Naczelnik Łódzkiego Urzędu Skarbowego w Łodzi na podstawie art. 14a § 1 i 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm) po rozpatrzeniu wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia rzeczy w oparciu o art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) uznajeza prawidłowe stanowisko przedstawione w złożonym wniosku.

Pismem z dnia 18.09.2006 r. (data wpływu 19.09.2006 r.), uzupełnionym na wezwanie tutejszego organu w dniu 16.10.2006 r.) likwidator Spółki zwrócił się z prośbą o udzielenie pisemnej interpretacji w sprawie dotyczącej obowiązku ustalenia podatku dochodowego od osób prawnych od wartości transakcji sprzedaży nieruchomości podwyższonej (dla celów ustalenia podatku od czynności cywilno-prawnych przez naczelnika urzędu skarbowego) - na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, Spółka sprzedała nieruchomość za cenę określoną w umowie sprzedaży. Wg wnioskodawcy cena ta była realną ceną rynkową, tj. najwyższą ceną rynkową, jaką Spółka mogła uzyskać. Naczelnik urzędu skarbowego uznał, iż cena ustalona w umowie bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej i dla potrzeb wymiaru podatku od czynności cywilno-prawnych dokonał podwyższenia ceny nieruchomości o wartość prawa do użytkowania wieczystego gruntu.W związku z powyższym powstało pytanie, czy podwyższenie przez organ podatkowy - dla celów podatku od czynności cywilno-prawnych, wartości ceny sprzedanej nieruchomości rodzi obowiązek naliczenia podatku dochodowego wg ceny ustalonej przez ten organ? Zdaniem wnioskodawcy ustalenie przez naczelnika urzędu skarbowego ceny nieruchomości wyższej, niż cena za którą została ona sprzedana nie ma wpływu na wymiar podatku dochodowego od osób prawnych. Spółka nie otrzymała ceny nieruchomości w wysokości określonej przez organ podatkowy, lecz w wysokości wynikającej w umowy sprzedaży.

Naczelnik Łódzkiego Urzędu Skarbowego w Łodzi informuje, iż zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych jest, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena ta bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.Cena ustalona w umowie nie powinna więc odbiegać od wartości rynkowej. Przepisy prawa podatkowego nie określają pojęcia "wartości rynkowej". Należy zauważyć, że identyczne produkty, prawa i świadczenia mogą mieć różną wartość rynkową, zależną od wielu czynników takich jak czas, miejsce, skala transakcji. W niektórych przypadkach ustalona w umowie cena sprzedaży nie będzie odzwierciedlała wartości rynkowej rzeczy, prawa lub świadczenia, będzie jednak uzasadniona.Aby cenę uznać za uzasadnioną należy przeanalizować wszystkie obiektywne przesłanki i podstawy działania oraz czynniki, które mają realny, bezpośredni lub pośredni wpływ na dane zjawisko.Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń:

• strony transakcji są niezależne od siebie i żadna z nich nie działa pod przymusem,
• nieruchomość jest eksponowana na wolnym rynku wystarczająco długo, z uwzględnieniem charakteru praw do nieruchomości i stanu rynku,
• strony transakcji świadome są zalet i wad nieruchomości,
• nie istnieją szczególne warunki ograniczające swobodne działanie rynku.

W sytuacji, gdy cena określona w umowie bez racjonalnego wytłumaczenia rażąco odbiega od obiektywnie ocenianej wartości rzeczy, na podstawie art. 14 ust. 3 ww. ustawy, organ podatkowy może ustalić przychód w wysokości wartości rynkowej. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie precyzują pojęcia "ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej". Analizując treść powyższej normy prawnej należy stwierdzić, że organ podatkowy musi wezwać strony umowy do zmiany wartości umowy lub wskazania przyczyn uzasadniających ustalenie ceny odbiegającej od wartości rynkowej. Dopiero w przypadku, gdy strony nie ustosunkują się do wezwania organu, tj. nie zmienią ceny, bądź nie wskażą przyczyn jej ustalenia,organ podatkowy dokona określenia wartości umowy z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega o co najmniej 33 % od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający. Można więc przyjąć, że "ceną znacznie odbiegającą od wartości rynkowej" jest cena niższa co najmniej o 33 % od przeciętnej ceny stosowanej w danej miejscowości.Organ podatkowy może kwestionować, na gruncie prawa podatkowego, wartość odpłatnego zbycia rzeczy, jeżeli podatnik kształtuje swoje stosunki prawne z innym podmiotem w sposób, który ma służyć uchylaniu się od opodatkowania. Właściwa ocena zawartej umowy wymaga wnikliwej analizy jej treści, przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności faktycznych i prawnych. Jeżeli jednak w trakcie postępowania podatkowego strona wskaże wszystkie okoliczności mające wpływ na ustalenie ceny nieruchomości na poziomie wskazanym w umowie, wówczas organ podatkowy, pomimo iż w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych nastąpiło zwiększenie wartości przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, może odstąpić od podwyższenia przychodu uzyskanego przez wnioskodawcę i przyjąć cenę ustaloną w umowie. W związku z powyższym podwyższenie przez naczelnika urzędu skarbowego wartości sprzedanej nieruchomości dla wymiaru podatku od czynności cywilnoprawnych nie rodzi obowiązku ustalenia zwiększonego przychodu ze sprzedaży. W świetle powyższego Naczelnik Łódzkiego Urzędu Skarbowego w Łodzi stwierdza, iż stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 18.09.2006 r. jest prawidłowe, stąd też postanowił jak w sentencji.
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania postanowienia. Interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia na podstawie art. 14b § 1 i 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa.