POSTANOWIENIE

Działając na podstawie przepisów art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Katowicach uznaje za prawidłowe stanowisko przedstawione we wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego z dnia 14.07.2005 r. (wpływ do tut. Urzędu dnia 19.07.2005 r.) - w sprawie dotyczącej odpowiedzi na pytania: - Czy środki pieniężne uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości a przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup innej (drugiej) nieruchomości wolne będą od podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Względnie, czy będą obciążone podatkiem wynikającym z innego aktu prawnego?- W razie ustalenia, iż środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży pierwszego mieszkania a przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup drugiego mieszkania są wolne od podatku dochodowego, to czy uiszczenie tych środków pieniężnych na spłatę kredytu mieszkaniowego jest ograniczone czasowo?- Czy ulga mieszkaniowa wykorzystana przeze mnie na pierwsze mieszkanie będzie podlegała zwrotowi?

UZASADNIENIE

Stan faktyczny opisany we wniosku. Zgodnie z okolicznościami opisanymi we wniosku, w dniu 01.07.1999 r. wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną z developerem na zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność. Na poczet zawarcia umowy przenoszącej prawo własności uiściła zaliczkę w kwocie 25.000,00 zł. W dniu 29.10.1999 r. podpisała umowę zobowiązującą do zakupu ww. nieruchomości. W grudniu 2001 r. podatniczka zawarła umowę przenoszącą na jej rzecz prawo własności nieruchomości (umowę sprzedaży), uiszczając jednocześnie pozostałą część ceny. W latach 1999 - 2001 wykorzystała ulgę budowlaną na zakup ww. mieszkania.
W dniu 21.10.2004 r. wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną na zakup kolejnego (drugiego) mieszkania, również na zasadzie odrębnej własności. Na poczet zakupu ww. lokalu mieszkalnego zaciągnęła w dniu 14.12.2004 r. z przyszłym współwłaścicielem tego lokalu bankowy kredyt hipoteczny. W dniu 01.04.2005 r. została podpisana przez współwłaścicieli umowa o ustanowieniu odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego, przy czym procentowy udział w tej nieruchomości przypadający na podatniczkę wynosi 75%, a drugiego współwłaściciela, z którym prowadzi ona wspólne gospodarstwo domowe 25%.
Pierwszą nieruchomość Wnioskodawczyni zamierza sprzedać w 2005 r.

W związku z powyższym podatniczka pyta:

- Czy środki pieniężne uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości a przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup innej (drugiej) nieruchomości wolne będą od podatku dochodowego, czy obciążone podatkiem wynikającym z innego aktu prawnego?

- Czy przeznaczenie środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup drugiego mieszkania jest ograniczone czasowo?

- Czy ulga mieszkaniowa wykorzystana przez wnioskodawczynię na pierwsze mieszkanie będzie podlegała zwrotowi?

Stanowisko Wnioskodawcy:
1) W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatniczkę obejmuje zwolnienie z podatku dochodowego, albowiem środki pieniężne na zakup drugiego mieszkania uzyskane będą de facto z z tytułu sprzedaży pierwszego mieszkania. Mając na względzie obecny na polskim rynku obrót nieruchomościami i związane z tym formalności ze znalezieniem nabywcy, zmuszona była zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania, celem nabycia w 2005 r. innego mieszkania, a zatem zanim sprzedała pierwszą nieruchomość. Kwotę jaką uzyska ze sprzedaży pierwszego mieszkania przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie drugiego lokalu mieszkalnego (tj. na jego zakup). Podatniczka podniosła, że zgodnie z jej wiedzą, nie istnieją przepisy wykluczające zwolnienie jej z podatku dochodowego w przedstawionym stanie faktycznym. Skutek w postaci przedmiotowego zwolnienia wynika z samego faktu przeznaczenia w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży pierwszego mieszkania środków pieniężnych na spłatę kredytu przeznaczonego na cel określony w art. 21 ust. 1, tj. na zakup nieruchomości.

2) Nie ma znaczenia w jakim czasie środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży pierwszego mieszkania zostaną przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego na zakup drugiego mieszkania pod warunkiem, ze cała kwota uzyskana ze sprzedaży pierwszego mieszkania zostanie przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup drugiego mieszkania, nie później niż dwa lata od dnia sprzedaży pierwszego mieszkania.

3) Wykorzystana przez podatniczkę ulga budowlana nie podlega zwrotowi. Została ona wykorzystana na zakup nieruchomości stanowiącej jej własność i została rozliczona w złożonym zeznaniu podatkowym.

