INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 22 maja 2012 r. (data wpływu 24 maja 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 13 sierpnia 2012 r. (data wpływu), oraz pismem z dnia 14 sierpnia 2012 r. (data wpływu 16 sierpnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, w zakresie źródła przychodu - jest nieprawidłowe, natomiast w pozostałej części jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 maja 2012 r. został złożony wniosek, uzupełniony pismem z dnia 13 sierpnia 2012 r. (data wpływu), oraz pismem z dnia 14 sierpnia 2012 r. (data wpływu 16 sierpnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Po zmarłej w dniu 19 marca 2001 r. matce nabyła Pani w drodze spadku udział w wysokości 0,0031 części w nieruchomości położonej w K., składającej się z działki nr .. o powierzchni 3 ary 49 m², zabudowanej domem mieszkalnym. Następnie postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 7 czerwca 2006 r., które uprawomocniło się w dniu 16 kwietnia 2009 r. nastąpiło zniesienie współwłasności. W wyniku zniesienia współwłasności otrzymała Pani na wyłączną własność lokal mieszkalny nr 10, położony w K., wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, który stanowił grunt oraz części wspólne budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynoszący 60/1272 części. Otrzymany w wyniku zniesienia współwłasności udział wynoszący 0,0125 części przekraczał udział pierwotnie Pani przysługujący. Postanowieniem Sądu wymienionym powyżej została Pani zobowiązana do spłaty pozostałych współwłaścicieli z czego 56.217,80 zł zostało zapłacone przelewami bankowymi, a kwota 174.200 zł została potrącona z kwoty sprzedaży, tj. z kwoty 330.000 zł. W dniu 5 lipca 2011 r. dokonała Pani sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 10 położonego w K., wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. W lokalu tym nie była Pani zameldowana. Ponadto w dniu 9 września 2008 r. Sąd wydał postanowienie, które nie dotyczyło Pani tylko pozostałych współwłaścicieli.

Wobec powyższego zadano następujące pytania.

1. Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego nr 10 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz czy spłatę dokonaną na rzecz pozostałych współwłaścicieli może Pani zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu związanych ze zbytym lokalem...
2. W przypadku, gdy nie będzie Pani mogła zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ww. spłaty to czy może Pani środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 10 przeznaczyć na cele mieszkaniowe...

Zdaniem Pani do kosztów uzyskania przychodu może Pani zaliczyć kwotę spłaty dokonaną na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Uważa Pani, iż środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowego lokalu wraz z przysługującymi udziałami może przeznaczyć na cele mieszkaniowe wymienione w ustawie. Ponadto w Pani ocenie przedmiotowa sprzedaż nie stanowi źródła przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Pani w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego, w zakresie źródła przychodu uznaje się za nieprawidłowe, natomiast w pozostałej części za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie a w przypadku innych rzeczy pół roku licząc od końca miesiąca w którym nastąpiło nabycie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Po zmarłej w dniu 19 marca 2001 r. matce nabyła Pani w drodze spadku udział w wysokości 0,0031 części w nieruchomości położonej w K., składającej się z działki nr … o powierzchni 3 ary 49 m², zabudowanej domem mieszkalnym. Następnie postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 7 czerwca 2006 r., które uprawomocniło się w dniu 16 kwietnia 2009 r. nastąpiło zniesienie współwłasności. W wyniku zniesienia współwłasności otrzymała Pani na wyłączną własność lokal mieszkalny nr 10, położony w K., wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, który stanowił grunt oraz części wspólne budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynoszący 60/1272 części. Otrzymany w wyniku zniesienia współwłasności udział wynoszący 0,0125 części przekraczał udział pierwotnie Pani przysługujący. Postanowieniem Sądu wymienionym powyżej została Pani zobowiązana do spłaty pozostałych współwłaścicieli z czego 56.217,80 zł zostało zapłacone przelewami bankowymi, a kwota 174.200 zł została potrącona z kwoty sprzedaży, tj. z kwoty 330.000 zł. W dniu 5 lipca 2011 r. dokonała Pani sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 10 położonego w K., wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. W lokalu tym nie była Pani zameldowana. Ponadto w dniu 9 września 2008 r. Sąd wydał postanowienie, które nie dotyczyło Pani tylko pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Zatem dla podatku dochodowego istotna z punktu widzenia ustalenia daty nabycia nieruchomości będącej przedmiotem spadku jest data śmierci matki, tj. 19 marca 2001 r.

