POSTANOWIENIE
Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa
(Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Głogowie stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 maja 2006 r. o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej sposobu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, dostawy lokali mieszkalnych i użytkowych, nie jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 29 maja 2006 r. do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Głogowie wpłynął wniosek podatniczki (datowany na 25 maja 2006 r,) o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.
Jak stanowi przepis art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. W myśl art. 14a § 4 cytowanej ustawy, udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w § 1, następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie.
Jak wynika z wniosku, 22 lutego 1999 r. wraz z jego uzupełnieniem co do opisu stanu faktycznego (pismo z dnia 11 lipca 2006 r. złożone na wezwanie z dnia 28 czerwca 2006 r.) stała się Pani, właścicielką m. in. nieruchomości gruntowej, zabudowanej różnorodnymi budynkami o funkcjach usługowych wykorzystywanych w poprzednich latach jako biura, salon samochodowy itp. Nieruchomość tą podatniczka nabyła w drodze darowizny (a więc bez możliwości odliczenia VAT). W związku z brakiem możliwości wykorzystania tego obiektu w sposób poprzedni, podjęła Pani decyzję o podziale nieruchomości na trzy mniejsze działki (uzyskano decyzje Urzędu Miejskiego) oraz o przebudowie, rozbudowie jednego z budynków usługowych na budynek mieszkalno - usługowy (na te działania uzyskano wydane przez Starostę pozwolenia na budowę). W wyniku wskazanych wyżej działań budowlanych powstał budynek mieszkalno - usługowy o przewadze części mieszkalnej (15 mieszkań), zawierający także lokale użytkowe (określone we wniosku jako lokale użyteczności publicznej). Z wniosku wynika, iż część uzyskanego budynku ma Pani zamiar pozostawić na potrzeby własne i własne użytkowanie, tj. jedno z mieszkań na swoje mieszkanie, lokal pod biuro i aptekę na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz lokal do wydzierżawienia osobom trzecim dla potrzeb ich działalności (np. sklep). Pozostałe lokale mieszkalne i użytkowe zamierza Pani zbyć (sprzedać) osobom trzecim.
Zajmując własne stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług stwierdziła Pani, że czynność przekazania lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w powstałym budynku na potrzeby osobiste i własne użytkowanie, przez które rozumie Pani, osobiste w nim zamieszkanie, wynajem czy dzierżawę, z uwagi na nabycie, rozbudowanej obecnie nieruchomości, w drodze darowizny bez prawa do odliczenia podatku VAT, nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem, ani jak rozumiem nie podlega odliczeniu podatek naliczony przy zakupach związanych z ich budową. Natomiast część mieszkalną budynku przeznaczoną do sprzedaży, należy opodatkować podatkiem VAT w wysokości 7%, z jednoczesnym odliczeniem VAT od poniesionych (na adaptację w tym zakresie) wydatków. Uważa Pani, że ma prawo do sprzedaży zbędnych powierzchni użytkowych, nie obciążając tej transakcji podatkiem od towarów i usług, a uiszczając jedynie opłatę skarbową, z uwagi na upływ pięciu lat od dnia przejęcia nieruchomości oraz nabycie nieruchomości w drodze darowizny bez podatku VAT. Wnosi Pani o ocenę swojego stanowiska przez Naczelnika tut. Urzędu.
Naczelnik Urzędu Skarbowego w Głogowie poddając ocenie przedstawione stanowisko informuje, że zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) zwanej dalej ustawa o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (ust. 2 art. 15). W ocenie Naczelnika tut. Urzędu opisane przez Panią działania w obrębie posiadanej nieruchomości w większości wyczerpują znamiona znamiona zdefiniowanej wyżej działalności gospodarczej, bowiem podjęła Pani znaczące działania w budownictwie celem wytworzenia kilkunastu lokali mieszkalnych i użytkowych, które mają być w większości przedmiotem dostawy na rzecz osób trzecich lub stanowić podstawę świadczenia usług (najmu, czy też dzierżawy).
