D E C Y Z J A

Na podstawie art. 233 § 1 pkt 1 w związku z art. 239 i art. 14 b § 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ( Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm. ), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie po rozpatrzeniu zażalenia z dnia 30.10.2006 r. Wspólnoty Mieszkaniowej na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga z dnia 06.10.2006 r. Nr 1434/PP/423-13/D/06/MZ w sprawie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie Wspólnoty w przedmiocie podatku dochodowego od osób prawnych

o r z e k a

odmówić zmiany ww. postanowienia organu pierwszej instancji i uznania stanowiska Podatnika przedstawionego we wniosku z dnia 21.06.2006 r. za prawidłowe.

U Z A S A D N I E N I E

W dniu 06.07.2006 r. Wspólnota wystąpiła z wnioskiem w trybie art. 14a §1 ustawy Ordynacja podatkowa do Naczelnika Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa dotyczącego opodatkowania dochodów Wspólnoty po 01.01.2007 r.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że członkowie wspólnoty wpłacają co miesiąc zaliczki na pokrycie opłat za media ( wodę, ścieki, centralne ogrzewanie ), które w niewielkiej części dotyczą utrzymania nieruchomości wspólnej tj. ogrzewania i mycia klatek schodowych, a w znacznej związane są z utrzymaniem poszczególnych lokali członków Wspólnoty Mieszkaniowej i ustalane są w wysokości zapewniającej bieżące regulowanie tychże zobowiązań, również w sytuacji nieterminowego uiszczania zaliczek przez nierzetelnych lokatorów. Powyższe powoduje powstanie nadwyżki przychodów nad kosztami wynikającymi z eksploatacji budynku Wspólnoty.
Zdaniem Wspólnoty wpłacone i należne zaliczki na pokrycie opłat za media nie są przychodami w rozumieniu art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Podatnik stoi na stanowisku, że Wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej. Zauważa, że składki właścicieli lokali na pokrycie centralnego ogrzewania , wywozu nieczystości oraz zimnej wody i ścieków muszą być rozliczone a nadwyżki dotyczące zarówno utrzymania nieruchomości wspólnej jak i utrzymania poszczególnych lokali członków zwrócone właścicielom.

W wydanym w dniu 06.10.2006 r. postanowieniu Nr 1434/PP/423-13/D/06/MZ Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa - Praga stwierdził, że stanowisko Wspólnoty jest nieprawidłowe.
Organ pierwszej instancji uznał za błędne stanowisko wnioskodawcy w kwestii nie osiągania przez wspólnotę przychodów i dochodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zaliczki wpłacane przez członków wspólnoty z tytułu opłaty za media tzn. wodę, ścieki i centralne ogrzewanie przeznaczone na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz kosztów związanych z utrzymaniem pojedynczego lokalu powiększają przychody Wspólnoty Mieszkaniowej, które pomniejszone o wykazane przez podatnika koszty uzyskania przychodów, o których mowa w art. 15 ustawy pdop powodują powstanie dochodu lub straty podatkowej. W ocenie organu podatkowego pierwszej instancji osiągnięta przez podatnika nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania stanowi dochód wspólnoty, który z dniem 01.01.2007 r. będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

W dniu 03.11.2006 r. Wspólnota Mieszkaniowa wniosła zażalenie na powyższe postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga. Wspólnota precyzuje, że nadwyżka przychodów nad kosztami związanymi z zakupem ww. mediów nie jest dochodem w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż na koniec roku podatkowego następuje rozliczenie zaliczek zarachowanych na poczet należności za media. Po ostatecznym ustaleniu kosztów, jakie Wspólnota poniosła w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia danego roku zaliczki są rozliczane i na dzień 31 grudnia korygowane do wysokości poniesionych kosztów - w przypadku nadwyżki zarachowanych zaliczek różnica ulega zwrotowi, a w przypadku niedoboru właściciele dopłacają różnicę.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie po przeanalizowaniu stanu faktycznego przedstawionego przez Stronę stwierdza, co następuje.

Na podstawie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm. ) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Z przepisu tego wynika, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej. Zatem na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych podlega przepisom tej ustawy
Wspólnoty mieszkaniowe z założenia nie zajmują się świadczeniem usług na rzecz swoich członków. Podstawę ich działań stanowi jedynie gromadzenie środków i odpowiednie dysponowanie nimi, tj. dokonywanie stosownych opłat, niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie. Dlatego też, przy rozliczeniu w ujęciu podatkowym, uiszczanych przez właścicieli lokali zaliczek, nie można kierować się zapisem art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w myśl którego, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie zauważa, że uiszczane zaliczki przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz kosztów utrzymania pojedynczego lokalu stanowią dla wspólnoty mieszkaniowej przychód podatkowy w dacie ich otrzymania, natomiast wydatki poniesione na utrzymanie tej nieruchomości stanowią koszt podatkowy (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ).
Nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym jest dochodem, jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów różnica jest stratą. Natomiast art. 7 ust. 1 stanowi, że przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty.
W stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2003 r. na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4m wolne od podatku były dochody wspólnot mieszkaniowych utworzonych zgodnie z odrębnymi przepisami - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty.
Na mocy art. 1 pkt 13 lit.a ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. ( Dz. U. z 2003 r. Nr 202, poz. 1957 ) o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, art. 17 ust. 1 pkt 4m uchylony został z dniem 1 stycznia 2004 r., przy czym na podstawie art. 5 ust. 1 tej ustawy zwolnienia, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r., stosuje się do dnia 31 grudnia 2006 r. w zakresie i na zasadach obowiązujących do dnia 31 grudnia 2003 r. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r., w zakresie utraty prawa do zwolnienia stosuje się odpowiednio.
Natomiast od 1 stycznia 2007 r. na mocy wprowadzonego przez art. 1 pkt 18 ustawy z dnia 16.11.2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ( Dz. U. z 2006 r. Nr 1217, poz. 1589 ) art. 17 ust. 1 pkt 44 wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zgodnie z pismem Ministerstwa Finansów Znak: DD6-8213-438/WK/06/339/391 z dnia 22.12.2006 r. przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w ww. przepisie należy rozumieć:

• Budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności:
  - dźwigi osobowe i towarowe,
  -aparaty do wymiany ciepła,
  -kotłownie i hydrofornie wbudowane,
  -klatki schodowe,
  -strych, piwnice, komórki,
  -garaże,
  
• Pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj:
  -budynki ( pomieszczenia ) administracji osiedlowej,
  -kotłownie i hydrofornie wolnostojące
  -osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
  
• Urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak:
  -zbiorniki-doły gnilne, szamba,
  -rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
  -sieci elektroenergetyczne i telefoniczne,
  -budowle inżynieryjne (studnie itp.)
  -budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
  -inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami ( pomieszczeniami ), obiektami i urządzeniami opłaty ( czynsze ) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Biorąc powyższe orzeczono jak na wstępie.