P O S T A N O W I E N I E

Działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 oraz art. 217 ustawy z dnia 29.08.1997r. - Ordynacja podatkowa / t.j. Dz. U. z 2005r., nr 8, poz. 60 z późn. zm. / , art. 9 ust. 1, art. 10 ust. 1 pkt 6, art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych / t. j. z 2000r. Dz.U. nr 14, poz. 176 z późn. zm./, art. 680-692 ustawy z dnia 23.04.1964r. - Kodeks Cywilny / Dz. U. nr 16, poz. 93 z późn. zm./, przepisy ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego / t. j. z 2005r., Dz. U. nr 31, poz. 266 z późn. zm./ w związku z Państwa wnioskiem z dnia 06.02.2006r. / data wpływu do tut. Organu 16.02.2006r./ w kwestii opodatkowania dochodu osiąganego z tytułu najmu lokali nawiązanego na podstawie decyzji administracyjnej , Naczelnik Urzędu Skarbowego w Pruszkowie nie potwierdza Państwa stanowiska i uznaje je za nieprawidłowe .

U Z A S A D N I E N I E

Stan faktyczny sprawy przedstawiony przez wnioskodawcę:

Wnioskodawcy są współwłaścicielami budynku mieszkalnego, w którym znajdują się lokale przydzielone w latach sześćdziesiątych na podstawie decyzji administracyjnych lokatorom. Lokatorzy zajmują te lokale nieprzerwanie do dziś i płacą czynsz regulowany określony uchwałami Rady Miejskiej. Do 2005r. opłaty czynszów nie pokrywały kosztów utrzymania budynku, remontów, napraw. Czy w przypadku osiągnięcia dochodu z tytułu w/w najmu nawiązanego na podstawie decyzji administracyjnych wnioskodawcy zobowiązani są do wykazania go w zeznaniu rocznym ewentualnie w innych deklaracjach?

Stanowisko w sprawie:

Zdaniem wnioskodawców ustawy podatkowe : zarówno ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych jak i ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych dochodów osiąganych przez osoby fizyczne odnoszą się do najmu zawartego w drodze umowy cywilnoprawnej między stronami, nie zaś do najmu , który powstał w drodze decyzji i przydziału administracyjnego. Tym samym ten ostatni nie powoduje u podatników powstania obowiązku podatkowego i rozliczenia się z niego.

Ocena prawna stanowiska:

Ustawa z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych / Dz. U. z 2000r. nr 14, poz. 176 z późn. zm./ wymienia jako odrębne źródło przychodu :

- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze - art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Jeżeli najem stanowi źródło przychodów odrębne od pozarolniczej działalności gospodarczej, przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze / art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych/ podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych.

Od 1 stycznia 2003r. osoby fizyczne osiągające przychody nie będące przedmiotem działalności gospodarczej z najmu mogą również korzystać z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Umowy najmu lokali mieszkalnych i użytkowych regulują przepisy art. 680-692 ustawy z dnia 23.04.1964r. - Kodeks Cywilny / Dz. U. nr 16, poz. 93 z późn. zm./ oraz ustawa z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego / Dz. U. z 2005r., nr 31, poz. 266 z późn. zm./. Ustawa o ochronie praw lokatorów zastąpiła dotychczasową ustawę z dnia 02.07.1994r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych / Dz. U. nr 105, poz. 509 z późn. zm./. Pod rządami tej ostatniej obowiązywał szczególny tryb najmu, który polegał na tym , że właściciel zabudowanej nieruchomości , na której znajdowały się lokale mieszkalne, nie miał w zasadzie żadnej możliwości dysponowania lokalem zajmowanym przez lokatora będącego najemcą na podstawie decyzji administracyjnej. Czynsz ustalany był przez rady gminy. Był to tzw. czynsz regulowany. Ustawa o najmie lokali mieszkalnych objęła swym zakresem niemal wszystkie rodzaje stosunków najmu tzn. także te powstałe przed jej wejściem z życie : w tym umowy mające źródło w umowie, jak i w decyzji administracyjnej. Art. 1 ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych nakazywał wprost stosować w zakresie nie uregulowanym ustawą przepisy Kodeksu Cywilnego. Z przepisem tym korespondował art. 680 k.c., stanowiący, że do najmu lokali stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego tylko o tyle, o ile stosunek ten nie jest odmiennie uregulowany w przepisach ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych. Ta relacja do Kodeksu Cywilnego zachowana została nadal w ustawie o ochronie praw lokatorów z 2001r. , z tym , że ustawa ta w szerokim zakresie nowelizuje przepisy k.c. dotyczące najmu. Zatem do najmu lokali, w zakresie nie uregulowanym przez ustawę o ochronie praw lokatorów stosować należy najpierw przepisy dotyczące najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, dalej przepisy ogólne dotyczące najmu.

