INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 11 lipca 2012 r. (data wpływu – 17 lipca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 lipca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnie z żoną nabył Pan od Gminy w dniu 7 sierpnia 1997 r. na prawach wspólności ustawowej prawo wieczystego użytkowania gruntu. Następnie w dniu 12 sierpnia 1998 r. właściwy urząd rejonowy wydał decyzję – pozwolenie na budowę na ww. działce budynku letniskowego, na skutek czego przystąpił Pan do budowy.

Z kolei w dniu 17 lipca 2008 r. urząd gminy sprzedał Panu i jego żonie na własność grunt, co do którego przysługiwało Państwu prawo wieczystego użytkowania. W tym czasie trwała jeszcze budowa. W dniu 26 października 2011 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego przyjął zawiadomienie o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i nie wniósł sprzeciwu do jego użytkowania.

Później wystąpił Pan do Wójta Gminy o zmianę sposobu użytkowania z budynku rekreacji indywidualnej na budynek o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej. W dniu 9 stycznia 2012 r. ww. organ wydał decyzję o warunkach zabudowy. Zaś w dniu 2 kwietnia 2012 r. wystąpił Pan do Starostwa Powiatowego o zmianę sposobu użytkowania z budynku rekreacji indywidualnej na budynek o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej, na skutek czego tenże organ wydał w dniu 30 maja 2012 r. zawiadomienie o przyjęciu do wiadomości zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, w związku z czym nie zgłasza zastrzeżeń i z tym dniem nastąpiła zmiana użytkowania budynku rekreacji indywidualnej na budynek o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej.

Ostatecznie w dniu 4 lipca 2012 r. sprzedał Pan budynek mieszkalny.

W świetle powyższego zadano następujące pytania.

1. Czy w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości jest Pan zobowiązany do zapłaty 19% podatku, jeśli środki finansowe, które uzyskał z tego tytułu zamierza w całości przeznaczyć na zaspokojenie potrzeb mieszkalnych (zakup mieszkania w 2012 r.)...
2. Jakie dokumenty i w jakim czasie jest Pan zobowiązany złożyć w urzędzie skarbowym...

Zdaniem Pana, pomimo, że od chwili przekształcenia działki z prawa użytkowania wieczystego na prawo własności w 2008 r. nie minęło pięć lat, to jednak budynek został wybudowany w 2011 r. i przekształcony w 2012 r., w związku z tym nie powinien płacić podatku i przysługuje Mu ulga na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (kupno mieszkania).

W świetle obowiązującego stanu prawnego Wnioskodawcy stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z kolei w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 przytoczonej ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z powyższego wynika, że przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zatem decydujące znaczenie w kwestii określenia skutków podatkowych takiej transakcji ma moment nabycia zbywanej nieruchomości lub prawa.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, to ustalenie znaczenie tego pojęcia wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Na podstawie zaś art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, przy czym w myśl § 2 jest nią wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Jednakże przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (art. 47 § 3).

Z kolei art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi że, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z § 1 powołanego przepisu grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Natomiast w myśl art. 235 § 1 Kodeksu budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Paragraf 2 cytowanego przepisu stanowi jednak, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Zatem prawo własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednakże oba te prawa stanowią oddzielny przedmiot władania. Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków znajdujących się na tym gruncie. Prawem głównym jest w tym przypadku prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Akcesoryjność prawa wieczystego użytkowania oznacza, że żadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Ponadto należy wskazać, że w chwili nabycia własności gruntu stanowiącego dotychczas przedmiot prawa wieczystego użytkowania, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, zarówno budynek jak i działka na której został posadowiony stają się jedną nieruchomością.

W sytuacji zatem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności za datę nabycia nieruchomości, od której upływa pięcioletni termin określony w powołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać momentu przekształcenia ww. prawa. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że w sytuacji opisanej we wniosku za datę nabycia nieruchomości, której część składową stanowi wybudowany przez Pana budynek mieszkalny posadowiony na gruncie, będącym uprzednio przedmiotem prawa wieczystego użytkowania, należy uznać 1997 r., kiedy to Pan wspólnie z żoną nabył na prawach wspólności ustawowej prawo wieczystego użytkowania gruntu.

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, która miała miejsce w dniu 4 lipca 2012 r. nastąpiła po upływie pięcioletniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z tym nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu ww. przepisu. W konsekwencji nie wystąpi również z tego tytułu, obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.