Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź-Bałuty działając na podstawie:

• art. 14a § 1 i § 4, art. 217 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja Podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.)
• art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a, art. 22 ust. 1, art. 23 ust. 1 pkt 1, art. 24 ust 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.)

uznaje za nieprawidłowe stanowisko przedstawione przez Pana we wniosku z dnia 05.05.2006r dotyczące możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów w związku ze sprzedażą nieruchomości wymienionych w piśmie wydatków.

W dniu 05.05.2006r. został złożony w tut. Urzędzie wniosek Pana w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Potrzeba wyjaśnienia sposobu stosowania tych przepisów powstała na tle następującego stanu faktycznego:

Z informacji zawartych we wniosku wynika, iż w dniu 19.12.1997r wraz z wspólnikami spółki cywilnej "X" nabył Pan na podstawie umowy kupna - sprzedaży zawartej aktem notarialnym Rep. A nr XXXXX zabudowaną nieruchomość usytuowaną w Łodzi przy ul. Y wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntów. W dniu 28.12.1999r spółka "X" została wykreślona z ewidencji działalności gospodarczej.

W roku 2003 prawo użytkowania wieczystego w/w gruntów na podstawie decyzji Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 30.09.2003r zostało przekształcone w prawo własności nieruchomości.

Przedmiotowa nieruchomość w dniu 20.12.2005r. została sprzedana przez Pana oraz pozostałych współwłaścicieli (byłych wspólników spółki ).W Pana ocenie przy ustaleniu dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości zgodnie z przepisem art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991r o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) ma Pan prawo uwzględnić następujące koszty poniesione w okresie poprzedzającym sprzedaż nieruchomości, a po likwidacji działalności gospodarczej:

• koszt przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności
• koszt energii elektrycznej
• koszt zaopatrzenia w wodę i odprowadzenia ścieków
• opłatę roczna za dozór techniczny.

Dokonując oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego należy oprzeć się na przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 lit a ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Sposób ustalenia dochodu z odpłatnego zbycia składników majątku określa art. 24 ust.2 powołanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z jego treścią dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2 powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22 h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości (...)

Ponadto na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów :

1. wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów.
2. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części, ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Wydatki te zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Z treści cytowanych powyżej przepisów wynika, iż w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości jedynie wydatek poniesiony na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności stał się kosztem uzyskania przychodów z chwilą jej sprzedaży zgodnie z art. 23 ust.1 pkt 1 lit. a ustawy.

W przypadku pozostałych kosztów utrzymania nieruchomości tj:

• kosztów energii elektrycznej
• kosztów zaopatrzenia w wodę i odprowadzenia ścieków
• opłaty rocznej za dozór techniczny

ponoszonych w okresie poprzedzającym sprzedaż zastosowanie ma przepis art. 22 ust. 1.ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z cytowanego powyżej przepisu wynika, iż aby uznać wydatek za koszt uzyskania przychodów musi zachodzić związek przyczynowo - skutkowy pomiędzy jego poniesieniem, a ewentualnym powstaniem przychodu.W niniejszym przypadku związek taki nie powstanie bowiem firma" ORITEX" której był Pan współwłaścicielem została z dniem 28.12.1999r wykreślona z ewidencji działalności gospodarczej.

Ponoszone zatem po tym dniu koszty stałe związane z utrzymaniem nieruchomości nie miały wpływu na osiągane przychody ( likwidacja działalności ) i obciążają poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości.Reasumując, w/w wydatki w myśl powołanego wyżej przepisu art. 22 ust. 1 ustawy nie mogą zostać uznane za koszt uzyskania przychodów w związku z uzyskanym przychodem ze sprzedaży nieruchomości.

W świetle powyższego postanowiono, jak w sentencji.
Zgodnie z art. 14 b § 1 i § 2 ustawy z dnia 29.08.1997r - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 8 poz 60 z 2005r. ze zm.) przedstawiona interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawców. Jeżeli jednak podatnik, płatnik lub inkasent zastosowali się do interpretacji organ nie może wydać decyzji określającej lub decyzji określającej lub ustalającej ich zobowiązanie podatkowe bez zmiany albo uchylenia postanowienia, o którym mowa w art. 14 a § 4 jeżeli taka decyzja byłaby niezgodna z interpretacją zawartą w tym postanowieniu.

Interpretacja, o której mowa w art. 14 a § 1 jest wiążąca dla organów podatkowych i organów kontroli skarbowej właściwych dla wnioskodawcy i może zostać zmieniona albo uchylona w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5 .