W świetle ustawy o ochronie praw lokatorów stosunek najmu jest stosunkiem cywilnoprawnym. Ustawodawca zrezygnował definitywnie z możliwości powstania tego stosunku na skutek wydania decyzji administracyjnej o przydziale, a podstawowym sposobem jego nawiązania stało się zawarcie umowy najmu. Ustawodawca wprawdzie wprowadził również zasadę wolnego czynszu , ale ustawa bardzo ograniczała możliwości podwyżki czynszu:

1.w przepisach przejściowych ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów - art. 28 pkt 2 ustawy , ustawodawca postanowił, że do dnia 31.12.2004r. w stosunkach najmu powstałych przed dniem wejścia z życie ustawy, wysokość czynszu w lokalach, w których obowiązywał w dniu wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu,

2. dwie nowele do ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia: 17. 12.2004r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw / Dz. U. nr 281, poz. 2783/ oraz z dnia 22.12.2004r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów..../ Dz. U. nr 281, poz. 2786/ zawierały uregulowania, które wprawdzie zezwalały na podwyżkę czynszu powyżej 3% wartości odtworzeniowej lokalu, ale roczna podwyżka nie mogła przekroczyć 10% dotychczasowego czynszu. Te ostatnie uregulowania zostały uznane przez Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 19.04.2005r. jako niekonstytucyjne . Zgodnie z obowiązującym obecnie art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów , jeżeli w wyniku podwyżki wysokość czynszu w skali roku przekroczy próg 3% wartości odtworzeniowej lokalu, a podwyżka ta będzie wyższa niż 10% dotychczasowego czynszu, to będzie mogła mieć miejsce wyłącznie w uzasadnionych przypadkach i właściciel na żądanie lokatora będzie obowiązany przedstawić mu przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Przewidziano również możliwość zakwestionowania przez lokatora zasadności podwyżki i rozstrzygnięcie tego sporu przez sąd.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny opisany we wniosku należy stwierdzić, że w dalszym ciągu istnieją lokale mieszkalne obciążone najmem na podstawie decyzji administracyjnych wydanych w latach sześćdziesiątych o przydziale mieszkania, ale jest to najem podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W sytuacji opisanej we wniosku w latach 2000-2005 istniał obowiązek wykazywania do opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osiągniętych z tytułu najmu zgodnie z zasadą określoną w art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych jako dochody zwolnione w art. 21, 52. Z wykazanych wyliczeń wynika, że koszty przekraczały sumę przychodów czyli wystąpiła strata. Straty można nie wykazywać w zeznaniu rocznym , ale nie wykazanie jej powoduje utratę prawa wnioskodawców do obniżania o jej wysokość dochodów uzyskanych z tego samego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty.

Dochody osiągane przez podatników z tytułu najmu są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych , chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnicy osiągający dochody z najmu są obowiązani bez wezwania wpłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki na podatek dochodowy. Obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca , w którym dochody przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku / w 2006r. - 2.790.-zł Zaliczki za okres od stycznia do listopada uiszcza się w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień, w wysokości należnej za listopad, uiszcza się w terminie do 20 grudnia. W terminach płatności zaliczek za miesiące od stycznia do listopada podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym deklaracje PIT-5. Przychody z najmu łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali podatkowej i są wykazywane w zeznaniu rocznym.

Wobec powyższego Naczelnik Urzędu Skarbowego nie zgadza się ze stanowiskiem wyrażonym we wniosku , że w latach 2000-2005 właścicieli lokali, zajmowanych przez lokatorów na podstawie decyzji administracyjnej nie obejmował obowiązek podatkowy z tytułu uzyskiwania dochodów z najmu.

Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z przepisem art. 14b § 1 i 2 Ordynacji podatkowej interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na niniejsze postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, ul. Felińskiego 2b za pośrednictwem tut. Organu w terminie siedmiu dni od dnia jego doręczenia / art. 236 i art. 223 § 1 w zw. z art. 239 Ordynacji podatkowej/.