Natomiast współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która po dokonanym podziale przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 7 czerwca 2006 r., które uprawomocniło się w dniu 16 kwietnia 2009 r., nastąpiło zniesienie współwłasności nieruchomości, w której udział nabyła Pani w 2001 r. w drodze spadku. W wyniku zniesienia współwłasności otrzymała Pani na wyłączną własność lokal mieszkalny nr 10, położony w K., wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, który stanowił grunt oraz części wspólne budynku i urządzenia, nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynoszący 60/1272 części. Otrzymany w wyniku zniesienia współwłasności lokal mieszkalny nr 10, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej przekraczał udział pierwotnie Pani przysługujący, czego potwierdzeniem jest zasądzona na rzecz pozostałych współwłaścicieli spłata. W związku z tym w Pani sytuacji zniesienie współwłasności nieruchomości wiąże się z nabyciem.

Warto przy tym podkreślić, że zgodnie art. 363 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeksu postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) orzeczenie sądu staje się prawomocne, jeżeli nie przysługuje co do niego środek odwoławczy lub inny środek zaskarżenia. Oznacza to, że orzeczenie sądu cywilnego uzyskuje status prawomocności z mocy samego prawa, wskutek zaistnienia okoliczności z art. 363 k.p.c., zaś stwierdzenie prawomocności, w tym data dokonania tej czynności, nie decyduje o prawomocności orzeczenia.

W myśl art. 365 § 1 tej ustawy, orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby.

Oznacza to, iż w tym przypadku datą nabycia tej części nieruchomości, która przekraczała dotychczas posiadany udział, od której będzie liczony termin pięciu lat określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisie będzie data uprawomocnienia się postanowienia o zniesieniu współwłasności tj. 2009 r.

Biorąc powyższe pod uwagę, za datę nabycia udziału w nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze spadku należy przyjąć rok 2001 r. Natomiast za datę nabycia przez Panią ww. lokalu mieszkalnego nr 10, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w części w jakiej jego wartość przekraczała dotychczasowy udział, należy przyjąć dzień, w którym dokonano zniesienia współwłasności, tj. 2009 r.

Jednocześnie wskazać należy, iż data nabycia nieruchomości ma istotne znaczenie dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z jej odpłatnego zbycia.

Biorąc powyższe pod uwagę dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego należy uznać, że przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 10 wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze spadku tj. w 2001 r. nie stanowi źródła przychodu i w związku z tym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym, zbycie przez Panią tego udziału nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Natomiast przychód ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w wyniku zniesienia współwłasności tj. w 2009 r.. stanowi źródło przychodów, ponieważ sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie i podlega opodatkowaniu na zasadach obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Natomiast zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z art. 19 ust.3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy)

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
• koszty i opłaty sądowe.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny należy więc stwierdzić, iż do kosztów uzyskania przychodu, z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w części przypadającej na udział nabyty w 2009 r. może Pani zaliczyć koszty poniesione w związku z jego nabyciem na wyłączną własność, tj. spłatę dokonaną na rzecz pozostałych współwłaścicieli.

Reasumując, dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej w części nabytej w 2009 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19 % podstawy obliczenia podatku, o czym stanowi art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy ustalaniu podstawy opodatkowania, która stanowi różnicę pomiędzy uzyskanym przychodem a poniesionymi kosztami, do kosztów uzyskania przychodu, z tytułu zbycia części udziału w ww. lokalu nabytego w 2009 r. może Pani zaliczyć koszty poniesione w związku z jego nabyciem na wyłączną własność, tj. spłatę dokonaną na rzecz pozostałych współwłaścicieli.

W związku z tym, iż w przypadku pytania pierwszego udzielono twierdzącej odpowiedzi, bezprzedmiotowe jest rozstrzyganie kwestii zawartej w pytaniu drugim.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsk, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.