POSTANOWIENIE

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Pucku, działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), po rozpatrzeniu wniosku Pani z dnia 25 listopada 2005r., o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w kwestii: Czy przychód ze sprzedaży stanowiącej współwłasność małżeńską #8722; nieruchomości, zabudowanej pawilonem handlowo-mieszkalnym (zakończenie budowy w roku 1996), nabytej w formie prawa użytkowania wieczystego w roku 1992, przekształconego następnie w roku 1999 w prawo własności, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych#8722; w sytuacji gdy, w oparciu o część mieszkalną tego budynku prowadzona była działalność gospodarcza zakresie wynajmu pokoi, zaś lokale w części handlowej budynku, były przedmiotem wynajmu #8722; stosownie do stanu prawnego na dzień 25.11.2005 r.,

stwierdza, że

stanowisko Pani, przedstawione w tym wniosku, w którym stwierdza Pani, iż jej zdaniem przychód ze sprzedaży wymienionej wyżej nieruchomości zabudowanej pawilonem handlowo-mieszkalnym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych#8722; jest prawidłowe

UZASADNIENIE

1. Stan faktyczny

W dniu 25 listopada 2005r., wpłynął do tut. organu wniosek Państwa z dnia 23 listopada 2005r., o udzielenie interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w kwestii opodatkowania przychodu ze sprzedaży pawilonu handlowo- mieszkalnego.

W związku z faktem, iż wraz z mężem jesteście Państwo współwłaścicielami nieruchomości zabudowanej pawilonem handlowo-mieszkalnym będącej przedmiotem zapytania, zaś opodatkowanie zbycia nieruchomości następuje odrębnie u każdego z małżonków, w stosunku do małżonka zostanie wydane odrębne postanowienie interpretacyjne.

W roku 1992 nabyliście Państwo umownie, prawo wieczystego użytkowania gruntu, które następnie w 1999 r., przekształcone zostało w prawo własności w/w nieruchomości. W oparciu o dostarczony odpis z księgi wieczystej z dnia 13 października 2005r. stwierdzono, iż nabycie własności rzeczonej nieruchomości nastąpiło na podstawie decyzji Wójta Gminy z dnia 06 stycznia 1999r.

Jednocześnie, w czerwcu 1996r., zakończono prowadzoną na w/w nieruchomości budowę pawilonu handlowo#8722;mieszkalnego.

Wybudowany pawilon handlowo#8722;mieszkalny składa się z III kondygnacji (parter oraz dwa piętra). Na I i II kondygnacji zlokalizowano lokale użytkowe (część handlowa). Na kondygnacji III, znajdują się lokale mieszkalne (część mieszkalna).

Lokale użytkowe, zlokalizowane na I kondygnacji (część handlowa pawilonu), były od 1995r., wynajmowane, stanowiąc środki trwałe podlegające amortyzacji. Wynajmowano również lokal użytkowy na II kondygnacji (część handlowa pawilonu), jednakże lokal ten nie stanowił środka trwałego i nie był amortyzowany. Z tytułu uzyskiwanych dochodów z najmu w/w lokali użytkowych na parterze i pierwszym piętrze budynku, w latach 1995-2004 korzystała Pani z opodatkowania na zasadach ogólnych, zaś w roku 2005 - w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Lokale mieszkalne zlokalizowane na III kondygnacji budynku (część mieszkalna), od roku 1996 stanowiły podstawę prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu pokoi gościnnych (ta część budynku nie była amortyzowana). W/w działalność w latach 1996-2002 opodatkowana była w formie zryczałtowanego podatku dochodowego, zaś w latach 2003-2004 ? na zasadach ogólnych. Po dokonaniu w dniu 31.08.2004r. likwidacji w/w działalności, od dnia 01 lipca 2005 r. do dnia 31 sierpnia 2005r. prowadziła Pani działalności gospodarczą w zakresie jadłodajni, jednakże miejscem jej prowadzenia nie była przedmiotowa nieruchomość.

Na tle tak zarysowanego stanu faktycznego postawiła Pani następujące pytanie: Czy przychód ze sprzedaży stanowiącej współwłasność małżeńską#8722; nieruchomości, zabudowanej pawilonem handlowo-mieszkalnym (zakończenie budowy w roku 1996), nabytej w formie prawa użytkowania wieczystego w roku 1992, przekształconego następnie w roku 1999 w prawo własności, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych#8722; w sytuacji, gdy, w oparciu o część mieszkalną tego budynku prowadzona była działalność gospodarcza zakresie wynajmu pokoi, zaś lokale w części handlowej budynku, były przedmiotem wynajmu?

W złożonym wniosku wyraziła Pani swoje stanowisko w sprawie stwierdzając, iż Pani zdaniem, przychód ze sprzedaży przedmiotowego pawilonu handlowo ? mieszkalnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w oparciu o przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem, wg Pani opinii, zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym budynek został wybudowany i oddany do użytku.

