Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków - Krowodrza, w odpowiedzi na Pani pismo z dnia 17 marca 2004 r. uzupełnione w dniu 26.05.2004 r. ( wezwanie nr PPI/ 443/13/04 z dnia 06.05.2004r ) w sprawie udzielenia pisemnej informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego, działając na podstawie art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa ( Dz.U. Nr 137 poz. 926 ze zm.) informuje :

Z treści złożonych pisma wynika, że przedmiotem Pani działalności jest pośrednictwo w zakresie kupna, sprzedaży, dzierżawy i wynajmu gruntów, budynków, budowli, lokali mieszkalnych, lokali użytkowych, siedlisk, innych nieruchomości, szacowanie nieruchomości, pośrednictwo w uzyskiwaniu kredytów, a więc pośrednictwo w dostawie towarów i świadczeniu usług i wnosi Pani o wyjaśnienie kwestii opodatkowania tych czynności podatkiem od towarów i usług (VAT).

Mając na uwadze powyższe wyjaśniam :

Pośrednictwo w handlu nieruchomościami:
- Według stanu prawnego obowiązującego do 30 kwietnia 2004 r., usługi świadczone w ramach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami korzystały ze zwolnienia przedmiotowego w opodatkowaniu podatkiem VAT. W § 67 ust. 1 pkt 5 lit.b rozporządzenia z dnia 22 marca 2002 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym ( Dz.U. Nr 27 poz. 268 z późn. zm.), wymienione były prowizje i inne wynagrodzenia z tytułu wykonania umów agencyjnych, zlecenia i pośrednictwa lub innych umów o podobnym charakterze w obrocie nieruchomościami jako podlegające zwolnieniu od VAT.W świetle przepisów nowej ustawy obowiązującej od 1 maja 2004 r. ( ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. Nr 54, poz. 535 ) lista zwolnień przedmiotowych zawartych w art. 43 tej ustawy nie obejmuje pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zatem od dnia 1 maja 2004 r. wykonywanie tego rodzaju usług będzie podlegało opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 22% ( ustawodawca nie określił dla tego rodzaju usług żadnej z preferencyjnych stawek podatku VAT).Zwolnienie z opodatkowania w tej sytuacji miałoby zastosowanie tylko wówczas, gdyby podatnik spełniał warunki uprawniające go do skorzystania ze zwolnienia podmiotowego. Art. 82 ust. 3 ustawy VAT zawiera delegację dla Ministra Finansów do wprowadzenia w drodze rozporządzenia innych niż określone w art. 43 - 81 zwolnień od podatku, a także określenia szczegółowego stosowanie tych zwolnień .W § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług ( Dz.U. Nr 97, poz. 970 ), zwolniono od podatku czynności, które wynikają z umowy agencyjnej lub zlecenia, pośrednictwa lub innej umowy o podobnym charakterze w przypadku których podstawę opodatkowania dla agenta, zleceniobiorcy lub innej osoby, świadczącej usługi o podobnym charakterze stanowi kwota prowizji lub innych postaci wynagrodzeń za wykonane usługi , pomniejszona o kwotę podatku. Zwolnienie to dotyczy tych podatników, którzy w danym roku mogli korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy i dotyczy wartości sprzedaży w danym roku podatkowym z tytułu wykonania ww. czynności nieprzekraczającej kwoty wyrażonej w złotych odpowiadającej równowartości 10.000 euro, obliczonej w sposób określony w przepisach wydanych na podstawie art. 113 ust. 14 ustawy ( na 2004 r. należy przyjąć, że jest to kwota 45.700 zł stosownie do art. 168 ust. 1 ustawy ). Zwolnienie to stosuje się pod warunkiem, że wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty wyrażonej w złotych odpowiadającej równowartości 10.000 euro; do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Zwolnień o których mowa powyżej nie stosuje się do podatników zarejestrowanych na podstawie art. 96 lub art. 157 ustawy jako „podatnicy VAT czynni” , którzy wykonują inne czynności opodatkowane, którzy wykonują czynności o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy a także tych, którzy zrezygnowali z prawa do zwolnień podmiotowych lub utracili to prawo w poprzednich latach podatkowych i od daty rezygnacji lub utraty tego prawa nie upłynęły 3 lata.

Dostawa gruntów:
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54 poz. 535) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług , zwanym dalej ,,podatkiem" podlegają : - odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towary zostały zdefiniowane jako rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle, lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Sprzedaż gruntu od 1 maja 2004 r. stanowi dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT ( przed dniem 1 maja 2004 r. sprzedaż gruntów nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT ). Opodatkowanie dostawy gruntu zostało zróżnicowane w zależności od jego rodzaju oraz od rodzaju budynku, który na nim jest posadowiony stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli stale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyłącza się wartości gruntu.

