Działając na podstawie art. 14a § 1 i 4 ustawy z dnia 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), art. 10 ust. 1 pkt 6, art. 9 ust. 2, art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), Naczelnik Urzędu Skarbowego w Przemyślu, po rozpatrzeniu wniosku wnioskodawcy z dnia 17.10.2005 r. w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu stosowania prawa podatkowego, postanawia uznać stanowisko przedstawione we wniosku:

1. za prawidłowe w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków, takich jak: podatek od nieruchomości i gruntu, koszty remontu wynajmowanego budynku,
2. za nieprawidłowe w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków związanych z budową ogrodzenia i zjazdu do pawilonu handlowego oraz wprowadzenia do ewidencji środków trwałych samochodu osobowego i amortyzowanie go.

Pismem z dnia 17.10.2005 r. wnioskodawca - pani M. Józefa zwróciła się prośbą o interpretację przepisów z zakresu prawa podatkowego. W przedstawionym piśmie zwrócono się z pytaniem: czy w ciężar kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu budynku można wliczyć wydatki, takie jak:

1. podatek od nieruchomości,
2. podatek od gruntu,
3. koszty remontu budynku,
4. koszty budowy ogrodzenia oraz zjazdu do pawilonu,
5. wprowadzić do ewidencji środków trwałych prywatny samochód osobowy i amortyzować go oraz czy można zaliczyć do wydatków wszelkie koszty związane z jego eksploatacją.

We wniosku wnioskodawca przedstawił następujący stan faktyczny:

• od 1.12.2005 r. zamierza wynajmować pawilon handlowy (budynek wolnostojący),
• pawilon oddalony jest od miejsca zamieszkania,
• samochód będzie eksploatowany do celów administrowania posesji,
• rozliczenie osiągniętego dochodu z najmu odbywać się będzie na zasadach ogólnych.

Wnioskodawca przedstawił swoje stanowisko w sprawie, twierdząc, że wydatki wymienione w zapytaniu będzie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Przemyślu uznaje stanowisko przedstawione we wniosku za prawidłowe w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków, takich jak: podatek od nieruchomości i gruntu, koszty remontu wynajmowanego budynku.

Przychody z najmu stanowią samoistne źródło przychodów wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.). Dochodem z tego źródła stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. W świetle art. 22 ust. 1 powołanej ustawy kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy. Użyty zwrot "w celu osiągnięcia przychodów" oznacza, iż nie wszystkie wydatki ponoszone przez podatnika stanowią koszt uzyskania przychodu, tj. pomniejszają dochód do opodatkowania. Musi bowiem istnieć ścisły związek między ich poniesieniem a powstaniem lub zwiększeniem przychodu.

W świetle powyższego w przypadku osiągania przychodów z najmu lokalu lub budynku użytkowego, kosztami uzyskania są udokumentowane kwoty wydatkowane przez wynajmującego w związku z utrzymaniem przedmiotu najmu, np. na remont, podatek od nieruchomości i gruntu - odnoszący się jedynie do powierzchni wynajmowanej, odpisy amortyzacyjne, opłaty za media (jeśli z umowy wynika, że najemca nie jest zobowiązany do ich ponoszenia) itp.

W myśl art. 22a ust 1 pkt 2 powołanej ustawy amortyzacji podlegają m.in. środki transportu stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, wykorzystane na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jeśli podatnik nie zgłosił prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie świadczenia usług najmu, to nie może korzystać z tych możliwości przewidzianych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, które są zagwarantowane dla prowadzących działalność gospodarczą (odrębne źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W tej sytuacji nie można uznać za środek trwały samochodu osobowego, który wykorzystywany jest na cele związane z prowadzeniem najmu, niebędącego działalnością gospodarczą. Dlatego też podatnik nie może wprowadzić do ewidencji środków trwałych prywatny samochód osobowy i amortyzować go. Może natomiast uznać za koszty uzyskania przychodu z najmu koszty przejazdu do wynajmowanych nieruchomości. Koszty eksploatacji samochodu poniesione w związku z tymi wyjazdami mogą więc stanowić koszty uzyskania przychodu z najmu. Takim kosztem eksploatacyjnym z pewnością są wydatki na paliwo zużyte podczas wyjazdów. Wydatki na ogumienie, smary etc., również stanowić mogą taki koszt. Jeśli podczas jazd odbywanych w celu uzyskania przychodów z najmu wystąpi uszkodzenie samochodu, to koszty jego usunięcia i remontu, również stanowić mogą kosz uzyskania przychodu.

Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kosztów uzyskania przychodu uzależniona jest m.in. od osiągnięcia przychodu, istnienia związku przyczynowego między poniesionym wydatkiem a uzyskiwanym przychodem oraz od właściwego udokumentowania tego wydatku. Wykładnia językowa użytego przez ustawodawcę zwrotu "wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodu" oznacza, iż podatnik ma możliwość odliczenia dla celów podatkowych koniecznych (niezbędnych) wydatków, pod tym wszakże warunkiem, że wykaże ich bezpośredni związek ze źródłem przychodów (w przypadku podatniczki z najmem pawilonu handlowego), a ich poniesienie ma lub może mieć bezpośredni wpływ na wielkość osiągniętego przychodu.

W świetle powyższego, jeżeli przychód jest uzyskany lub powstaje również wtedy, gdy nie został poniesiony wydatek - oznacza to wówczas, że nie ma związku przyczynowo-skutkowego, a tym samym, że przychód nie jest następstwem poniesionego wydatku. Pierwotnym czynnikiem, pozwalającym uznać wydatek za koszt uzyskania jest zawsze przychód, w niniejszym przypadku jest najem pawilonu handlowego. Tym samym do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć opłaty odnoszące się jedynie do powierzchni wynajmowanej.

Reasumując, w związku z faktem, iż budowa ogrodzenia oraz zjazdu do pawilonu nie należą do tego rodzaju czynności, od których zależy stan techniczny (wynajmowanego) budynku, wydatek z tym związany, którego celowości oraz potencjalnego związku nie sposób udowodnić - nie może obciążać kosztów uzyskania przychodu ponoszonych w związku ze źródłem "najem-dzierżawa".

Inna sytuacja miała by miejsce wówczas, gdy podatnik podjąłby decyzję o amortyzowaniu wynajmowanego budynku. Zgodnie z art. 22a ust. 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do użytkowania m.in.- budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidzianym okresie użytkowania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą albo oddane do użytkowania na podstawie umowy najmu, dzierżawy. Biorąc pod uwagę możliwość zaliczenia do kosztów wydatków poniesionych na budowę ogrodzenia oraz zjazdu do wynajmowanego pawilonu handlowego - stwierdzić trzeba, że zgodnie z objaśnieniami szczegółowymi do grupy 1 środków trwałych obejmującej budynki i lokale, zawartymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30.12.1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. Nr 112, poz. 1317 ze zm.), w skład budynku jako pojedynczego obiektu inwentarzowego, wlicza się również tzw. "obiekty pomocnicze" obsługujące dany budynek, np. chodniki, dojazdy, podwórka, place, ogrodzenia, studnie itp. Poniesione nakłady na wybudowanie ogrodzenia budynku i zjazdu zwiększają jego wartość początkową.

Reasumując wydatki na budowę ogrodzenia i zjazdu do pawilonu handlowego należy uznać za poniesione na ulepszenie budynku, a co za tym idzie - wydatki te powinny zwiększyć wartość początkową budynku stanowiącą podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych, jeżeli podatnik podejmie decyzję o jego amortyzowaniu. Jeżeli jednak podejmie podatnik decyzję o amortyzowaniu wynajmowanego budynku to wydatki poniesione na budowę ogrodzenia oraz zjazdu do tegoż budynku będą mogły stanowić koszt podatkowy w postaci odpisów amortyzacyjnych.