POSTANOWIENIE

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Wawer działając na podstawie art. 14a §1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z zm. ) - po rozpatrzeniu Pani wniosku z dnia 09.06.2006r. /uzupełniony 09.06.2006r./ w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych dotyczących następujących pytań :

1. Czy wszystkie udokumentowane wydatki wymienione szczegółowo w warunkach umowy wynajmu można wliczyć w koszty uzyskania przychodu?

2. W jaki sposób rozliczyć stratę z tytułu najmu , jeżeli strata wystąpiłaby na koniec 2006r ?

- postanawia uznać stanowisko przedstawione we wniosku w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, natomiast w zakresie pytania nr 2 za prawidłowe.

Uzasadnienie

W dniu 09.06.2006r. /uzupełniony 09.06.2006r./ do tut. organu podatkowego wpłynął Pani wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, w której nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

Przedstawiając stan faktyczny wnioskodawca informuje, iż w 2006r. uzyskuje Pani przychody z najmu opodatkowane na zasadach ogólnych. Wnioskodawczyni zamierza wynająć kolejny lokal. W umowie najmu zawarte zostaną postanowienia dotyczące szczegółowego spisu wyposażenia / umywalka, wanna drzwi wewnętrzne i panele podłogowe a także meble, sprzęt AGD i RTV.

Wnioskodawczyni sformułowała n/w pytania:

1.Czy mogę wszystkie udokumentowane wydatki wymienione szczegółowo w warunkach umowy wynajmu wliczyć w koszty uzyskania przychodu ?

2. W jaki sposób rozliczyć stratę z tytułu najmu , jeżeli strata wystąpiłaby na koniec 2006r ?

Zdaniem wnioskodawcy wszystkie koszty dostosowania mieszkania do potrzeb wynajmującego, należy wliczyć w koszty uzyskania przychodu a koszty zakupu mieszkania rozliczyć na zasadach amortyzacji. Natomiast ewentualną stratę na koniec 2006r. rozliczyć w latach następnych z dochodów z najmu.

Po zapoznaniu się z przedstawionym stanem faktycznym Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Wawer udziela następujących odpowiedzi.

Pytanie nr 1

W zakresie sprzętów AGD

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Wskazać przy tym należy, że ustawodawca nie określił katalogu wydatków (kosztów) uznawanych za koszt uzyskania przychodu z najmu. Kosztami tymi są stosownie do wyżej cytowanego przepisu, wszelkie koszty poniesione w celu uzyskania przychodów z najmu.Wykładnia językowa użytego przez ustawodawcę zwrotu "wszelkie koszty poniesione w celu uzyskania przychodu" oznacza, iż podatnik ma możliwość odliczenia dla celów podatkowych, koniecznych, niezbędnych wydatków, pod warunkiem, iż wykaże bezpośredni związek ze źródłem przychodów, a ich poniesienie ma lub może mieć bezpośredni wpływ na wielkość osiągniętego przychodu. Zatem możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodu uzależniona jest od osiągnięcia przychodu, istnienia bezpośredniego związku przyczynowego między tym wydatkiem, a uzyskanym przychodem oraz właściwego udokumentowania tego wydatku, przy czym przesłanki te muszą zostać spełnione łącznie. Przyjmuje się, iż o istnieniu związku przyczynowo - skutkowego między wydatkiem a przychodem może być mowa w sytuacji, gdy przychód jest następstwem poniesienia kosztu.

Wskazanie rzeczywistych przychodów z określonego źródła, udowodnienie faktycznego poniesienia wydatków oraz wykazanie związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy wydatkami, a wysokością uzyskanych przychodów obciąża podatnika, ponieważ ze wskazanych przesłanek wywodzi on skutki prawne w postaci obniżenia kwoty należnego podatku.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, iż pomiędzy wyposażeniem lokalu a uzyskiwanym przychodem z jego wynajmu istnieje związek przyczynowo-skutkowy. Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają wymienione w pkt. 1-3 składniki majątku, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane środkami trwałymi. Zgodnie zaś z art. 22d ustawy podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od wymienionych składników majątku, których wartość początkowa , określona według zasad zwartych w art. 22g, nie przekracza 3.500,- zł. Wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie Stawek amortyzacyjnych (stanowiącym załącznik do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i zasad, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, z zastrzeżeniem art. 22j -22ł ustawy.

Sprzęty nabyte przez podatnika dla polepszenia standardu wynajmowanego lokalu (pralka, lodówka, meble) podlegają ogólnym regułom amortyzacji określonym w wyżej powołanych przepisach.

W zakresie amortyzacji lokalu mieszkalnego.

Do kosztów uzyskania przychodów można również zaliczyć odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego lokalu. W myśl art.23 ust.8 ustawy są one kosztem uzyskania przychodu, jeżeli zostały ustalone zgodnie z przepisami art.22a - 22o ustawy. Za środek trwały mogą być uznane budynki oraz lokale stanowiące odrębną własność, oddane do używania na podstawie umowy najmu , które :

� stanowią własność lub współwłasność podatnika,

� zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie,

� są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania

a przewidywany okres ich używania na potrzeby najmu jest dłuższy niż rok.

Podejmując decyzje o amortyzowaniu przedmiotu najmu należy ustalić wartość początkową środka trwałego.

Wartość początkowa ustala się przyjmując :

1. cenę nabycia - w razie nabycia w drodze kupna . Należy jednak pamiętać , że zgodnie z przepisem art.22g ust.3 cyt uopdof za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy , powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania , a w szczególności m.in. o koszty transportu , załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji .

2. wartość stanowiąca iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni użytkowej lokalu i kwoty 988 zł , przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości / art.22g ust.10 uopdoof/. Od tak ustalonej wartości początkowej lokalu mieszkalnego stawka amortyzacji wynosi 1.5%

Podkreślić należy , mając na uwadze przedstawiony przez wnioskodawczynię stan faktyczny , że w przypadku wyboru metody ustalania wartości początkowej wymienionej w pkt. 1 wszystkie wydatki związane z wykończeniem lokalu mieszkalnego w taki sposób aby był kompletny i zdatny do używania będą powiększać wartość początkową lokalu. A zatem wydatki poniesione na zakup wanny, kabiny prysznicowej umywalki, drzwi , podłogi /niezależnie od ich standardu / w celu wykończenia lokalu do momentu oddania go do użytkowania będą powiększać wartość początkową lokalu i do kosztów uzyskania mogą być zaliczone poprzez odpisy amortyzacyjne.

Pytanie nr 2

W zakresie odliczenia straty z najmu

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z najmu stanowią otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku podatkowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Dochodem ze źródła przychodów, jakim jest m.in. najem zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Stratę poniesioną w roku podatkowym można odliczyć od dochodu uzyskanego z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50 % kwoty tej straty - art. 9 ust. 2 i 3 ustawy

Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia i jest aktualna do czasu zmiany stanu prawnego lub stanu faktycznego przedstawionego przez pytającego. Zmiana poszczególnych elementów stanu faktycznego może mieć wpływ na zmianę zakresu praw i obowiązków Podatnika.

Zgodnie z art. 14b§ 1 i 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla Podatnika, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia w drodze decyzji, w trybie określonym w art. 14b § 5 wyżej wymienionej ustawy.