Ocena prawna stanowiska Wnioskodawcy:

Ad 1) Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodu są: odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Natomiast zgodnie z art. 28 ww. ustawy o podatku dochodowym, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek z tytułu uzyskania ww. przychodów ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Przy czym, stosownie do art. 19 ustawy, przychodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód ten ustala organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Zryczałtowany podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. W terminie płatności podatku podatnik powinien złożyć deklarację PIT - 23.

Zasady, o których mowa wyżej nie mają zastosowania do podatników, którzy w terminie14 dni od dokonania sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie wydatkowany na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z powołanymi przepisami art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e), w aktualnie obowiązującym stanie prawnym, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:- na nabycie na terytorium RP budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,- na nabycie na terytorium RP spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,- na nabycie na terytorium RP gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium RP,- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium RP (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a).

Zwolnieniu od podatku dochodowego podlegają również przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

- w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium RP, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e).

Przytoczone wyżej zwolnienie zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 32 nie ma zastosowania, jeżeli:

1) budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

2) przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na :a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lubb) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne,

3) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Natomiast zwolnienie, o którym mowa w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają od dochodu na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.Reasumując: W oparciu o aktualny stan prawny oraz okoliczności przedstawione we wniosku, tut. organ podatkowy stoi na stanowisku, iż przychód ze sprzedaży w 2005 r. własności lokalu mieszkalnego (nabytego w grudniu 2001 r.) wydatkowany na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w dniu 14.12.2004 r. na zakup innego (drugiego) mieszkania, korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad 2) Jak zaznaczono wyżej, wydatkowanie przychodu uzyskanego przez podatniczkę w 2005 r. ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi nastąpić nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży lokalu (zachowanie ww. terminu warunkuje skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia).

Ad 3) Art. 27a ust. 13 oraz art. 45 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01.01.2002 r. wskazywały w sposób wyczerpujący sytuacje, z którymi ustawodawca wiązał obowiązek zwrotu ulg podatkowych. Zgodnie z wyżej powołanym art. 27a ust. 13 ustawy, jeżeli podatnik skorzystał z odliczeń od dochodu (przychodu) lub podatku z tytułu wydatków na cele określone w ust. 1 pkt 1 i 2, a następnie:
1. wycofał ze spółdzielni wniesiony wkład,
2. w całości zmienił przeznaczenie lokalu lub budynku mieszkalnego na użytkowy,
3. po roku, w którym dokonano odliczeń, otrzymał zwrot odliczonych wydatków, z wyjątkiem gdy zwrócone kwoty zostały zaliczone do przychodów podlegających opodatkowaniu,
4. wycofał oszczędności z kasy mieszkaniowej, z wyjątkiem gdy wycofana kwota po określonym w umowie o kredyt kontraktowy okresie systematycznego oszczędzania została wydatkowana zgodnie z celami systematycznego oszczędzania na rachunku prowadzonym przez tę kasę,
5. przeniósł uprawnienia do rachunku oszczędnościowo-kredytowego na rzecz osób trzecich, z wyjątkiem dzieci własnych lub przysposobionych
- do dochodu (przychodu) lub podatku należnego za rok, w którym zaistniały te okoliczności, dolicza się odpowiednio kwoty poprzednio odliczone z tych tytułów.
Natomiast przepis art. 45 ust. 3a pkt 2 ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 01.01.2002 r. stanowił, iż w przypadku odliczenia od podatku wydatków poniesionych na zakup gruntu lub odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu, a następnie zbycia tego gruntu lub prawa, podatnik jest obowiązany wykazać i doliczyć kwoty uprzednio odliczone do podatku należnego za rok podatkowy, w którym wystąpiły te okoliczności. Powyższe przepisy, stosownie do art. 6 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 listopada 2001 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2001 r. Nr 134, poz. 1509 ze zm.), mają zastosowanie do wymienionych w nich zdarzeń powstałych po dniu 01.01.2002 r.

W świetle wyżej powołanych regulacji - z racji faktu, iż ustawodawca nie wymienił w katalogu sytuacji zobowiązujących do zwrotu ulgi sprzedaży lokalu mieszkalnego - dokonanie w 2005 r. sprzedaży zakupionego od developera w 2001 r. lokalu mieszkalnego nie pociąga za sobą konieczności doliczenia do podatku kwot odliczonych w latach 1999 - 2001 z tytułu zakupu nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Zatem stanowisko wnioskodawczyni co do pytań zawartych w piśnie z dnia 14.07.2005 r. należy uznać za prawidłowe.
Na tej podstawie orzeczono jak w sentencji.

Powyższa interpretacja co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego została wydana w oparciu o stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę oraz przepisy prawa obowiązujące na dzień zaistnienia zdarzenia opisanego we wniosku.