W odpowiedzi na pismo Urzędu z dnia 6 sierpnia 2004 r. z zapytaniem w zakresie podatku od towarów i usług - Naczelnik Urzędu Skarbowego w xxx działając na podstawie art. 14 a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. nr 137, poz. 926 ze zm.) uprzejmie wyjaśnia:

We wniosku Urząd wnosi o jednoznaczną interpretację przepisów ww. ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży lokali komunalnych w następujących sytuacjach:
1. zbywana jest własność lokalu wraz z własnością gruntu przynależnego do budynku;
2. zbywana jest własność lokalu z równoczesnym zbyciem prawa wieczystego użytkowania gruntu ustanowionego na rzecz Gminy;
3. zbywana jest własność lokalu, przy czym na rzecz jego najemcy oddaje się w użytkowanie wieczyste ułamkową część gruntu przynależnego do budynku;
4. zbywana jest własność lokalu wraz z garażem, który zgodnie z ustawą o własności lokali stanowi pomieszczenie przynależne do lokalu, przy czym we wszystkich tych przypadkach budynki te są trwale związane z gruntem, a nabywcy mieszkań stają się współwłaścicielami wszystkich części wspólnych budynków.

Tut. Organ zwraca uwagę, iż ww. zagadnienia były przedmiotem rozważań zawartych w pismach z dnia 19.05.2004 r. znak: DP/443-23-26/2004 oraz z dnia 01.07.2004 r. znak: DP/443-68/2004. wobec powstałych w Urzędzie Miasta xxx wątpliwości tut. Organ w nawiązaniu do ww. pism zwraca uwagę na następujące okoliczności:

Stosownie do zasady wyrażonej w art. 29 ust. 5 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli związanych trwale z gruntem albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, iż podstawa opodatkowania przy zbyciu budynków, budowli lub ich części wraz ze zbyciem przynależnego do nich gruntu, obejmuje zarówno wartość budynku, budowli i ich części jak również gruntu, przy czym podatek należny liczony winien być wg. stawki podatku od towarów i usług właściwej dla budynku, budowli lub ich części.

Obowiązek podatkowy zgodnie z art. 19 ust. 10 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11.

Analizując powyżej wymienione sytuacje oraz przyjmując, iż przedmiotowe lokale są towarami używanymi w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 1, należy zauważyć, iż:
1. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10 ww. ustawy o podatku od towarów i usług zwolnienie od podatku dotyczy wyłącznie dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub części tych obiektów, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkałe po raz pierwszy, z wyłączeniem części budynków, które przeznaczone są na cele inne niż mieszkaniowe.

Tak więc zwolnieniem, na podstawie powołanego powyżej przepisu, objęte jest zarówno zbycie samego budynku, budowli i ich części oraz wartość zbywanego gruntu przynależnego do tego lokalu.

2. Wg tych samych zasad opodatkowane jest zbycie własności lokalu z równoczesnym zbyciem prawa użytkowania wieczystego. Czynność zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 9707).

3. Czynność zbywania komunalnych lokali mieszkalnych na rzecz ich najemców wraz z równoczesnym oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu przynależnego do budynku jest dostawą połączoną ze świadczeniem usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. zwolnionych od podatku w części dotyczącej lokalu a opodatkowanych stawką 22% w zakresie opłat za wieczyste użytkowanie. Obowiązek podatkowy powstaje w tym przypadku na sposób następujący:
• w części obejmującej wartość lokalu zgodnie z art. 19 ust. 10 z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11 z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty
• w części dotyczącej odpłatności za użytkowanie wieczyste zgodnie z § 3 a rozporządzenia Ministra Finansów 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.

4. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy o podatku od towarów i usług zwolnienie od podatku dotyczy wyłącznie dostawy zasiedlonych obiektów budownictwa mieszkaniowego lub części tych obiektów, z wyłączeniem części budynków, które przeznaczone są na cele inne niż mieszkaniowe. Dostawa pozostałych obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych podlega w okresie do dnia 31 grudnia 2007 r., zgodnie z art. 146 ust. 1 pkt 2, opodatkowaniu wg stawki 7%.
Dostawa innych obiektów budowlanych objęta jest stawką podatku w wysokości 22%. Czynność zbycia garażu, który mimo, że zgodnie z ustawą o własności lokali stanowi pomieszczenie przynależne do lokalu jest jednak w swej istocie lokalem użytkowym, nie korzysta ze zwolnienia, lecz podlega opodatkowaniu stawką 22%. W sytuacji zatem, gdy dochodzi do sprzedaży gruntu, na którym znajdują się budynki trwale z nim związane podlegające opodatkowaniu wg różnych stawek, należy proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków przypisać odpowiednio do nich udział gruntu i zastosować właściwe stawki.

Natomiast w kwestii opodatkowania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu związanych z wykupem lokali w latach ubiegłych - zdaniem tut. Organu, mając na uwadze specyfikę opłat pobieranych z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, uznaje, że opłaty wniesione przed 1 maja 2004 r. nie podlegają opodatkowaniu na zasadach ww. § 3 a rozporządzenia.