Stan faktyczny przedstawiony we wniosku na dzień jego złożenia: w kwietniu bieżącego roku Podatnik nabył nieruchomość. W okresie od kwietnia do chwili obecnej Podatnik przeprowadza adaptację nieruchomości na budynek mieszkalny wielorodzinny W miesiącu wrześniu 2005r. prace budowlane zostaną zakończone i Podatnik zacznie sprzedawać mieszkania. Uzyskane środki ze sprzedaży nieruchomości Podatnik chce przeznaczyć na modernizację własnego budynku mieszkalnego oraz na zakup nowego budynku mieszkalnego lub gruntu pod budownictwo mieszkaniowe w 2006r. Podatnik zwrócił się z zapytaniem czy zostanie objęty zwolnieniem przedmiotowym zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz czy pozostała nie wydatkowana część przychodu ze sprzedaży będzie objęta podatkiem dochodowym? Zdaniem Podatnika, środki uzyskane ze sprzedaży mieszkań, które Podatnik zamierza wydatkować na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży są objęte zwolnieniem przedmiotowym. W przypadku nie wydatkowania całej kwoty otrzymanej ze sprzedaży mieszkań na w/w cele, Podatnik będzie zobowiązany do zapłacenia zryczałtowanego podatku dochodowego w wysokości 10% od nie wydatkowanej części, po upływie 2-letniego okresu od dnia sprzedaży oraz do zapłaty odsetek, ustalonych zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochowym od osób fizycznych.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochowym od osób fizycznych ( teskt jedn. - Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 w/w ustawy, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Art. 28 ust. 2 ustawy stanowi, że podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dnia od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania Podatnika chyba, że Podatnik w tym samym czasie złoży oświadczenie, iż przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a. W tym samym terminie Podatnik ma obowiązek złożyć w urzędzie skarbowym deklarację o wysokości osiągniętych przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, objętych zryczałtowanym podatkiem dochodowym (PIT-23).

Obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dnia nie powstaje jednak, jeżeli zachodzą okoliczności, w których zastosowanie znajduje zwolnienie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych od podatku. Przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidują bowiem, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrebną nieruchomość lub udziału w takim lokalu (...), na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego (...) oraz na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zwolnienia od podatku przewidziane w przytoczonym artykule nie mają zastosowania, jeżeli spełnione zachodzą następujące przesłanki:
1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, zakup, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku lub jego części przeznaczonych na cele rekraacyjne;
3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, wydatkowanie przez Podatnika przychodu ze sprzedaży nieruchomości na modernizację własnego budynku mieszkalnego, zakup nowego budynku mieszkalnego, a także zakup gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego korzysta ze zwolnienia przedmiotowego. Ponadto od pozostałej nie wydatkowanej części przychodu, po upływie 2-letniego okresu, Podatnik ma obowiązek uiścić podatek według 10% stawki podatkowej wraz z odsetkami, naliczonymi w sposób określony w art. 28 ust. 2 ustawy. W myśl tego przepisu, od dnia następującego po dniu upływu 14-dniowego terminu płatności podatku od dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży, odsetki nalicza sie w wysokości połowy odsetek za zwłokę, pobieranych od zaległości podatkowych. Natomiast począwszy od następnego dnia po upływie okresu dwuletniego aż do dnia zapłaty podatku, odsetki nalicza się już w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Powyższa interpretacja dotyczy stanu prawnego obowiązującego w dniu jej uzyskania i jest wiążąca do czasu zmiany przepisów, na podstawie których została wydana.