POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (jednolity tekst z 2005r. Dz.U. Nr 8, poz. 60) po rozpatrzeniu wniosku (...) z dnia 27.01.2005r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie dwuletniego okresu na wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele mieszkaniowe

stwierdzam, że:

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

UZASADNIENIE

(...) wraz z małżonką dnia 26 kwietnia 2004r. zawarli warunkową umowę sprzedaży nieruchomości. W dniu 7 czerwca 2004r. zawarli umowę przeniesienia własności tej nieruchomości. Łącznie dnia 26 kwietnia 2004r. i 7 czerwca 2004r. otrzymali kwotę 97.000,- zł stanowiącą dochód w rozumieniu przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Cały przychód uzyskany ze sprzedaży (...) zobowiązali się przeznaczyć na cele określone w art. 21 ust.1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskiem z dnia 27 stycznia 2005r. (...) zwrócił się o interpretację przepisów dotyczących dwuletniego terminu wydatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji w której zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości ze względu na jej charakter rolny i prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych poprzedzała warunkowa umowa sprzedaży – czy dwuletni termin upływa z dniem 26 kwietnia 2006r., czyli zawarciem warunkowej umowy sprzedaży, czy 7 czerwca 2006r, tj. po upływie dwóch lat od dnia odpłatnego zbycia własności...

Stanowisko podatnika:

„Dwuletni termin w czasie którego zobowiązany jestem przeznaczyć pieniądze uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym, w przedstawionej sytuacji upływa z dniem 7 czerwca 2006r., to jest po upływie dwóch lat od dnia odpłatnego zbycia własności. Celem zawierania umów sprzedaży jest nabycie własności, tak więc dopiero po dopełnieniu skutków zawarcia takiej umowy przez zawarcie umowy przeniesienia własności należy rozpatrywać skutki podatkowe, które regulują podatkowo odpłatne zbycie nieruchomości. Bez znaczenia

jest fakt, że dnia 26 kwietnia 2004r., czyli w dniu zawarcia warunkowej umowy sprzedaży otrzymałem 5.000,- zł, zaś w dniu 7 czerwca 2004r. resztę ceny, to jest 92.000,- zł. Obowiązek podatkowy i zobowiązanie podatkowe jest jedno - odpłatne zbycie nieruchomości, czyli skutki podatkowe określamy od wartości całej ceny ( nie zaś od terminów poszczególnych rat) oraz od daty przeniesienia własności czyli zbycia prawa”.

Ocena stanu prawnego:

Jednym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( jednolity tekst z 2000r. Dz. U. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) jest - z pewnymi zastrzeżeniami – odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
3. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
4. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
5. innych rzeczy

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika jednoznacznie, że źródłem przychodów, jest zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, w warunkach określonych w przytoczonym wyżej przepisie, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zgodnie z treścią art. 28 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się przychodami (dochodami ) z innych źródeł. Podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu i jest on płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dni od dnia zbycia nie dotyczy podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W powołanym art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. ustawodawca zwolnił od podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a)-c):

lit. a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

– na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w

gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

– na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

– na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

– na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

– na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

lit. e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit.a), w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo–kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zwolnieniu od podatku dochodowego od osób fizycznych podlega przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, o ile zostanie on wydatkowany na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do chwili upływu dwóch lat liczonych od dnia sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 389 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz.93 z późn. zm.) w umowie przedwstępnej jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Użyteczność tej umowy pojawia się w sytuacjach, gdy niezwłoczne zawarcie definitywnej umowy zobowiązaniowej jest ze względu na istniejące przeszkody prawne lub faktyczne niemożliwe albo z jakichkolwiek powodów dla stron niedogodne, lecz chcą one zapewnić sobie zawarcie takiej umowy w przyszłości.

Natomiast sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej. Do której odnosi się wyrażona w art. 488 kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny.

W świetle przedstawionego stanu prawnego Naczelnik Urzędu Skarbowego w Kościerzynie stwierdza, iż dwuletni termin przewidziany do wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych upływa z dniem 7 czerwca 2006r. tj. po upływie dwóch lat od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (ostatecznej) przenoszącej własność nieruchomości, dla której przewidziano pod rygorem nieważności formę aktu notarialnego.