P O S T A N O W I E N I E

Na podstawie art. 216 w związku z art. 14a § 1, § 3, § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U Nr 8 z 2005 r. poz. 60 ze zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa - Mokotów po rozpatrzeniu wniosku z dnia 07.07.2006 roku (uzupełniony o stan faktyczny w dn. 28.07.2006 r.) w sprawie interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych postanowił nie uznać za prawidłowe stanowisko Pana przedstawione we wniosku w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży, a wydatkowanego na zakup nowego lokalu mieszkalnego przed sprzedażą obecnie posiadanego mieszkania.

U Z A S A D N I E N I E

Stan faktyczny sprawy

W 2003 roku nabył Pan lokal mieszkalny, który obecnie zamierza Pan sprzedać. Sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Zamierza Pan także zakupić nowy lokal mieszkalny od dewelopera i zakup tego lokalu mieszkalnego może nastąpić przed sprzedażą.

Pytanie:

Czy zostanę objęty zwolnieniem w przypadku jeśli data będzie wcześniejsza niż data sprzedaży? W jaki sposób podatnik przed Urzędem Skarbowym dokumentuje spełnienie warunków zwolnienia z podatku?

Stanowisko wnioskodawcy:

Z uwagi na fakt iż, nabywam nowe mieszkanie na własne potrzeby, co rodzi konieczność sprzedaży mieszkania użytkowanego dotychczas, to niezależnie od chronologii wydarzeń (tj. kupno nowego mieszkania przed sprzedażą obecnie posiadanego) jestem zwolniony z podatku, (co zostaje udokumentowane przedstawieniem dwóch aktów notarialnych (kupna i sprzedaży), których daty nie są od siebie oddalone o więcej niż dwa lata).

Ocena prawna stanowiska wnioskodawcy:

Jak wynika z przytoczonego przez Pana stanu faktycznego dokona Pan sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym ten lokal został nabyty. Zamierza Pan też przed nabyć nowy większy lokal mieszkalny od dewelopera, lecz jego zakup może nastąpić przed sprzedażą obecnie posiadanego lokalu.

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Mokotów informuje, że zajęte przez Pana stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Stosownie do przepisu art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a-c w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na:

nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej gruntu lub udziału w takim gruncie, prawa wieczystego użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego.
na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę remont, lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej,
na rozbudowę, nadbudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W myśl art. 28 ust. 2 powołanej ustawy, podatek od przychodu uzyskanego w wyniku zbycia nieruchomości, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada powyższa nie ma jednakże zastosowania w przypadku, gdy w terminie 14 dni od dnia sprzedaży podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkuje na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Momentem wydatkowania przez Pana kwoty uzyskanej ze sprzedaży na nabycie określonych w tym przepisie rzeczy lub praw jest data faktycznego wydatkowania przychodu, np. data dokonania przedpłaty na poczet ceny określonej w umowie przedwstępnej i umowie sprzedaży (pod warunkiem sfinalizowania oraz udokumentowania zawartej transakcji). Przepis art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie. Do zwolnienia dochodu na podstawie omawianego przepisu nie jest niezbędne nabycie w okresie dwóch lat nieruchomości lub prawa do niej, lecz wydatkowanie przychodu na ten cel.

A zatem, aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być zwolniona z opodatkowania musi zostać przeznaczona na cele wskazane w ustawie, czyli powinna być uzyskana wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na nabycie np. nowego większego lokalu mieszkalnego. Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem mogą być objęte także kwoty przychodu uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na nabycie nieruchomości przed zawarciem właściwej umowy przenoszącej prawa własności, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedających zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.

W świetle powyższego, jeżeli zadatek otrzymany z tytułu sprzedaży nieruchomości został wydatkowany na poczet zakupu nowego lokalu mieszkalnego tj. wpłata do dewelopera, wówczas będzie on zwolniony z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Należy jednocześnie mieć na uwadze, iż moment uzyskania zwolnienia wiąże się ściśle z datą faktycznego wydatkowania środków pieniężnych w drodze zbycia lokalu mieszkalnego nie natomiast z datą zawarcia umowy. Nie chodzi bowiem o samo nabycie nowego lokalu mieszkalnego, lecz wydatkowanie przychodu na tenże cel.Zauważyć zatem należy, iż kwoty przychodu uzyskane ze sprzedaży nieruchomości aby korzystały ze zwolnienia, o którym mowa, winny zostać wydatkowane po ich uzyskaniu, a więc po sfinalizowaniu transakcji przeniesienia prawa własności na podstawie umowy sprzedaży lub otrzymaniu ich w wyniku zawartej umowy przedwstępnej. Jedynie w takim przypadku przychody otrzymane ze sprzedaży lub a konto sprzedaży mogłyby być zwolnione z opodatkowania.

Stanowisko zajęte zatem przez Pana we wniosku należy uznać za nieprawidłowe.Ponadto organ podatkowy informuje, że w przypadku rozliczania kwoty przychodu uzyskanej z tytułu sprzedaży mieszkania, dokumentem potwierdzającym poniesienie wydatku mogą być: imienne rachunki, faktury VAT, przelewy, oraz inne dokumenty potwierdzające zapłatę. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidują szczególnej formy dokumentowania wydatków jednakże zakupując lokal od dewelopera będzie Pan zobowiązany do przedstawienia faktur VAT, oraz dowody zapłaty tych faktur, poza przedstawieniem aktu nabycia lokalu mieszkalnego.