Na podstawie art. 14a § 1 i 4 ustawy z dnia 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), art. 1 ust. 1 pkt 1a, art. 2 pkt 4, art. 6 ust. 1 pkt 1c i ust. 2, 3 i 4 ustawy z dnia 9.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399 ze zm.), Naczelnik Urzędu Skarbowego w Dębicy, po rozpatrzeniu wniosku spółki z dnia 23.01.2006 r., który wpłynął do tutejszego Urzędu Skarbowego dnia 13.02.2006 r. uzupełnionego w dniach 22.02.2006 r. (wpływ 3.03.2006 r.) i 7.03.2006 r. (wpływ 9.03.2006 r.) w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, postanawia uznać stanowisko strony przedstawione w przedmiotowym wniosku za nieprawidłowe.

Wnioskiem z dnia 23.01.2006 r. (wpływ do tutejszego organu 13.02.2006 r.) spółka cywilna M. s.c. z siedzibą w R. zwróciła się o wydanie wiążącej interpretacji dotyczącej przepisów podatku od czynności cywilnoprawnych w oparciu o ustawę z dnia 9.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 41, poz. 399 ze zm.). W wyniku wezwania organu podatkowego do uzupełnienia ww. wniosku o przedstawienie stanu faktycznego ze względu na konieczność ustalenia właściwości organu podatkowego, spółka pismami z dnia 22.02.2006 r. (wpływ 3.03.2006 r.) oraz z dnia 7.03.2006 r. (wpływ 9.03.2006 r.) wyjaśniła, iż przedmiotowa czynność będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Wobec powyższego, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1a, art. 2 pkt 4 i art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399 ze zm.), stwierdzono, iż przedmiotem wniosku miała być odpowiedź na pytanie dotyczące podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie ze stanem faktycznym opisanym we wniosku, spółka cywilna M. s.c. zamierza nabyć zaporę wodną - położoną w miejscowości M. w gminie P. Właścicielem obecnym jazu jest spółka "K." S.A. w R., która w ramach rekultywacji żwirowiska wybudowała zaporę i zbiornik wodny, przeznaczając na przedmiotową inwestycję własne środki oraz około 5 mln zł dotacji z NFOŚiGW. Wnioskodawca przy powyższej zaporze wybudował elektrownię wodną i produkuje energię elektryczną. Z uwagi na duże koszty eksploatacji zapory i zbiornika, spółka "K." wyraża chęć odsprzedaży ww. nieruchomości pod warunkiem ich dalszego utrzymywania w odpowiednim stanie. Powyższa sprzedaż będzie według podatnika zwolniona z podatku VAT. Podatnik zwraca się z zapytaniem, jak kształtowałby się podatek od czynności cywilnoprawnych, gdyby "K." S.A. nie wystawiło faktury VAT. Podatnik stoi na stanowisku, iż cena sprzedaży ustalona w wyniku negocjacji na poziomie 1.000 zł jest ceną rynkową. Ze strony zbywcy ww. nieruchomość jest majątkiem zbędnym, generujący jedynie koszty, natomiast nabywca, pomimo dużych kosztów utrzymania, eksploatacji i opłat podatkowych, uzyskałby możliwość lepszego gospodarowania zasobami wody. Ponadto według wnioskodawcy nie ma innych chętnych na kupno ww. nieruchomości nawet za jedną złotówkę.

Po analizie przedstawionego stanu faktycznego tutejszy organ podatkowy uznał, iż podatnik jest uprawniony do złożenia przedmiotowego wniosku o wydanie interpretacji, a w sprawie tej nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa lub postępowanie przed sądem administracyjnym.

W odpowiedzi na zapytanie wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych należy stwierdzić:

Artykuł 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi, iż podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 2 pkt 4 cytowanej ustawy nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego. Na podstawie art. 6 ust 1 pkt 1 lit. c tej ustawy, przy umowie sprzedaży podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej, w myśl art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów. W związku z powyższym, przy równoczesnym poszanowaniu swobody stron czynności do uzgadniania wysokości ceny, dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych za podstawę opodatkowania tym podatkiem przyjmuje się niejednokrotnie różną od ceny - wartość rynkową przedmiotu tej czynności. Została ona zdefiniowana jako przeciętna cena stosowana w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, bez odliczenia długów i ciężarów. Cena przeciętna, to wypadkowa między cenami najwyższymi a cenami najniższymi. Cena nie odgrywa samodzielnej roli przy obliczaniu podatku od czynności cywilnoprawnych i w żadnym razie nie można jej uznać za ustawowe kryterium obliczania tego podatku. Kryterium takie stanowi bowiem wartość rynkowa rzeczy, która jest jedynie pomocniczo kształtowana przez cenę.

W przedmiotowej sytuacji nie ma możliwości obiektywnego ustalenia przeciętnych cen na określone rzeczy, gdyż w danej miejscowości w ogóle nie był dokonywany dotychczas obrót prawny takimi samymi lub podobnymi rzeczami. Jednak biorąc pod uwagę wielkość poniesionych przez zbywcę nakładów na budowę przedmiotowej nieruchomości, organ podatkowy nie może zgodzić się, że cena umowna ustalona pomiędzy stronami na poziomie 1.000 zł odpowiada wartości rynkowej tej nieruchomości, stąd w przypadku zawarcia takiej umowy sprzedaży będą występować przesłanki do wszczęcia procedury podatkowej określonej w art. 6 ust. 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wartość rynkowa przedmiotu transakcji dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych może zostać określona tylko w toku postępowania podatkowego. Procedura ustalenia wartości rynkowej została określona w art. 6 ust. 3 i 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przypadku, gdy wartość przedmiotu tej czynności określona przez strony nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, jej wartości rynkowej, organ ten jest zobowiązany wezwać strony do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej wstępnej oceny. Jeżeli strony, pomimo wezwania, nie określiły wartości lub podały wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej organ podatkowy dokona jej określenia na podstawie opinii biegłego powołanego przez ten organ. W takiej sytuacji organ podatkowy określając wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej jest związany opinią powołanego biegłego.