POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14 a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. Nr 8 z 2005r. poz. 60 z późniejszymi zmianami) po rozpatrzeniu wniosku Pana z dnia 17 października 2005 roku o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie sposobu rozliczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w przypadku gdy prowadzona budowa dotyczy budowy lokalu handlowo-usługowego z funkcją mieszkalną na poddaszu.

stwierdzam, że:

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego

UZASADNIENIE

Pan pismem z dnia 17 października 2005 roku wystąpił do Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku z wnioskiem o udzielenie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Z pisma wynika, że w styczniu 2004r. został sprzedany lokal mieszkalny a przychód z tej sprzedaży ma zostać przeznaczony na budowę lokalu mieszkalnego na poddaszu budującego się budynku handlowo-usługowego.

Wątpliwości podatnika dotyczą sposobu rozliczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży w sytuacji gdy część usługowa budynku będzie stanowiła 64,3% inwestycji a część mieszkalna 35,7%.

Podatnik stoi na stanowisku, że do rozliczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości należy wyodrębnić nakłady związane z częścią usługową i mieszkalną tj. kupując towary i usługi dotyczące części usługowej bierze faktury na działalność gospodarczą, natomiast na część mieszkalną rachunki jako osoba fizyczna. Wspólne zadania inwestycyjne tzn. fundamenty, dach, przyłącza, stropy, mury, klatki schodowe itp. z uwagi na brak możliwości rozdzielenia tych wydatków zamierza rozliczyć proporcjonalnie tj. kierując się poszczególną powierzchnią budynku - 64,3% część usługowa i 35,7% część mieszkalna.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (jednolity tekst Dz. U. Nr 14 poz. 176 z 2000r. z późniejszymi zmianami), źródłem przychodu jest między innymi odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 19 ust. 1 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, w warunkach określonych w przytoczonym uprzednio przepisie, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Na podstawie art. 28 ww. ustawy przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dni od dnia zbycia nie dotyczy podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit.e)

W powołanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy z dnia 26.07.1991r., ustawodawca zwolnił od podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. "a" - "c": w części wydatkowanej na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo- kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów

Z powyższego wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wyłącznie wydatkowanie otrzymanych środków pieniężnych na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e).

Powołany przepis nie ogranicza zakresu tych pojęć, co oznacza, że przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych przeznaczone w okresie dwóch lat od dnia dokonania tej sprzedaży na budowę lokalu mieszkalnego jego modernizację korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy.

Ustawodawca dając możliwość w treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a ustawy z dnia 26.07.1991r. zwolnienia od podatku przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części przeznaczonej m.in. na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego nie wskazał jakiego rodzaju wydatki wchodzą w ich zakres. W tej sytuacji zasadnym jest w drodze analogii zastosowanie postanowień rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy (Dz. U. Nr 156, poz. 788). Jakkolwiek dotyczy ono regulacji zawartej w art. 27a ust. 3 pkt 3 i ust. 4 ustawy z dnia 26.07.1991r. w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2002r. to jednakże odnosi się do odliczeń na cele mieszkaniowe. W myśl postanowień § 1 tego rozporządzenia, za wydatki na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, uważa się wydatki poniesione na: zakup materiałów i urządzeń, zakup usług obejmujących: wykonanie ekspertyzy, opinii, projektu, transport materiałów i urządzeń, wykonawstwo robót, najem sprzętu budowlanego, opłaty administracyjne i inne opłaty wynikające z odrębnych przepisów, w związku z robotami określonymi w załącznikach do rozporządzenia.

Budowa budynku handlowo-usługowego z funkcją mieszkalną na poddaszu nie mieści się w pełni w katalogu zwolnień zawartym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), który to jest katalogiem zamkniętym. Jednakże z uwagi na niemożność wyodrębnienia części wspólnych budynku wydatki te będą przyjęte do rozliczenia w proporcji odpowiadającej części mieszkalnej budynku. Natomiast wydatki dotyczące części mieszkalnej będą korzystały ze zwolnienia w pełnej wysokości bowiem one zostały wymienione w w/w przepisie.

Ponadto należy zauważyć, że zobowiązanie w zryczałtowanym podatku dochodowym z tyt. sprzedaży lokalu mieszkalnego dotyczy osoby fizycznej i z uwagi na powyższe zobowiązanie to ciąży na Panu jako podatniku a nie na prowadzonej przez Pana firmie i z tego względu rachunki dotyczące bezpośrednio części mieszkalnej winny być wystawione na Pana a nie na firmę.

Mając na uwadze powołane unormowania prawne przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na inny niż wymieniony w treści art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. cel, nie może z uwagi na brak wyraźnego zapisu ustawowego skutkować zwolnieniem ze zryczałtowanego opodatkowania kwot wydatkowanych na ten cel. Ustawodawca bowiem w treści powołanego art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a. ustawy z dnia 26 lipca 1991r. wyraźnie wskazał, że zwolnienie obejmuje przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na budowę budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i nie przewidział od tej zasady żadnych wyjątków. Zatem wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na budowę lokalu handlowo-usługowego nie spełnia przesłanek zawartych w treści wyżej powołanych przepisów do zwolnienia od opodatkowania przychodów uzyskanych z tej sprzedaży.

W związku z powyższym uzyskany przychód, nie wydatkowany zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a. ustawy z dnia 26 lipca 1991r. podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem w wysokości 10% i płatny jest najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

• od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.
• począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych (art. 28 ust 3).

Ponadto w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (art. 28 ust 4) - tj. deklaracji PIT-23.

Zgodnie zatem z obowiązującym stanem prawnym, przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego korzystać będzie ze zwolnienia tylko i wyłącznie w części mieszkalnej przy zachowaniu warunków, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) i lit e) udokumentowany rachunkami bądź fakturami VAT.

Zatem przedstawione Pan stanowisko we wniosku jest prawidłowe.