P o s t a n o w i e n i e

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu, działając na podstawie art. 216 i art. 14a §1 i §4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz.60 ze zmianami) po rozpatrzeniu Pani wniosku z dnia 25 września 2006 r., w sprawie interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości stwierdza, że stanowisko Pani jest prawidłowe.

U z a s a d n i e n i e

Zgodnie z przepisem art. 14a §1 ww. Ordynacji podatkowej, stosownie do swojej właściwości m.in. naczelnik urzędu skarbowego na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta ma obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania przepisów prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

Natomiast zgodnie z §2 ww. art. 14a składając wniosek podatnik, płatnik lub inkasent jest obowiązany do wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego oraz własnego stanowiska w sprawie.

Z przedstawionego w piśmie z dnia 25 września 2006 r. stanu faktycznego wynika, iż w dniu 22 września 2006r. zbyła Pani nieruchomość, stanowiącą budynek mieszkalny wraz z gruntem.Przedmiotową nieruchomość nabywała Pani stopniowo:

• w 1985 r. zakupione zostało prawo wieczystego użytkowania gruntu, na którym następnie wybudowano budynek mieszkalny,
  
• w marcu 2006 r. przekształcono prawo wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności
  
• we wrześniu 2006 r. uzyskano pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego.
  

Do tutejszego organu podatkowego zwróciła się Pani z prośbą o jednoznaczną wykładnię, czy przychód uzyskany we wrześniu 2006 r. ze sprzedaży ww. nieruchomości podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Pani od momentu nabycia przedmiotowej nieruchomości do momentu sprzedaży upłynęło więcej niż pięć lat i w związku z tym przychód ten nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie jest Pani zobowiązana do uiszczenia 10 % zryczałtowanego podatku dochodowego.

Mając na uwadze zaistniały stan faktyczny i prawny stwierdza się, iż stanowisko zawarte w przedmiotowym wniosku jest prawidłowe.

Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit.a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zmianami) odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntu, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, (...) jest źródłem przychodu i na podstawie art. 28 ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Skoro sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej i nie zachodzą przesłanki do zastosowania zwolnień podatkowych zamieszczonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jedyną zmienną, od której zależy objęcie obowiązkiem podatkowym jest okres czasu, po którego upływie nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Ponieważ wiadomo, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła we wrześniu 2006 r., to w tym przypadku podstawowe znaczenie ma moment nabycia sprzedanej nieruchomości.

Jak wynika z wniosku prawo użytkowania wieczystego gruntu nabyła Pani w kwietniu 1985 r. po czym w marcu 2006 r. zostało ono przekształcone w prawo własności.
Prawo wieczystego użytkowania gruntu jest ograniczonym prawem rzeczowym, jednakże pełniącym w znaczeniu ekonomicznym, społecznym jak również i podatkowym funkcję bliską prawu własności, sama zaś umowa przekształcenia prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności skutkuje zniesieniem pewnych ograniczeń we władztwie tą nieruchomością a nie uzyskaniem władztwa nad nią. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Stanowisko to zostało sformułowane m.in. w piśmie Ministra Finansów z dnia 21.04.1999 r. nr PB2/MK-0212/99.
Stąd też za datę nabycia gruntu do celów podatku dochodowego od osób fizycznych należy przyjąć 1985 r.

Zatem w świetle wyżej przedstawionych uregulowań prawnych stwierdza się, że ponieważ sprzedaż nieruchomości nastąpiła po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jej nabycie, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto jak wynika z wniosku, powstała jeszcze jedna wątpliwość - czy przychód ze sprzedaży ww. nieruchomości, w skład której wchodził nie tylko grunt ale również budynek mieszkalny, oddany do użytkowania 19 września 2006 r., podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w części dotyczącej przychodu uzyskanego ze sprzedaży samego budynku.

W świetle powołanych wyżej przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela więc sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Podobnie przepisy art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego traktują budynki posadowione na gruncie do którego przysługuje prawo własności jako trwale związany z gruntem łączny przedmiot własności.

Nie można więc traktować, zarówno w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu (do którego przysługuje prawo własności) oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku. Należy zatem stwierdzić, że bieg terminu pięcioletniego, określonego w ww. przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Stanowisko to zostało sformułowane m.in. w piśmie Ministra Finansów z dnia 30.08.2004 r. nr PB2/PS/033-0283-1090/04.
Przyjąć należy więc, że bieg pięcioletniego terminu liczony jest od daty nabycia gruntu.

Zatem w świetle wyżej przedstawionych uregulowań prawnych stwierdza się, że ponieważ sprzedaż nieruchomości, w skład której wchodził grunt wraz z budynkiem mieszkalnym nastąpiła po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jej nabycie, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu informuje, iż powyższa interpretacja w zakresie stosowania przepisów prawa dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Panią we wniosku i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.

Ponadto w myśl przepisów art. 14b § 1 i § 2 ww. Ordynacji podatkowej nie jest dla Państwa wiążąca, wiąże natomiast organy podatkowe i organy kontroli skarbowej właściwe dla Pana i może zostać zmieniona lub uchylona wyłącznie w drodze decyzji w trybie określonym w § 5.

Zgodnie z art. 14a § 4 na powyższe postanowienie służy zażalenie, które zgodnie z przepisem art. 236 § 2 pkt 1 wnosi się w terminie 7 dni od dnia jego doręczenia, do Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu, za pośrednictwem tutejszego organu podatkowego.

Zgodnie z przepisem art. 222, w związku z art. 239 Ordynacji podatkowej, zażalenie to powinno zawierać zarzuty przeciw postanowieniu, określić istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia.