Postanowienie

Na podstawie art. 14a §1 i §4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60) po rozpatrzeniu wniosku Podatniczki z dnia 28.02.2005r. o udzielenie pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie opodatkowania podatkiem dochodowym sprzedaży nieruchomości, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wejherowie

stwierdza, że

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest prawidłowe w odniesieniu do przedstawionego stanu faktycznego.

U z a s a d n i e n i e

Podatniczka prowadziła działalność gospodarczą w zakresie handlu detalicznego w formie spółki cywilnej, będąc podatnikiem podatku dochodowego na zasadach ogólnych.

Spółka została zawiązana w dniu 27.05.2002r. natomiast jej likwidacja nastąpiła z dniem 01.08.2003r.

Do spółki został wniesiony aportem wkład budowlany na lokal użytkowy, zgodnie z umową spółki z dnia 27.05.2002r.

W dniu 17.12.2002r. Podatniczka dokonała nabycia na podstawie aktu notarialnego #189; własności lokalu użytkowego do majątku wspólnego z mężem.

W wyniku zamiany wkładu budowlanego na lokal użytkowy w październiku 2002, lokal ten został wprowadzony do ewidencji środków trwałych spółki w wartości podwyższonej o nakłady modernizacyjne. Odpisy amortyzacyjne dokonywano metodą liniową, począwszy od miesiąca listopada 2002r – do miesiąca lipca 2003r.

Działalność gospodarcza została zlikwidowana z dniem 01.08.2003r.

W chwili obecnej przewidywana jest sprzedaż lokalu i w związku z tym wątpliwość Podatniczki sprowadza się do ustalenia sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży i możliwości ustalenia dochodu z tego tytułu przy uwzględnieniu odpisów amortyzacyjnych.

Zdaniem Podatniczki, przy sprzedaży nieruchomości podstawę opodatkowania stanowić będzie dochód tj. cena sprzedaży pomniejszona o koszty uzyskania przychodu, które wyznacza cena nabycia pomniejszona o dokonane odpisy amortyzacyjne.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176), zwanej dalej ustawą, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 ustawy:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia jeżeli:

1. na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy,
2. w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych,
3. składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również:

1. przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

a) środkami trwałymi,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c) wartościami niematerialnymi i prawnymi,
– ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 24 ust. 2 ustawy, u podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14 a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartości remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa. Dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a:

1. wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości lub
2. wartością wynikającą z dokumentu stwierdzającego nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie, którego wartość początkową dla celów dokonywania odpisów amortyzacyjnych ustalono zgodnie z art. 22g ust. 10 powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 dokonanych od tego prawa lub udziału w takim prawie.

W świetle przedstawionych przepisów odpłatne zbycie nieruchomości stanowi źródło dochodów w trybie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Przepisów tych nie stosuje się jednak do odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą ujętych w ewidencji środków trwałych, nawet jeśli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Skoro w niniejszej sprawie wycofanie nieruchomości ze środków trwałych na skutek likwidacji działalności gospodarczej, nastąpiło w 2003r., a zakładana sprzedaż nastąpi przed upływem 6 lat liczonych od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło wycofanie środka trwałego z działalności gospodarczej do dnia jej odpłatnego zbycia, sprzedaż ta stanowić będzie przychód z działalności gospodarczej w trybie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy. Powyższe oznacza, że do ustalenia wysokości zobowiązania podatkowego należy zastosować skalę podatkową, o której mowa w art. 27 ustawy o podatku dochodowym.

Ustalając cenę zbycia nieruchomości należy uwzględnić reguły określone w art. 19 ustawy, w myśl których przychodem z odpłatnego zbycia jest różnica pomiędzy przychodem a kosztami odpłatnego zbycia. Ponadto, cena zbycia powinna odpowiadać wartości rynkowej. Przy ustaleniu dochodu lub straty z odpłatnego zbycia należy zastosować postanowienia określone w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy, w myśl których dochód (stratę) wyznacza różnica między przychodem a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od tej nieruchomości.