POSTANOWIENIE

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Myślenicach działając na podstawie art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa /t.j. Dz.U.z 2005 roku Nr 8 poz. 60, ze zm./ po rozpatrzeniu Pani wniosku z dnia 21.06.2007 r. – data wpływu do tut. urzędu 22.06.2007 uzupełnionego pismem z dn. 15.07. 2007 r. - data wpływu 18.07.2007 roku o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych postanawia:
- uznać stanowisko przedstawione we wniosku dotyczące możliwości zaliczenia w koszty uzyskania przychodów wydatków na utrzymanie przedmiotu najmu poniesionych od momentu obowiązywania umowy najmu takich jak: koszty remontów, koszty wyposażenia lokaluw meble, sprzęt AGD, składki na ubezpieczenie oraz ewentualne przyszłe koszty pośrednictwa w wynajęciu mieszkania za prawidłowe
- uznać stanowisko przedstawione we wniosku dotyczące możliwości zaliczenia w poczet kosztów uzyskania przychodów od momentu obowiązywania umowy najmu kosztu odsetek od kredytu bankowego zaciągniętego na sfinansowanie przedmiotu najmu za prawidłowe
- uznać stanowisko przedstawione we wniosku dotyczące możliwości zaliczenia w koszty uzyskania przychodów amortyzacji przedmiotu najmu za prawidłowe

UZASADNIENIE

Do tut. organu podatkowego wpłynął w dniu 22 czerwca 2007 roku wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji co zakresu i sposobu stosowania przepisów prawa podatkowego.
Zgodnie z art. 14a § 1 Ordynacji podatkowej, naczelnik urzędu skarbowego jest zobowiązany udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta.

Stan faktyczny

W dniu 21.06.2007 r. / data wpływu 22.06.2007 r. / złożyła Pani wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu stosowania przepisów prawa podatkowego. W dniu 18.07.2007 r. do tut. urzędu wpłynęło uzupełnienie wniosku. Na tej podstawie ustalono:

Nabyła Pani wraz z mężem mieszkanie z zamiarem jego wynajmowania. Mieszkanie to wymaga poniesienia nakładów na remont i wyposażenie w niezbędne meble i urządzenia. Wydatki te będą ponoszone dopiero w okresie obowiązywania umowy najmu /w przyszłości /. Tym samym zmieniła Pani opisany stan faktyczny opisany we wniosku z dnia 21.06.2007 r. we fragmencie cyt. „zawarto stosowną umowę w formie pisemnej z najemcą, w której określono wszelkie warunki dotyczące pokrywania kosztów związanych z najmem mieszkania... przez najemcę... oraz płacenia określonej kwoty odstępnego dla wynajmujących.” Z tytułu uzyskiwanych przychodów z najmu będziecie się Państwo rozliczać na zasadach ogólnych w/g skali podatkowej. Finansowanie zakupu mieszkania odbyło się ze środków własnych oraz z kredytu bankowego. Zapytanie nie dotyczy poniesienia pierwszych wydatków na doprowadzenie lokalu do odpowiedniego poziomu, umożliwiającego zaoferowanie go na rynku nieruchomości do wynajęcia ale o kolejne ponoszone wydatki ponoszone w celu uzyskania kolejnych przychodów. Uzupełniając wniosek stwierdziła Pani, iż aby móc uzyskiwać przychody z najmu, należy utrzymywać odpowiedni standard wynajmowanego lokalu. Nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej.

Pytania Pani dotyczą następujących kwestii:
1)Czy można zaliczyć w poczet kosztów uzyskania przychodów wydatki na utrzymanie przedmiotu najmu poniesione od momentu obowiązywania umowy najmu np. koszty remontów, koszty wyposażenia lokalu np. w meble, sprzęt AGD, składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu oraz ewentualne przyszłe koszty pośrednictwa w wynajęciu mieszkania w przypadku zakończenia obecnej umowy?
2)Czy można zaliczyć w poczet kosztów uzyskania przychodów od momentu obowiązywania umowy najmu koszty odsetek od kredytu bankowego zaciągniętego na sfinansowanie przedmiotu najmu?
3)Czy istnieje możliwość zaliczenia w koszty uzyskania przychodów amortyzacji przedmiotu najmu?

Zgodnie z artykułem 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych / t.j. Dz. U. Nr 16, poz. 176 ze zm./ źródłem przychodów jest między innymi najem wynikający z umowy cywilno – prawnej. Umowa najmu jest regulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny /Dz. U. z dnia 18 maja 1964 r. ze zm./ artykuły / 659 – 679 i 680 – 692, Dział I najem /, przy czym przepisy kodeksowe określają obowiązek zachowania formy pisemnej umowy dla celów dowodowych. Umowa najmu, na którą powołuje się Pani w złożonym wniosku nie była przedmiotem analizy przez tutejszy organ.

Ocenie poddano bowiem Pani stanowisko dotyczące przedstawionego przez Panią stanu faktycznego oraz zawartych we wniosku pytań. Zarówno we wniosku z dnia 21.06.2007r. / data wpływu do urzędu 22.06.2007 r. / oraz po jego uzupełnieniu pismem z dnia 15.07.2007 r. / data wpływu 18.07.2007 r./ nie była Pani w stanie sprecyzować związku pomiędzy treścią umowy najmu a poniesionymi wydatkami. Organy podatkowe nie ingerują w zasadę swobody umów cywilnoprawnych, mają jednak prawo wyjaśniania rzeczywistej treści stosunków prawnych i ich oceny w aspekcie skutków podatkowych. Chociaż brak jest wyraźnych unormowań prawnych nakazujących, aby w przypadku najmu lokali mieszkalnych wraz z ich wyposażeniem, strony,w zawartej umowie wyszczególniały, że przedmiotem najmu jest lokal oraz enumeratywnie wymienione wyposażenie wraz z umówionym czynszem, to jednak ze względów dowodowych strony powinny unikać ogólnych sformułowań powodujących wątpliwości co do stanu faktycznego.

Uzupełniając wniosek stwierdziła Pani, iż aby móc uzyskiwać przychody z najmu, należy utrzymywać odpowiedni standard wynajmowanego lokalu.

W odpowiedzi na Pani zapytanie zawarte w punkcie 1 niniejszego Postanowienia Naczelnik Urzędu wyjaśnia:

Zgodnie z art. 22 ust. 1 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych / t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm. / kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła dochodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 Na podstawie przedstawionego stanu faktycznego ustalono, że będzie Pani ponosić wydatki związane z przedmiotem najmu. Wymienia Pani następujące rodzaje kosztów:
- remonty,
- wyposażenia lokalu np. w meble, sprzęt AGD,
- składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu,
- koszty pośrednictwa w wynajęciu mieszkania w przypadku zakończenia obecnej umowy.

Zdaniem Organu podatkowego wymienione rodzaje kosztów spełniają przesłanki zamieszczonew powołanym wyżej przepisie, gdyż są związane bezpośrednio z uzyskaniem przychodu lub służą jego uzyskaniu albo zabezpieczają źródło przychodów. Jednocześnie nie zostały wymienionew katalogu negatywnym art. 23 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych /t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.. 176 ze zm. /

Mogą więc stanowić koszty uzyskania przychodu.

Odrębną kwestią jest sposób zaliczenia ponoszonych i wymienionych wydatków w koszty uzyskania przychodu. W złożonym wniosku nie wymieniła Pani szczegółowo elementów wyposażenia lokalu, sprzętu AGD, zakresu remontu. W związku z powyższym, rozpatrując przedstawiony stan faktyczny, odniesiono się do zasad ogólnych poruszonej problematyki mających charakter uniwersalny. W przedstawionym przez Panią stanie faktycznym dotyczącym wymienionych kategorii kosztów Ustawodawca przewidział następujące metody zaliczeniaw koszty poniesionych wydatków:
- poprzez stosowanie odpisów amortyzacyjnych od zwiększonej wartości początkowej środka trwałego w przypadku jego ulepszenia,
- poprzez stosowanie odpisów amortyzacyjnych według stawek właściwych określonemu środkowi trwałemu /w przypadku nowo nabytych składników majątku zakwalifikowanych do środków trwałych/,
- poprzez bezpośrednie odniesienie w koszty.

