Z przedstawionego przez Podatniczkę stanu faktycznego wynika, że w dniu 10.09.1998 r. nabyła ona pawilon handlowy wraz z prawem użytkowania wieczystego do gruntu na którym jest on usytuowany. Przez cały okres posiadania rzeczonego pawilonu był on przez Wnioskującą wynajmowany. Najem prowadzony był w ramach umów cywilnoprawnych, a sama Podatniczka nie prowadziła w nim działalności gospodarczej.

Podatniczka zwraca się z zapytaniem o konieczność opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaży wymienionego pawilonu handlowego.

Zdaniem Wnioskującej, przychód uzyskany ze sprzedaży w 2006 r. w/w nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż nie nastąpiła w wyniku wykonywanej przez nią działalności gospodarczej oraz została dokonana po upływie pięciu lat od nabycia.

W oparciu o przedstawiony stan faktyczny Naczelnik Urzędu Skarbowego Poznań – Nowe Miasto zważył, co następuje:

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Z treści zacytowanego przepisu jednoznacznie wynika zasada powszechności przedmiotowej opodatkowania podatkiem dochodowym wszystkich dochodów.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest w szczególności odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Natomiast w myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących środkami trwałymi – ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c.

Posłużenie się przez ustawodawcę w treści art. 14 ust. 2 pkt 1 przywołanej wyżej ustawy sformułowaniem „w wykonywaniu działalności gospodarczej” należy w tym przypadku odczytywać raczej jako „która jest przedmiotem działalności gospodarczej”. Jak wynika z zaprezentowanego stanu faktycznego Wnioskująca w momencie nabycia rzeczonej nieruchomości nie prowadziła działalności gospodarczej, ani też sam nabyty budynek nie był później przedmiotem takiej aktywności. Również działalność w nim wykonywana nie była prowadzona przez Pytającą. Wobec tego uzasadnionym jest postawienie tezy, że w przypadku podatnika nieprowadzącego działalności gospodarczej przychody ze zbycia nieruchomości są kwalifikowane do źródła „odpłatnego zbycia”. Wobec powyższego (opierając się na stanie faktycznym zaprezentowanym przez Wnioskującą) brak jest podstaw do zakwalifikowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży wymienionej nieruchomości jako przychodu z działalności gospodarczej (art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Czyli zasadnym jest aby omawianą transakcję rozpatrywać pod kątem art. 10 ust. 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody z odpłatnego zbycia zostały przez ustawodawcę określone jako odrębne źródło przychodu. Uzyskiwanie przychodów z odpłatnego zbycia wywołuje określone skutki podatkowe. Następuje to jednak pod pewnymi warunkami. Aby osiągane przez podatników przychody mogły być klasyfikowane jako przychody z odpłatnego zbycia, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:
1. zbycie musi mieć charakter odpłatny,
2. zbycie nie może następować w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej; w przeciwnym razie, z pewnymi wyjątkami, będzie to przychód kwalifikowany przez ustawę jako przychód z tej działalności gospodarczej,
3. składniki majątku, w tym nieruchomości i prawa określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 omawianej ustawy, ani w momencie zbycia, ani przed ich zbyciem nie mogą być związane z działalnością gospodarczą,
4. odpłatne zbycie musi zostać dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) nieruchomości lub praw majątkowych z nim związanych, a mianowicie:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego,
- prawa do domu jednorodzinnego w w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Przy czym warto zauważyć, iż samo pojęcie „odpłatne zbycie” obejmuje zarówno sprzedaż jak i zamianę, ale nie ogranicza się wyłącznie do nich. Zgodnie z art. 535 §1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz 93 ze zm.) przez umowę sprzedaży, sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Prawo podatkowe nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego też w tym przypadku koniecznym jest posiłkowanie się rozwiązaniem zawartym w art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.). W myśl tej regulacji nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W oparciu o powyższe grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są jego częścią składową (reguła superficies solo cedit wynikająca z art. 48 Kodeksu cywilnego). Rzeczona zasada nie ma jednak charakteru bezwzględnie obowiązującego, ponieważ w pewnych okolicznościach nieruchomości wzniesione na cudzym gruncie nie są związane z własnością gruntu (art. 46 §1 Kodeksu cywilnego). Odnosi się to do sytuacji, w której budynek wzniesiony został na gruncie należącym do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przez osobę dysponująca prawem jego wieczystego użytkowania (art. 232 Kodeksu cywilnego). Grunt stanowiący użytkowanie wieczyste stanowi nadal przedmiot własności państwowej lub komunalnej, natomiast użytkownikowi wieczystemu przysługuje odrębna własność budynku. Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego nabyty przez Podatniczkę pawilon, pobudowany został na gruncie będącym użytkowaniem wieczystym. Konstrukcja prawa użytkowania wieczystego zbliżona jest do prawa własności stąd w myśl art. 237 Kodeksu cywilnego do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

Dla stwierdzenia istnienia obowiązku podatkowego, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotnym jest ustalenie daty rozpoczęcia biegu terminu pięcioletniego, wpływającego na powstanie przychodu. W związku z tym koniecznym staje się określenie momentu faktycznego nabycia przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z art. 156 oraz 155 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności tak nieruchomości jak i użytkowania wieczystego następuje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, będącej konsekwencja wcześniej powziętego porozumienia zobowiązującego strony do zawarcia takowego przedsięwzięcia.

W oparciu o powyższe można skonstatować, iż w przypadku, gdy podatnik dokonał nakładów polegających na nabyciu budynku na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego to rzeczone nabycie biegnie od daty oddania podatnikowi gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienia na jego rzecz prawa własności budynku, na mocy zawartej umowy sprzedaży. W myśl art. 158 w zw. z art. 234 Kodeksu cywilnego zawarcie umowy przeniesienia tak własności budynku, jak i użytkowania wieczystego gruntu wymaga zachowania, pod rygorem nieważności, formy aktu notarialnego. Przeto bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie zatem liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zawarcie umowy przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości wynikającej wprost z notarialnie zawartej umowy sprzedaży. Ponieważ z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż nabycie rzeczonej nieruchomości nastąpiło 10.09.1998 roku, stąd zasadnym jest orzec, iż spełniony został warunek uzasadniający brak konieczności opodatkowania środków uzyskanych z przeprowadzonej transakcji jej odpłatnego zbycia.

Powyższa interpretacja jest oparta o stan faktyczny przedstawiony we wniosku podatnika oraz o stan prawny obowiązujący w dacie zaistnienia przedstawionego zdarzenia.