POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zmianami) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wejherowie, po rozpatrzeniu wniosku podatnika z dnia 03.02.2006 r. (data wpływu do tut. Urzędu) o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w kwestii przenoszenia na najemcę przez wynajmującego kosztów wspólnoty mieszkaniowej

stwierdza, że

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest nieprawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

Uzasadnienie

Podatnik w podaniu złożonym w dniu 03.02.2006 r. wskazał, iż od 2001 r. prowadzi działalność gospodarczą i jest płatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca posiada dwa lokale użytkowe. W jednym sam prowadzi działalność, a drugi wynajmuje. Zgodnie z umową najmu (podatnik załączył wyciąg z umowy najmu z dnia 09.08.2005 r.) najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz w kwocie 1.800,00 zł + VAT w terminie do 20-go każdego miesiąca za miesiąc bieżący po otrzymaniu faktury VAT przelewem na wskazane przez wynajmującego konto. W umowie widnieje również zapis, iż niezależnie od czynszu najemcę obciążają inne opłaty związane z eksploatacją przedmiotu najmu zgodnie z wystawioną na rzecz najemcy fakturą, a w szczególności koszty energii elektrycznej, wody, ogrzewania, opłat telefonicznych, opłaty administracyjne wg faktycznego zużycia. Podatnik w złożonym w dniu 03.02.2006 r. podaniu oraz w piśmie uzupełniającym z dnia 16.03.2006 r. wyjaśnia, iż otrzymuje raz w miesiącu rachunek wystawiony przez Wspólnotę Mieszkaniową. Podatnik nadmienia, iż Wspólnota nie jest podatnikiem podatku VAT. Wystawiony przez Wspólnotę Mieszkaniową rachunek zawiera następujące pozycje (koszty związane z eksploatacją lokalu): centralne ogrzewanie - energia; podgrzanie wody; woda + kanalizacja. Podatnik chcąc powyższymi kosztami obciążyć najemcę, czyli właściwego użytkownika, wystawia najemcy fakturę (refakturuje).

Wnioskodawca ma wątpliwość, czy można "refakturować" rachunek otrzymywany od Wspólnoty Mieszkaniowej celem przeniesienia kosztów związanych z eksploatacją lokalu na najemcę, czyli właściwego użytkownika lokalu.

Podatnik stoi na stanowisku, że wystawiając najemcy fakturę (refakturę) z tytułu w/w opłat związanych z eksploatacją lokalu postępuje prawidłowo. Wnioskodawca wskazuje, iż w wystawianej dla najemcy fakturze ujmuje kwotę z rachunku jako kwotę brutto, wylicza z niej kwotę netto i kwotę VAT, którą wykazuje następnie w deklaracji VAT-7.

W odpowiedzi na wniosek Podatnika o udzielenie pisemnej informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wejherowie wyjaśnia, iż zgodnie z zapisem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2004 r. Nr 54 poz. 535 ze zmianami), zwanej dalej "ustawą o podatku od towarów i usług", opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl zapisu art. 5 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług czynności określone w ust. 1 podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych z przepisami prawa.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt. 1, rozumie się  każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Należy stwierdzić, iż umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy (art. 659 § 1 k.c.) i stanowi świadczenie wzajemne należne za samo używanie lokalu przez jego najemcę. Czynsz najmu nie obejmuje opłat za inne świadczenia ze strony wynajmującego na rzecz najemcy, pozostające w ścisłym związku z wynajmem lokalu, np. za dostarczenie wody, ogrzewania, gazu, energii itp. Jednakże opłaty te są ściśle związane z samą usługą najmu, ponieważ ich faktycznymi odbiorcami są najemcy, dlatego możliwe jest:

• ich refakturowanie według stawek wynikających z pierwotnie wystawionych faktur;
• wkalkulowanie w cenę (element kalkulacji czynszu najmu), jako czynsz za usługę najmu.

Obowiązujące przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie regulują kwestii refakturowania kosztów. Jednak przyjęta praktyka i orzecznictwo dopuszczają sytuację, w której koszty niektórych usług, których odbiorcą jest inny podmiot niż podmiot obciążony przez świadczącego usługę mogą być w ramach zawartych umów przenoszone na faktycznego odbiorcę, poprzez wystawianie tzw. "refaktur".