W oparciu o treść art. 22g ust. 17 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł. i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartościz dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji. Zgodnie ze wzmiankowanym przepisem, wydatki na nabycie trwałych elementów wyposażenia wynajmowanego lokalu stanowiących jego ulepszenie,a w szczególności: koszty nabycia wanny, umywalki, armatury kuchennej i łazienkowej, piecyka, kuchenki elektrycznej lub gazowej zaliczane są w koszty uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej tego lokalu powiększonej o sumę wydatków poniesionych na jego ulepszenie.

O sposobie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów oraz stawce amortyzacyjnej innych przedmiotów stanowiących dodatkowe wyposażenie oraz np. mebli, przesądza ich zaliczenie do środków trwałych i odpowiedniej grupy klasyfikacyjnej na podstawie Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie klasyfikacji Środków Trwałych / KŚT / - / Dz. U. z dnia 31 grudnia 1999 r. /, a co za tym idzie, stosowanie przepisówart. 22a do 22o powołanej ustawy. Amortyzacji podlegają między innymi maszyny, urządzenia, inne przedmioty o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23 a pkt. 1 w/w ustawy.

Zgodnie z treścią art. 22d powoływanej ustawy podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 3.500 zł. Wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji remontu. W takim przypadku należy pomocniczo stosować definicję potoczną lub zawartą w innych aktach prawnych.

Zgodnie z art. 3 pkt 8 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane / t.j. Dz. U. z 2006 r.Nr 156, poz. 1118 ze zm./ przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Tak zdefiniowany zakres prac, w którym nie powstaje wartość dodana w obiekcie a efektem tych prac nie jest ulepszenie remontowanego lokalu, stanowi pełny i bezpośredni koszt uzyskania przychodów w wysokości poniesionej.

Odnosząc się do Pani zapytania dotyczącego ponoszonych składek na ubezpieczenie przedmiotu najmu oraz ewentualnych przyszłych kosztów pośrednictwa należy mieć na uwadze normę prawną zawartą w art. 22 ust. 1 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych /t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm. /. Zgodnie z powyższym przepisem kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 Zgodnie z stanem faktycznym wymienione koszty spełniają przesłanki w/w przepisu, jednocześnie nie zostały wymienione w katalogu negatywnym w art. 23 cytowanej ustawy.

Mając na uwadze powołane przepisy, przedstawiony stan faktyczny, oraz treść zapytania Naczelnik Urzędu postanowił jak w sentencji.

Ustosunkowując się do Pani zapytania zawartego w punkcie 2 niniejszego Postanowienia Naczelnik Urzędu wyjaśnia :

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że ma Pani zamiar zaliczyć w koszty uzyskania przychodu odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotu najmu, od momentu obowiązywania umowy najmu. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz /art. 659 § 1 Ustawy Kodeks cywilny/. Zgodnie z treścią art. 662 § 1 w/w ustawy, wynajmujący powinien wydać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywaćw takim stanie przez czas trwania najmu. W wyniku uzupełnienia wniosku złożyła Pani oświadczenie, że zapytanie nie dotyczy poniesienia pierwszych wydatków na doprowadzenie go do odpowiedniego poziomu, umożliwiającego zaoferowanie go na rynku nieruchomości. Chodzio kolejne wydatki ponoszone w celu uzyskania kolejnych przychodów. Aby móc uzyskiwać przychody z najmu, należy utrzymywać odpowiedni standard wynajmowanego lokalu.

