Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, Podatnik dokonuje sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkami i budowlami trwale związanymi z tym gruntem (przedwstępna umowa sprzedaży zostanie podpisana w najbliższych dniach). Budynki zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych przed 1993 r., czyli przed wprowadzeniem podatku VAT w Polsce. Jednakże część budynków została ulepszona, modernizacja przekroczyła 30 % wartości początkowej tych budynków, a Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku od tych wydatków. W związku z powyższym, sprzedaż zmodernizowanych budynków podlega opodatkowaniu i nie można zastosować w ich przypadku zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Większość budowli, analogicznie jak w przypadku budynków, zostało nabytych przed 1993 r. i nie była dokonywana ich modernizacja, co pozwala skorzystać ze zwolnienia od podatku przy ich sprzedaży. Jednak kilka budowli wprowadzono do ewidencji środków trwałych w latach 1994 - 2001 i Podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku. W związku z powyższym, Spółka obowiązana jest naliczyć podatek od towarów i usług przy sprzedaży tych środków trwałych. Wszystkie budynki i budowle (zarówno te, których sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jak i zwolnione od tego podatku) są trwale związane z gruntem, którego prawo wieczystego użytkowania jest przedmiotem sprzedaży.
Przedstawiając własne stanowisko, Podatnik powołuje się na § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.), zgodnie z którym, zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 %. W skład sprzedawanego przez Podatnika majątku wchodzą:
1. Budynki i budowle, których sprzedaż jest zwolniona od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, który stanowi, że "zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych (...) pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części".
2. Budynki i budowle, których sprzedaż jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że ich sprzedaż jest wykluczona ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Spółka w trakcie użytkowania poniosła wydatki na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) i stanowiły one co najmniej 30 % wartości początkowej, a Podatnik miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków.
3. Budowle, które nie spełniają definicji towarów używanych określonej w art. 43 ust. 2 pkt 1, czyli od roku, w którym zakończono ich budowę nie minęło jeszcze 5 lat.
Jak wskazuje Podatnik, § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia nie określa jak należy obliczyć podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu, gdy część sprzedawanych budynków i budowli trwale związanych z tym gruntem jest opodatkowana podatkiem, którego stawka wynosi 22 %, a część korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Zdaniem Podatnika, w sytuacji powyższej należy odnieść się do wartości księgowej (początkowej) tych budynków i budowli i skalkulować, jaki procent w ogólnej wartości budynków i budowli stanowi wartość budynków i budowli zwolnionych od podatku od towarów i usług, a jaki opodatkowana tym podatkiem. Następnie, otrzymane współczynniki należy odnieść do prawa wieczystego użytkowania gruntu i w takiej samej proporcji podzielić kwotę należną (netto) z tytułu zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu na część podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i część zwolnioną od tego podatku. Szczegółowa metoda kalkulacji podziału podstawy opodatkowania przedstawia się następująco:
Y*Q X*Q
V= --- ; Z= ---
X+Y X+Y
Gdzie:
#61485; X - wartość księgowa budynków i budowli trwale związanych z gruntem, których sprzedaż jest opodatkowana podatkiem, którego stawka wynosi 22 %,
#61485; Y - wartość księgowa budynków i budowli trwale związanych z gruntem, których sprzedaż jest zwolniona od podatku,
#61485; Z - podstawa opodatkowania przy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów w wysokości 22 %,
#61485; V - podstawa opodatkowania przy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu, do której części należy stosować zwolnienie,
#61485; Q - kwota należna z tytułu sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu (netto).
Zdaniem Podatnika, na gruncie obecnie obowiązujących przepisów nie jest możliwe inne rozwiązanie w przedstawionym stanie faktycznym i nie istnieje inna metoda podziału podstawy opodatkowania przy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu, gdy część budynków i budowli jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a część zwolniona od tego podatku.
W ocenie Naczelnika Dolnośląskiego Urzędu Skarbowego we Wrocławiu przedstawione przez Podatnika stanowisko w sprawie jest nieprawidłowe.
Zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 %.
Jak wynika ze złożonego wniosku, Podatnik dokonuje sprzedaży budynków, budowli oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu, z którym budynki te i budowle są trwale związane. Przy czym część budynków i budowli jest zwolniona od podatku od towarów i usług, a część opodatkowana podatkiem, którego stawka wynosi 22 %. Sposób zastosowania w takiej sytuacji zwolnienia określonego w § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia nie został uregulowany wprost. W ocenie tut. Organu podatkowego, w przypadku dostawy kilku budynków i budowli trwale związanych z tym samym gruntem, z których część jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, którego stawka wynosi 22%, a część jest zwolniona od tego podatku - należy proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków i budowli przypisać odpowiednio do nich udział prawa wieczystego użytkowania gruntu i zastosować właściwą stawkę lub zwolnienie od podatku. Przy czym wartość budynków i budowli, w oparciu o którą powinna zostać ustalona powyższa proporcja to rzeczywista wartość tych nieruchomości w momencie sprzedaży. Za wartość tę należy uznać kwotę netto należną z tytułu ich sprzedaży. Sposób przyporządkowania "części" prawa wieczystego użytkowania gruntu do poszczególnych budynków i budowli sprowadza się bowiem w istocie do określenia podstawy opodatkowania dla opodatkowanej oraz zwolnionej od podatku sprzedaży tego prawa. W ocenie tut. Organu podatkowego, uwzględnienie dla tych celów rzeczywistych wartości budynków (budowli), z ekonomicznego punktu widzenia najpełniej odzwierciedla faktyczny przebieg transakcji. W konsekwencji, nieprawidłowa jest przedstawiona przez Podatnika metoda kalkulacji podziału podstawy opodatkowania przy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu, gdyż opiera się ona na wartości księgowej (początkowej) budynków i budowli. Natomiast wartość ta nie w każdym przypadku jest tożsama z rzeczywistą wartością tych budynków i budowli, co z kolei może skutkować ustaleniem proporcji, która nie odnosi się do stosunku pomiędzy faktycznymi wartościami budynków (budowli).
Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu sporządzenia wniosku.