Należy przyjąć, iż refakturowanie polega na zafakturowaniu przez jeden podmiot innemu podmiotowi odsprzedaży usług bez doliczania marży, a celem jest przeniesienie kosztów przez podmiot refakturujący na podmiot, który z danych usług faktycznie korzysta. "Refaktura" jest więc zwykłą fakturą VAT, tyle że wystawioną przez podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą, a rzeczywistym nabywcą tej usługi. W rezultacie więc ostateczne obciążenie spoczywa nie na pierwotnym nabywcy usługi, lecz na jej rzeczywistym użytkowniku.

Przyjmuje się, że z refakturowaniem mamy do czynienia, gdy występują następujące okoliczności:

• przedmiotem refakturowania są usługi, z których nie korzysta podmiot (lub korzysta w części), na którego wystawiona jest pierwotna faktura;
• sprzedaż (odsprzedaż) musi być dokonana po cenie zakupu, bez marży narzuconej przez odsprzedającego;
• podmiot, który dokonuje refakturowania, wystawia na rzecz nabywcy fakturę (refakturę) z uwzględnieniem tej samej stawki podatku VAT (bądź stosuje zwolnienie od podatku), która jest na fakturze pierwotnej wystawionej przez usługodawcę;
• strony łączy umowa o charakterze zasadniczym, która zawiera zastrzeżenie o odrębnym rozliczaniu (refakturowaniu) danego rodzaju czynności, które służą realizacji tej umowy.

Przy spełnieniu powyższych warunków dana usługa może być przedmiotem odsprzedaży w drodze refakturowania.

Jak już wcześniej wspomniano celem refakturowania jest przeniesienie kosztów nabytych uprzednio usług na rzecz korzystającego z tych usług według faktycznego zużycia, mimo że podmiot refakturujący fizycznie danej usługi nie świadczy. Refakturujący jest traktowany tak jak świadczący refakturowaną usługę.

We wskazanej przez Podatnika umowie najmu wskazano, iż najemcę niezależnie od czynszu obciążają inne opłaty związane z eksploatacją przedmiotu najmu (koszty energii elektrycznej, wody, ogrzewania, opłat telefonicznych, opłaty administracyjne wg faktycznego zużycia) zgodnie z wystawioną najemcy fakturą. Z umowy tej wynika odrębny obowiązek najemcy do ponoszenia kosztów z tytułu w/w usług.

Jednocześnie jednak z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Pytającego kosztami mediów w postaci wody i ogrzewania obciąża Wspólnota Mieszkaniowa na podstawie wystawianych rachunków. Podatnik nie otrzymuje zatem w tym zakresie faktur VAT. W konsekwencji wynajmujący nie ma możliwości refakturowania najemcy ponoszonych kosztów wspólnoty mieszkaniowej, gdyż nie otrzymuje on faktury, która stanowiłaby podstawę takiego refakturowania.

Podkreślić należy, iż wspólnota mieszkaniowa, która nabywa media od ich dostawców, pobierając od właścicieli lokali będących członkami tej wspólnoty opłaty tytułem dostarczonych mediów i wystawiając w związku z tym rachunki dla poszczególnych członków wspólnoty, nie dokonuje sprzedaży w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (wpłaty te stanowią partycypację w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków). Skoro więc w rozliczeniach wewnątrz wspólnoty nie występuje obrót (sprzedaż), to tym samym przy umownym zastrzeżeniu, co do odrębnego sposobu rozliczania opłat za media, nie można mówić o odsprzedaży mediów przez członka wspólnoty na rzecz osób trzecich, a jedynie o zwrocie wyłożonych środków pieniężnych, która to czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jeżeli Podatnik jako właściciel lokalu w danej wspólnocie mieszkaniowej nie jest stroną umowy o dostawę mediów i ponosi koszt dostawy mediów w wartości brutto, na podstawie dokumentów nie dających prawa do odliczenia podatku VAT (w tym wypadku rachunków), wówczas w rozliczeniach między Podatnikiem (członkiem wspólnoty) a najemcą lokalu nie występuje odsprzedaż mediów i w tym wypadku brak jest uzasadnienia do dokumentowania tej czynności fakturą VAT na rzecz najemcy.

Czynności niepodlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dokumentuje się rachunkami, o których mowa w art. 87 - 90 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zmianami) lub notami księgowymi, a nie fakturami VAT, które wystawiane są przez podatników dla udokumentowania czynności potwierdzającej dokonanie sprzedaży w rozumieniu ustawy.

Wobec powyższego Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wejherowie uznaje stanowisko podatnika za nieprawidłowe.