Występują trzy grupy stawek podatkowych:
1) zwolniona:
- dostawa gruntów rolnych, leśnych oraz nie przeznaczonych w planach pod zabudowę ( stosownie do art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy „ zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę ")
- dostawa gruntu na którym posadowiony jest budynek używany korzystający ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem ( stosownie do art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy VAT : „zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy ; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe" ).
2) stawka 7%
- dostawa gruntu na którym posadowiony jest obiekt budownictwa mieszkaniowego jest opodatkowana wg. stawki 7% ( art. 146 ust. 1 pkt. 26 ustawy VAT)
3) stawka 22%
- dostawa gruntu budowlanego i gruntu przeznaczonego pod zabudowę,
- dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek lub budowla trwale z gruntem związana, opodatkowane stawką 22%.
Stosownie do art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy VAT podatnicy dokonując dostawy terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę nie mają prawa do zwolnienia podmiotowego (ze względu na obrót) . Dokonując więc dostawy wyżej opisanych gruntów objętych opodatkowaniem podatkiem VAT, podmiot korzystający ze zwolnienia uzależnionego od wysokości osiąganych obrotów straci prawo do skorzystania ze zwolnienia w momencie dokonania takiej dostawy.

Dostawa budynków:
- dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, opodatkowana jest stawką 7% ( art. 146 ust. 1 pkt 2b ustawy VAT ),
- dostawa lokali użytkowych opodatkowana jest stawką 22% ( art. 41 ust. 1 ustawy VAT).

Wynajem, dzierżawa:
- usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe są zwolnione z opodatkowania (poz. 4 zał. nr 4 do ustawy VAT ),
- usługi wynajmu lub dzierżawy obiektów o charakterze użytkowym opodatkowane są wg. stawki 22% ( art. 41 ust. l ustawy VAT ).

Szacowanie nieruchomości:
- usługi świadczone przez rzeczoznawców majątkowych podlegają opodatkowaniu według stawki 22%.

Pośrednictwo finansowe:
- pośrednictwo w uzyskiwaniu kredytów może dotyczyć usług pośrednictwa finansowego. Dla określenia jednak właściwej stawki konieczna jest klasyfikacja PKWiU. Przed 1 maja 2004 r. przepisy o podatku VAT odnosiły się do klasyfikacji PKWiU, ale w przypadku gdyby wprowadzenie tej klasyfikacji powodowało zmianę opodatkowania, podatnik miał stosować stawki określone w ustawie w brzmieniu obowiązującym na 31 grudnia 2002 r. Sytuacja zmieniła się po 1 maja 2004 r. w związku z wejściem w życie rozporządzenia Ministra Finansów z 6 kwietnia 2004 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług. Rozporządzenie to stwierdza, że dla podatku od towarów i usług stosuje się Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług ( PKWiU ), wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 18 marca 1997 r. , nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2005r . W związku z tym od dnia 1 maja br., podatnicy powinni posługiwać się wyłącznie klasyfikacją PKWiU i na jej podstawie można ustalić stawki podatku VAT określone w nowej ustawie. W związku z niepodaniem w zapytaniu informacji o sklasyfikowaniu ww. usługi nie można zająć stanowiska co do stawki.

Wysokość obrotu powodująca utratę zwolnienia podmiotowego.
Stosownie do art. 113 ust. 1 ustawy o podatku VAT zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty wyrażonej w złotych odpowiadającej równowartości 10.000 euro ( tzw. zwolnienie podmiotowe). Do wartości sprzedaży opodatkowanej nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji ( art. 113 ust. 2 ustawy VAT ).W przypadku podatników prowadzących przedsiębiorstwo malarskie, zarządzających funduszami inwestycyjnymi, będących agentami, zleceniobiorcami lub innymi osobami świadczącymi usługi o podobnym charakterze przez wartość sprzedaży określoną w art. 113 ust. 1 ustawy VAT (10.000 euro) rozumie się 30-krotność prowizji lub innych postaci wynagrodzeń za wykonane usługi ( art. 113 ust. 8 ustawy VAT ).Jednocześnie zwraca się uwagę na przepis przejściowy zawarty w art. 168 ust. 3 ustawy VAT zgodnie z którym do obliczenia wartości sprzedaży opodatkowanej, o której mowa w art. 113 za rok 2003 oraz za okres od dnia 1 stycznia do dnia 30 kwietnia 2004 r. , przyjmuje się wartość sprzedaży towarów w rozumieniu art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. Nr 11, poz.50 ze zm.) Ponadto zwraca się uwagę, że ze zwolnienia podmiotowego ( ze względu na nie przekroczenie kwoty obrotów ) nie mogą korzystać podatnicy o których mowa w art. 14 ust. 10 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym ( dotyczy okresu sprzed 1 maja 2004 r. ) lub art. 113 ust. 13 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ( dotyczy okresu od 1 maja 2004 r.).Podatnik, który utracił prawo do zwolnienia z opodatkowania obowiązany jest do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego przed dniem w którym traci prawo do zwolnienia ( art. 96 ust. 5 pkt 2 ustawy VAT ).

Dokumentacja.
Podstawowe rodzaje dokumentacji jaką obowiązani są prowadzić podatnicy zastały określone:
1) dla okresu przed 1 maja 2004 r. - art. 27, 29 i 32 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. Nr 11, poz. 50 ze zm.),
2) dla okresu od 1 maja 2004 r. - w art. 106 - 112 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ( Dz.U. Nr 54, poz. 535).