Organ Skarbowy zważył co następuje:

Zgodnie z art. 22 ust. 1 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych /t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm. / kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła dochodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Na podstawie przedstawionego stanu faktycznego nie ulega wątpliwości, że odsetki od kredytu zaciągniętego na sfinansowanie zakupu lokalu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem, spełniają dyspozycję art. 22 ust. 1 w/w ustawy. Odnosząc się do treści zapytania należy mieć na względzie przepisy art. 23 ust. 1 pkt 8 lit.aw związku z pkt 32 ustawy. Norma prawna zawarta w wymienionych przepisach dopuszcza możliwość poniesienia kosztów dotyczących skapitalizowanych odsetek od takich kredytów. Jednocześnie odrzuca możliwość zaliczenia w koszty naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym kredytów.

Mając na uwadze powołane przepisy, przedstawiony stan faktyczny, oraz treść zapytania Naczelnik Urzędu postanowił jak w sentencji.

Naczelnik Urzędu Skarbowego ustosunkowując się do Pani pytania zawartego w punkcie 3 niniejszego Postanowienia wyjaśnia:

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 22 ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznychz dnia 26 lipca 1991 r. /t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz 176 ze zm. / w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. - kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesionew celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy. Z treści art. 22 ust. 8 cytowanej ustawy wynika, że kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych tzw. odpisy amortyzacyjne przeprowadzane z uwzględnieniem przepisów artykułów 22a do 22o powołanej ustawy. W toku postępowania nie była Pani w stanie przedstawić dodatkowych dokumentów dotyczących lokalu mieszkalnego, którego dotyczy wniosek. W takiej sytuacji Naczelnik Urzędu może się odnieść wyłącznie do ogólnych zasad tyczących przedmiotu najmu. Lokal stanowiący podstawę do dokonywania odpisów amortyzacyjnych winien spełniać definicję środka trwałego. W zgodzie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.w sprawie klasyfikacji Środków Trwałych / KŚT / - /Dz. U. z dnia 31 grudnia 1999 r. / przez środki trwałe rozumie się rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki lub oddane do używania na podstawie najmu, dzierżawy lub innej umowyo podobnym charakterze. Do środków trwałych zaliczonych zgodnie z powyższą definicją zalicza się między innymi będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Na podstawie art. 22a ust. 1 pkt 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. /t.j. Dz. U. Nr 14, poz 176 ze zm. / amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność, między innymi, budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością. Determinującym czynnikiem wpływającym na wysokość zastosowanej stawki amortyzacji jest forma własności nabytego lokalu. Stawki amortyzacyjne lokali mieszkalnych ustalane są na podstawie Wykazu Rocznych Stawek Amortyzacyjnych stanowiących załącznik do Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r albo na podstawie art. 22 m ust. 4 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. /t.j. Dz. U. Nr 14, poz 176 ze zm. /. W pierwszym przypadku dla rodzaju 122 KŚT – lokale mieszkalne - stawka wynosi 1,5 %. W drugim przypadku zgodnie z art. 22 must. 4 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. / t.j. Dz. U. Nr 14, poz. 176 ze zm. / odpisów amortyzacyjnych od, między innymi, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu dokonuje się przy zastosowaniu stawki rocznej w wysokości 2,5 % a gdy podatnicy stosują zasadę wymienioną w art. 22 g ust. 10 stawka wynosi 1,5 %.

Jednocześnie zgodnie z przepisami art. 22c ust. 2 wyżej powołanej ustawy amortyzacji nie podlegają lokale mieszkalne wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu. Odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego lokalu mieszkalnego mogą być dokonywane od momentu podjęcia przez podatnika decyzji o jego amortyzowaniu i będą stanowić koszt uzyskania przychodów począwszy od miesiąca następującego po miesiącu,w którym przyjęto ten składnik do używania, z uwzględnieniem treści zdania poprzedniego.

Mając na uwadze powołane przepisy, przedstawiony stan faktyczny, oraz treść zapytania Naczelnik Urzędu postanowił jak w sentencji.

Powyższa interpretacja:
- zgodnie z art. 14a § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.- Ordynacja podatkowa dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę,
- stosownie do art. 14b § 1 i § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.- Ordynacja podatkowa nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowei organy kontroli skarbowej i może zostać zmieniona lub uchylona wyłącznie w drodze decyzji w trybie określonym w § 5.
Na powyższe postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowieza pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Myślenicach w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.