2. Stan prawny

W związku z tym, iż przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.), dalej: ustawa #8722; nie definiują pojęcia nieruchomości, pojęcie to należy odczytywać stosownie do regulacji art.46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 #8722; Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) dalej; k.c., w myśl której #8722; nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast w myśl art. 48 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Z powyższego wynika, zatem, iż co do zasady budynek wzniesiony na gruncie stanowi jego część składową i nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, chyba, że stanowi o tym w sposób wyraźny przepis prawa. Taka wyjątkowa sytuacja ma miejsce np. w przypadku zbywania prawa użytkowania wieczystego wraz ze zbudowanym na gruncie będącym przedmiotem tego prawa budynkiem, który stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 235 § 1 k.c.). Natomiast w przypadku wybudowania budynku na gruncie stanowiącym własność budującego, budynek ten stanowi część składową tego gruntu.

Nabycie własności nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego, nastąpiło w oparciu o przepisy ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. Nr 123, poz. 781 z późn. zm.). Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy decyzję w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydawał właściwy organ, do którego wpłynął wniosek o dokonanie takiego przekształcenia. Decyzja ta stanowiła podstawę wpisu w księdze wieczystej.

W treści art. 10 ust. 1 ustawy, ustawodawca dokonał zasadniczego podziału źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, grupując je według podobnego charakteru.

Biorąc pod uwagę powyższe, wedle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem art.10 ust. 2 tej ustawy, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.10 ust.1 pkt.8 lit. a)-c) ustawy - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 2 ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 tego artykułu nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, z zastrzeżeniem art.10 ust. 3 ustawy, nawet, jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Stosownie zaś do regulacji art.14 ust.2 pkt. 1 ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1. środkami trwałymi,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3. wartościami niematerialnymi i prawnymi

• ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art.14 ust. 2c tej ustawy. W myśl zaś art.14 ust.2c ustawy, do przychodów wymienionych wyżej, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. W takich przypadkach przepis art. 28 ustawy stosuje się odpowiednio.

Natomiast stosownie do art. 10 ust 3 ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 tegoż artykułu, mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

3. Ocena prawna stanu faktycznego

W efekcie analizy przedstawionego we wniosku stanu faktycznego sprawy w relacji do obowiązującego stanu prawnego, tut. organ stwierdził, iż stanowisko Pani, przedstawione we wniosku, w którym stwierdziła Pani, iż jej zdaniem wskazany w pytaniu przychód ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej pawilonem handlowo#8722; mieszkalnym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ? jest prawidłowe.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości we własność nastąpiło w roku 1999 (wybudowanie na rzeczonej nieruchomości pawilonu handlowo ? mieszkalnego nastąpiło w 1996 r.). Mając na uwadze powyższe, w dacie złożenia wniosku (i później) budynek handlowo#8722; mieszkalny będący przedmiotem niniejszej interpretacji nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, zaś przekształcenie użytkowania wieczystego we własność stanowi jedynie zmianę formy prawnej władania nieruchomością #8722; stąd za datę nabycia tej nieruchomości przyjąć należy datę uzyskania prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (w tym przypadku jest to rok 1992), niezależnie od daty wybudowania na tymże gruncie pawilonu handlowo#8722;mieszkalnego.

Działalność gospodarcza (wynajem pokoi gościnnych, jadłodajnia), prowadzona była jedynie w zakresie części mieszkalnej pawilonu handlowo#8722;mieszkalnego (lata 1996#8722;2004), jednakże ta część budynku nie była amortyzowana (nie została ujęta w ewidencji środków trwałych).

Z kolei uzyskiwane od 1996 r. dochody, z wynajmu lokali zlokalizowanych w części handlowej, nie stanowiły dochodów z działalności gospodarczej, lecz dochody z tytułu najmu, o których mowa, w art.10 ust.1 pkt.6 ustawy (odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów).

Mając na uwadze powyższe tut. organ stwierdził, iż zbycie będącej przedmiotem niniejszej sprawy nieruchomości zabudowanej pawilonem handlowo- mieszkalnym podlega przepisom art.10 ust.1 pkt.8 lit. a), w związku z art.28 ustawy. Z uwagi, bowiem, na przedstawione wyżej okoliczności faktyczne i prawne, w sprawie niniejszej nie znajdują zastosowania przepisy art.10 ust.2 pkt. 3 w związku z art.14 ust.2 pkt.1 ustawy, z uwagi na nie występowanie przesłanek określonych w art.14 ust.2 pkt.1 ustawy (część mieszkalna budynku) oraz brak realizacji przesłanki z art. 10 ust.2 pkt.3 w związku z art. 14 ust.2 pkt.1 ustawy (część handlowa budynku).Wobec faktu zaś, iż od momentu nabycia przedmiotowej nieruchomości (rok 1992) do dnia udzielenia niniejszej interpretacji minęło 5 lat, zbycie jej, na dzień złożenia wniosku w sprawie udzielenia interpretacji, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, tut. organ orzekł jak w sentencji niniejszego postanowienia.