W dniu 06-10-2006r. wnioskodawcy złożyli wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego dot. konsekwencji podatkowych zbycia udziału w zabudowanej nieruchomości z przeznaczeniem lokali mieszkalnych na wynajem przed upływem 10 lat od nabycia gruntu pod budowę.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że aktem notarialnym z dnia 04-08-1998r. podatnicy zakupili udział w prawie własności nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę. W dniu 24-10-1998r. zawarli ze Spółką AKcyjną umowę o prowadzenie wspólnej inwestycji na ww. nieruchomości – budowy budynku mieszkalnego składającego się z 24 lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na wynajem. W związku z poniesionymi wydatkami na ww. inwestycję w latach 1998-2000 podatnicy skorzystali z odliczeń od dochodu .Zdaniem wnioskodawców, sprzedaż mieszkania związanego z ulgą na wynajem przed upływem 10 lat od nabycia, powoduje konieczność zwrotu ulgi, z której skorzystali. Powyższy fakt nie rodzi żadnych negatywnych skutków dla Spółki Akcyjnej Y i pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Po przeanalizowaniu stanu faktycznego, przedstawionego przez wnioskodawcę, tut. organ podatkowy stwierdza co następuje:

Na mocy art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2000r., podatnikom przysługiwała ulga polegająca na odliczeniu od dochodu wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku.

Do podatników, którzy dokonywali odliczeń od dochodu na podstawie ww. art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2000r., w zakresie utraty prawa do tych odliczeń zastosowanie znajduje art. 7 ust. 14-14a ustawy z dnia 9 listopada 2000r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2000r. Nr 104, poz. 1104 z późn. zm. ).
Powołane przepisy stanowią, że podatnicy, którzy korzystali z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym:
1) nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
2) wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3)dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela, lub
4) zbyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku
- są obowiązani doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty.
Dziesięcioletni okres, o którym mowa wyżej
- w pkt 1-3 - liczy się od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń,
- w pkt 4 – liczy się od końca roku podatkowego, w którym nabyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku.
W świetle przedstawionych przepisów prawa podatkowego wynika, że jeżeli przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym podatnik otrzymał decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku w związku z budową którego dokonano odliczeń – nastąpiło zbycie tego budynku, podatnik jest obowiązany wykazać w zeznaniu i doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym zaistniały te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty w części przypadającej na ten budynek.
Zatem w tym przypadku, odliczone od dochodu wydatki poniesione w latach 1998-2000 na budowę budynku mieszkalnego stanowiącego współwłasność z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej 5 lokali mieszkalnych na wynajem, w przypadku zbycia udziału w tej współwłasności w 2006 roku, winny zostać doliczone do dochodu za rok podatkowy, w którym to zbycie nastąpiło.

Ponadto stosownie do art. 7 ust. 15 ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2000r. Nr 104, poz. 1104 z późn. zm.), zbycie tego udziału we współwłasności przed upływem 10 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jego wybudowanie, rodzi przychód podlegający opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku zbycia działki, z tym że okres dziesięcioletni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki lub udziału we współwłasności działki. Oznacza to, że podatnik jest zobowiązany do zapłacenia zryczałtowanego podatku dochodowego w wysokości 10% uzyskanego z tej sprzedaży przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada o której wyżej mowa, nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).
W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru ( PIT-23 ).

Utrata prawa do ulgi przez współwłaściciela nieruchomości nie powoduje negatywnych skutków dla Spółki Akcyjnej i pozostałych współwłaścicieli.

Interpretację wydano w oparciu o stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę oraz o stan prawny obowiązujący w dniu jej wydania.