Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie, po rozpatrzeniu wniosku wniesionego w dniu 20.01.2006 r. w sprawie interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podstawy opodatkowania przychodów z najmu przy wyborze zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa podatkowego, działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) w związku z art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), postanawia uznać stanowisko przedstawione we wniosku za prawidłowe.

Wnioskiem z dnia 20.01.2006 r. r. pani Zofia L. zwróciła się do Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie o udzielenie wyjaśnień dotyczących zakresu stosowania przepisów prawa podatkowego w następującej sprawie:

Podatniczka wybrała zryczałtowaną formę opodatkowania przychodów z najmu lokalu użytkowego, nabytego na własność od spółdzielni mieszkaniowej. Umowa najmu zakłada określona kwotę "X" czynszu za najem oraz to, iż opłaty za zużyte przez najemcę media (prąd, gaz, woda) i koszty administracji spółdzielczej (wywóz śmieci, odprowadzanie nieczystości itp.) będą zwracane przez najemcę stosownie do ich wysokości, według otrzymywanych i płaconych przez podatniczkę obciążeń. Powyższe rachunki, ze względu na zawarte wcześniej przez dostarczycieli mediów i usług administracyjnych z podatniczką - jako właścicielką lokalu - umowy, są na nią wystawiane. Z ww. powodów pani L. dokonuje zapłaty rachunków, a najemca zwraca ich wysokość. Zdaniem podatniczki kwotą stanowiącą podstawę naliczenia opodatkowania jest czynsz w wysokości "X". Natomiast kwoty za ww. media i opłaty administracyjne, nie są podstawą naliczenia opodatkowania lecz zwrotem za zapłacone rachunki zużytych przez najemcę mediów. Jednocześnie pani L. oświadczyła, że nie prowadzi działalności gospodarczej. Ponadto pani L. zwróciła się z zapytaniem, jaka przedstawiona przez nią forma dokumentacyjna ma wpływ na podstawę naliczania opodatkowania, tj. gdy:

1. wystawiony rachunek zawierać będzie opłatę za najem, czyli czynsz w wysokości "X" i zwrot wyżej wspomnianych, płaconych przez podatniczkę opłat za media i usługi administracyjne w wysokości jak naliczone,
2. będą wystawione dwa dokumenty - osobno rachunek za najem, czyli czynsz w wysokości "X" i osobno rachunek jako zwrot za zużyte przez najemcę media i usługi administracyjne.

Stosownie do obowiązującego brzmienia art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Natomiast z brzmienia art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony tej umowy określają w niej przedmiot najmu i czynsz - oznaczony w pieniądzach albo świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Przychodami z najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej - bez względu na formę opodatkowania - są faktycznie otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub pozostawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, inne opłaty za usługi administracyjne, opłaty za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty m.in. za wodę, energię elektryczną oraz gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się bowiem w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne pomimo, że ich zapłata przez najemcę następuje do rąk wynajmującego, który następnie reguluje je z dostarczycielami usług administracyjnych i mediów. W takiej sytuacji bowiem po stronie wynajmującego nie występuje przysporzenie majątkowe a tym samym nie powstaje przychód.

W związku z powyższym w przedstawionym stanie faktycznym w kontekście przywołanego stanu prawnego, przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, będzie otrzymana kwota czynszu (odstępnego) "X". Natomiast otrzymywany przez podatniczkę od najemcy zwrot należności tytułem opłat za usługi administracyjne jak również opłaty za media, nie będą stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, pod warunkiem, że najemca został zobowiązany w umowie do ponoszenia wydatków związanych z eksploatacją najmowanego lokalu mieszkalnego.

Jednocześnie informuje się, iż przedstawiony w przedmiotowym wniosku tryb dokumentacyjny dotyczący rozliczeń z najemcą w obydwu opisanych przez podatniczkę przypadkach jest prawidłowy, tj. w sposób czytelny rozgranicza należności stanowiące czynsz najmu od pozostałych rodzajów należności, nazywanych tzw. opłatami eksploatacyjnymi.