty (ceny) lub części wkładu budowlanego i mieszkaniowego powoduje powstanie obowiązku podatkowego w tej części.

Ponieważ ustawa o podatku od towarów nie definiuje pojęcia wydania towaru w kwestii jego określenia należy odwołać się do pojęcia przeniesienia posiadania tj. do art. 348 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), które następuje poprzez wydanie rzeczy odbiorcy. W tym ujęciu wydanie rzeczy może nastąpić poprzez jej wręczenie odbiorcy, który ma wolę władać tą rzeczą w obrębie określonego prawa lub wydania dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą.

Istotną okolicznością dla powstania obowiązku podatkowego przy sprzedaży nieruchomości jest sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego, przenoszącej własność przedmiotu umowy na nabywcę. Zgodnie bowiem z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna, co wynika z art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego. Niezachowanie formy przewidzianej w art. 158 K.c. powoduje zatem bezwzględną nieważność umowy, a co za tym idzie umowa taka nie rodzi żadnych skutków prawnych.

Zatem faktura dokumentująca przeniesienie prawa własności nieruchomości winna być wystawiona wyłącznie po zawarciu aktu notarialnego.

Stosownie do stanu prawnego dotyczącego wystawiania faktur - obowiązującego do dnia 31 maja 2005 r. - § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, zasad wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz.971 ze zm. - przedmiotowe rozporządzenie utraciło moc z dniem 31 maja 2005 r.) – w przypadkach określonych w art. 19 ust. 10 i ust. 13 pkt 1-5 i 7-11 ustawy, fakturę wystawia się nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego. Faktury, o których mowa w ust. 1, nie mogą być wystawione wcześniej niż 30 dnia przed powstaniem obowiązku podatkowego.

Zatem w odniesieniu do przedmiotowej sytuacji należy podkreślić, że dzień podpisania aktu notarialnego można przyjąć za dzień wydania nieruchomości, tylko wtedy gdy akt notarialny tak stanowi.

Ponadto zwrócić uwagę należy, iż w przypadku dostawy gruntów faktura winna zostać wystawiona na podstawie § 16 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, zasad wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz.971 ze zm.) nie później niż siódmego dnia od dnia wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem §17 i § 18.

Odpowiednikiem powyższego stanu prawnego obowiązującym po 1 czerwca 2005 r. czyli § 18 ust. 1 i 2 oraz § 16 jest § 15 ust. 1 i 2 oraz § 13 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, zasad wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2005 r. Nr 95, poz.798).

Ponadto należy zaznaczyć, że w przypadku otrzymania części lub całości należności przed wydaniem towaru fakturę wystawia się zgodnie z § 14 ust. 1 cyt. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r.- tj. nie później niż siódmego dnia od dnia, w którym otrzymano część lub całość należności od nabywcy z zastrzeżeniem ust. 2. Na podstawie § 14 ust. 2 rozporządzenia – fakturę wystawia się również nie później niż siódmego dnia od dnia, w którym pobrano przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi każdą kolejną część należności.

Analizując stan prawny należy stwierdzić, że stanowisko strony jest prawidłowe. Naczelnik Urzędu Skarbowego stwierdza, że w przypadku nieotrzymania przez podatnika całości lub części zapłaty obowiązek podatkowy powstaje 30 dnia od dnia wydania lokalu lub budynku. Natomiast faktura dokumentująca powyższą transakcję powinna zostać wystawiona nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego i nie wcześniej niż 30 dnia przed powstaniem obowiązku podatkowego. Zatem wystawienie faktury w przypadku nieotrzymania zaliczki w terminie siedmiu dni od daty zawarcia aktu notarialnego jest prawidłowe jednakże nie powoduje to powstania obowiązku podatkowego. Natomiast każde otrzymanie zaliczki powoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług i konieczność wystawienia faktury dokumentującej jej otrzymanie.