Podatnik zakupił dla celów prowadzonej działalności zabudowaną nieruchomość. Z przedłożonego aktu notarialnego wynika, że zakupioną nieruchomość stanowi grunt i znajdujące się na niej zabudowania (budynek po byłej szkole, murowane komórki i budynek wc). W umowie podana jest cena nabycia w łącznej kwocie za poszczególne składniki nieruchomości (budynki i grunt).

Czy jest możliwe zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów oraz konieczności amortyzowania:
1. kosztów zakupu nieruchomości (budynek wraz z gruntem),
2. kosztów aktu notarialnego,
3. kosztów udzielenia kredytu na zakup tejże nieruchomości oraz odsetek od kredytu,
4. kosztów sporządzenia wyceny nieruchomości dla potrzeb banku udzielającego kredytów: na zakup nieruchomości oraz rozbudowę i adaptację budynków,
5. kosztów związanych z ogrodzeniem, zabezpieczeniem nieruchomości od kradzieży, utrzymaniem odpowiedniego stanu technicznego i użytkowego do czasu rozpoczęcia działalności,
6. kosztów opłat skarbowych, prac geodezyjnych, kosztorysów projektów związanych z rozbudową i adaptacją ww. nieruchomości,
7. kosztów udzielenia kredytu na rozbudowę i adaptację nieruchomości,
8. opłat abonamentowych za energię, wodę,podatku od nieruchomości do czasu rozpoczęcia działalności w opisanej nieruchomości ?

Zdaniem Podatnika wszystkie ww. koszty można uznać za koszty uzyskania przychodów.

Rozpatrując wniosek Pana Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź - Widzew stwierdza, co następuje:

Zgodnie z art. 22f ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze. zm.) odpisów amortyzacyjnych dokonuje się, gdy wartość początkowa środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej w dniu przyjęcia do używania jest wyższa niż 3.500 zł.

Definicję wartości początkowej zawiera art. 22g ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3, zgodnie z którym za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia. Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów i systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

W myśl z art. 22g ust. 17 jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Należy zauważyć, że powyższa zasada ma zastosowanie tylko co do środków trwałych podlegających amortyzacji.

Zgodnie z art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Z przedłożonego przez Pana aktu notarialnego wynika, że zakupioną nieruchomość stanowi grunt i znajdujące się na niej budynki. Ponieważ w umowie podana jest cena nabycia w łącznej kwocie za poszczególne składniki nieruchomości to winien Pan we własnym zakresie ustalić cenę nabycia poszczególnych składników w taki sposób, aby suma cen poszczególnych składników nieruchomości była zgodna z ceną nabycia określoną w zawartej umowie.

Konsekwentnie, ponieważ zakup nieruchomości sfinansowany został kredytem - odsetki od tej jego części, która pokryła wartość budynku, zapłacone do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych będą powiększać wartość początkową budynku, a zapłacone po dniu wprowadzenia budynku do ewidencji środków trwałych jak również odsetki od części kredytu przypadającego na cenę gruntu będą stanowić koszt uzyskania przychodu w okresie spłaty.

W kwestii kosztów związanych z ogrodzeniem należy stwierdzić, iż ogrodzenie działki już zabudowanej jest urządzeniem technicznym związanym z istniejącymi na działce zabudowaniami zgodnie z definicją urządzenia zawartą w art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, ale jest też budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego wchodzącą w zakres szerokiego pojęcia obiektu budowlanego. Będzie ono stanowić bądź to część obiektu budowlanego, z którym jest związane, bądź stanowić samodzielny obiekt budowlany w rozumieniu art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego. Z uwag na powyższe koszt związany z ogrodzeniem będzie podwyższał wartość nieruchomości (budynku) bądź będzie stanowiło odrębny środek trwały podlegający amortyzacji zgodnie z zasadami określonymi w art. 22f ust.3 updof.

Reasumując, koszty wymienione w pkt 1-7 wniosku (z wyjątkiem wartości gruntu) stanowią wartość nieruchomość, która to podlega odpisom amortyzacyjnym a koszty wymienione w poz. 8 stanowią bezpośrednie koszty prowadzonej działalności.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.