Stąd przedstawione przez Panią stanowisko w zakresie wysokości opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jest poprawne jedynie w części dotyczącej sprzedaży lokali mieszkalnych oraz przeznaczenia takich lokali na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, gdyż:
1. Dokonując dostawy lokali mieszkalnych, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy, uzyskanych poprzez opisane we wniosku działania, jest Pani podatnikiem VAT w rozumieniu ww. przepisu, a ich dostawa w sytuacji, gdy stanowią część obiektu budownictwa mieszkaniowego, wzniesionego na bazie obiektu budowlanego o innym charakterze, nie podlega zwolnieniom przedmiotowym od podatku od towarów i usług. Oznacza to, że w przypadku, gdy sprzedawane lokale mieszkalne stanowią część powstałego po przebudowie, nadbudowie i rozbudowie obiektu budownictwa mieszkaniowego (co można wywnioskować z opisu stanu faktycznego) ich dostawę należy opodatkować stawką 7 % VAT, stosownie do przepisu art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o VAT, zgodnie z którym w okresie do 31 grudnia 2007 r. stosuje się stawkę VAT w wysokości 7% w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych. Należy tu nadmienić, iż obiektami budownictwa mieszkaniowego w rozumieniu ustawy o VAT (art. 2 pkt 12) są budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB): 111 - Budynki mieszkalne jednorodzinne, 112 - Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, ex 113 Budynki zbiorowego zamieszkania - wyłącznie: budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej. Odnosząc się do kwestii prawa odliczenia podatku VAT od zakupów służących wytworzeniu lokali, których dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 7%, będzie miała Pani prawo do rozliczenia podatku naliczonego przy zakupie towarów i usług służących ich wybudowaniu i dostawie, o ile będą spełnione pozostałe wymogi określone przepisami w zakresie podatku od towarów i usług. Podstawą do powyższego jest przepis art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, który stanowi, że podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w takim zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Termin dokonania rozliczenia jest określony w art. 86 ust. 10 tej ustawy.
2. W odniesieniu do lokalu mieszkalnego, uzyskanego w wyniku przedmiotowych działań budowlanych, z zamiarem przeznaczenia go na własne mieszkanie, stwierdzam, że skoro budowa w tej części, miała taki właśnie cel (zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych), o ile nie miała Pani prawa do odliczenia podatku naliczonego, w związku z treścią ww. art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, należy uznać, że nie dojdzie, w tym przypadku, do wykonania czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przekazanie towarów na potrzeby osobiste stosownie do przepisu art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, stanowi bowiem dostawę w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, jedynie, gdy dotyczy towarów należących do przedsiębiorstwa podatnika, są one przekazywane na cele inne niż związane z prowadzonym przedsiębiorstwem oraz pod warunkiem, że w odniesieniu do tych towarów przysługiwało podatnikowi prawo do pomniejszenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony w całości lub części. Skoro zaś takie prawo jej nie przysługiwało przy nabyciu pierwotnej nieruchomości, jak również przy pracach budowlanych służących zaspokojeniu mieszkaniowych potrzeb prywatnych (osobistych), tj. zmierzających do wybudowania lokalu pod własne zasiedlenie, jego zasiedlenie nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o ile lokal wybudowany pod kątem swoich potrzeb mieszkaniowych, nie stanie się, przed jego zasiedleniem przez Panią, majątkiem jej przedsiębiorstwa.
Nie jest natomiast prawidłowe stanowisko wskazujące na możliwość zbycia (sprzedaży) lokali użytkowych uzyskanych w wyniku przedmiotowej rozbudowy, przebudowy etc., czy też ich wynajmu lub dzierżawy (jak wskazano we wniosku, jako realizacja potrzeb osobistych i własnego użytkowania) bez opodatkowania takiej dostawy, czy usług podatkiem od towarów i usług. Z opisu stanu faktycznego zawartego w przedmiotowym piśmie wynika, że lokale użytkowe stały się jedynie pewnym elementem konstrukcyjnym powstałego obiektu budowlanego, a przedmiotem ewentualnej sprzedaży będą wyodrębnione w powstałym budynku lokale użytkowe (odrębne nieruchomości). Nie można zatem utożsamiać przedmiotu dostawy, jakim są lokale użytkowe, z nabytym wcześniej w drodze darowizny obiektem użytkowym. Z tego też powodu, nie można się zgodzić z zaprezentowanym przez Panią stanowiskiem, iż sprzedaż uzyskanych lokali użytkowych powinna być zwolniona od podatku VAT z powodu upływu 5 lat od momentu nabycia bez podatku VAT przedmiotowej nieruchomości w drodze darowizny, a więc sugerującym zwolnienie przypisane sprzedaży towarów używanych. Ustawa o VAT nie przewiduje również innych zwolnień przedmiotowych dla tego rodzaju dostawy. Dostawa tych lokali mieści się w przywołanej wcześniej na str. 2 definicji działalności gospodarczej, a przy tym jeżeli ta dostawa, jak i ewentualne usługi najmu (dzierżawy), świadczone na ich bazie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to nabycia towarów i usług służące wytworzeniu tych lokali uprawniają do korzystania z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, analogicznie, jak miało to miejsce przy ponoszeniu nakładów, na opisane wcześniej, wytworzenie w przebudowywanym budynku przeznaczonych do zbycia lokali mieszkalnych. Podobnie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, jest wynajem lub dzierżawa lokali użytkowych, która to czynność mieści się, jak napisano wcześniej, w definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Reasumując, dostawa na rzecz osób trzecich lokali, uzyskanych w wyniku wymienionych przez Panią czynności budowlanych, będzie podlegała, co do zasady, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż mieści się w pojęciu działalności gospodarczej w rozumieniu przywołanego wcześniej przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT (jest to definicja autonomiczna, stworzona na potrzeby tegoż podatku). Właściwą stawką w odniesieniu do sprzedaży lokali mieszkalnych mieszczących się w obiekcie budownictwa mieszkaniowego będzie 7%. Dostawa lokali użytkowych lub ich wynajem, dokonywane przez podatników nie korzystających ze zwolnienia podmiotowego z VAT, opodatkowane są stawką podstawową tego podatku - 22%, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT. W przypadku zaś wybudowania lokali mieszkalnych na własne (osobiste) potrzeby mieszkaniowe, nie mamy do czynienia z czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług chyba, że proces ich budowy był wykonywany w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa, i przysługiwało przy tym Pani prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, związany z zakupem towarów czy też usług. Samo wybudowanie i zajęcie na potrzeby własnej działalności gospodarczej lokali użytkowych również nie mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. We wniosku wskazuje Pani, że przy tych działaniach nie można odliczać podatku od towarów i usług od zakupu materiałów i usług. Stanowisko to nie jest w pełni prawidłowe. Należy bowiem zauważyć, że jak wcześniej wskazano, podatnik ma prawo do skorzystania z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w takim zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, stąd też, jeżeli wybudowane lokale użytkowe służyć będą wykonywanym przez Panią czynnościom opodatkowanym podatkiem od towarów i usług (wynajem, dzierżawa, dostawy tych lokali) to, przy spełnieniu pozostałych wymogów określonych przepisami ustawy o VAT, będzie Pani mogła skorzystać z tego prawa.
Jednocześnie informuję, że z uwagi na tryb zadania pytania, Naczelnik tut. Urzędu udzielając odpowiedzi nie brał pod uwagę Pani statusu prawno-podatkowego, wynikającego z informacji wynikających ze składanych deklaracji podatkowych oraz danych zgromadzonych w Pani aktach rejestracyjnych.
Z ostrożności wskazuję jednak, że powinna Pani przeanalizować możliwość korzystania w tej sytuacji ze zwolnienia podmiotowego w odniesieniu do dostaw lokali, jak i świadczenia usług dzierżawy (wynajmu) lokali uzytkowych, czego nie analizowano w piśmie, bowiem nie było to przedmiotem zapytania.
Zgodnie z art. 14 a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu sporządzenia wniosku. Jak stanowi art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia.
Stronie przysługuje prawo wniesienia zażalenia na niniejsze postanowienie do Dyrektora Izby Skarbowej we Wrocławiu Ośrodek Zamiejscowy w Legnicy w terminie 7 dni od dnia doręczenia rozstrzygnięcia. Zażalenie wnosi się za pośrednictwem organu podatkowego, który wydał postanowienie.
Zażalenie podlega opłacie skarbowej.