POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14a, art. 216 §. 1 i § 2 oraz art. 236 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa /Dz. U. 137 poz. 926 z późn. zm./ Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Targówek

postanawia

uznać stanowisko w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego zawarte we wniosku złożonym dnia 25 października 2005 roku, uzupełnionym w dniu 10 listopada 2005 roku, za nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że jesteście Państwo właścicielami mieszkania, zakupionego od developera w 2003 roku, które zamierzacie sprzedać. Za mieszkanie zapłaciliście Państwo w części gotówką, a w pozostałej części z zaciągniętego kredytu hipotecznego. Nie dokonywali Państwo odliczeń podatkowych z tytułu nabycia mieszkania, ani z tytułu spłat rat kredytu.

Zadajecie Państwo pytania:

• Czy podatek jest płacony od kwoty sprzedaży, czy też od różnicy pomiędzy ceną zakupu, a ceną sprzedaży.

• W jakim terminie należy złożyć wniosek do Urzędu Skarbowego o odroczenie płatności, jeżeli uzyskane ze sprzedaży pieniądze przeznacza się na cele mieszkaniowe.

• Czy na spłatę pozostałości kredytu hipotecznego oraz zakup działki budowlanej, jej ogrodzenie, doprowadzenie mediów, budowę domu, prace wykończeniowe wewnątrz oraz instalację domofonową, alarmową, umeblowanie stałe, wyposażenie i umeblowanie nowego domu, prace wokół domu można przeznaczyć całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania, które jest w pełni umeblowane i wyposażone w sprzęt AGD, RTV oraz posiada miejsce parkingowe.

• Czy kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania powinna być rozbita na wartość mieszkania, miejsca garażowego, umeblowanie i wyposażenie i jakie płaci się podatki od tych wyodrębnionych składników.

• Czy w budowie nowego domu mogą uczestniczyć dwie rodziny, które uzyskały pieniądze ze sprzedaży mieszkań, jeżeli przeznaczą pieniądze na wspólną inwestycją mieszkaniową.

Stoją Państwo na stanowisku, iż

• Podatek od sprzedaży mieszkania wraz z miejscem garażowym przez upływem 5 lat od jego zakupu powinien być naliczony od różnicy pomiędzy kosztami jego zakupu powiększonymi o koszty jego urządzenia, spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup a kwotą uzyskaną z jego sprzedaży.

• Kwota uzyskana ze sprzedaży może być przeznaczona na dowolny cel mieszkaniowy tj. zakup działki budowlanej, budowę domu, garażu wolnostojącego z pomieszczeniem gospodarczym, wykończenie budynku i garażu, wyposażenie stałe budynku, adaptację terenu wokół domu, ogrodzenie, organizację ciągów komunikacyjnych, aranżację ogrodu, wszelkie koszty dodatkowe związane z jego budową w sposób bezpośredni lub pośredni.

• Pismo w sprawie odroczenia terminu zapłaty należnego podatku, w sytuacji nowej inwestycji budowlanej, można złożyć w terminie 14 dni roboczych od daty podpisania aktu notarialnego w sprawie sprzedaży mieszkania.

• Nową inwestycje budowlaną dotyczącą budynku wolnostojącego lub bliźniaka mogą prowadzić dwie rodziny.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny, w oparciu o obowiązujące przepisy prawa podatkowego Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Targówek stwierdza co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.), źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 19 ust 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Można do takich kosztów zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej

W myśl postanowień art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, który to dochód nie podlega łączeniu z dochodami z innych źródeł, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie czternastu dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego wg miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Artykuł 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych reguluje wyczerpująco warunki zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych i wymienia, że przychód ten powinien być wydatkowany w całości lub w części, nie później jednak niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na własne cele mieszkaniowe podatnika, tj.

1.na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

2.na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

3.na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

4.na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

5.na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że zwolniony od opodatkowania jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W związku z powyższym przyjąć należy, iż przy sprzedaży mieszkania wraz z miejscem garażowym opodatkowaniu będzie podlegała przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości. Natomiast sprzedaż ruchomości /meble, wyposażenie/ podlegać będzie opodatkowaniu tylko w przypadku, gdy od ich zakupu nie upłynęło pół roku.Zwolniony z opodatkowania jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na cele związane bezpośrednio z nabyciem lub budową lokalu bądź budynku mieszkalnego oraz gruntu z nimi związanego. Nie zalicza się do nich wydatków na budowę garażu wolnostojącego z pomieszczeniem gospodarczym, wykończenia budynku i garażu, wyposażenia budynku, adaptacji terenu wokół domu, ogrodzenia i aranżacji ogrodu.

Ponadto stwierdzić należy, iż przepisy podatkowe nie wykluczają możliwości prowadzenia wspólnej inwestycji budowlanej.

Powyższa interpretacja w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.

Interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na niniejsze postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego Warszawa Targówek, w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia.