INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 8.10.2007 r. (data wpływu 15.10.2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wykorzystywanej w działalności gospodarczej - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15.10.2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wykorzystywanej w działalności gospodarczej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółka komandytowa (w której wnioskodawca jest komandytariuszem) sprzedała w miesiącu sierpniu 2007 roku nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym za kwotę 5.000.0000,00. Nieruchomość ta została w m-cu lutym bieżącego roku wniesiona do Spółki przez jednego z komandytariuszy tytułem wkładu niepieniężnego w kwocie 4.000.000,00. Spółka zaliczyła wniesioną nieruchomość do środków trwałych wykorzystywanych na cele najmu lokali - przedmiotem działalności Spółki jest między innymi wynajem nieruchomości na własny rachunek (PKD 70.20.Z). W czasie posiadania nieruchomości Spółka nie podjęła decyzji o jej amortyzowaniu oraz nie poczyniła żadnych nakładów zwiększających wartość nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jak należy prawidłowo zakwalifikować przypadające w moim udziale przychody ze sprzedaży powyższej nieruchomości (przychody z działalności gospodarczej czy przychody z odpłatnego zbycia) oraz czy prawidłowe jest zaliczenie wartości nieruchomości wniesionej do spółki jako wkład niepieniężny do kosztu uzyskania przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości...

Zdaniem wnioskodawcy do przychodu ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej należy zastosować zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia określone w art. 30e ustawy o PDOF. Podstawę obliczenia podatku stanowić będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości tj. kwotą 5.500.0000,00 stanowiącą cenę wyrażoną w umowie sprzedaży (zgodnie z art. 19 ustawy), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d tj. udokumentowanymi kosztami nabycia w wysokości 4.000.000,00 stanowiącymi wartość nieruchomości wniesionej w postaci wkładu niepieniężnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przy czym, w myśl art. 10 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy przepisu powyższego nie stosuje się do odpłatnego zbycia w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych. Jednakże, w świetle treści art. 10 ust. 3 ww. ustawy – przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Podobnie art. 14 ust. 2c ww. ustawy wyklucza z przychodów pozarolniczej działalności gospodarczej przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, nakazując w tym zakresie odpowiednio stosować art. 30e ustawy.

Stosownie do art. 30e ust. 1 tej ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Przy czym, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 tej ustawy).

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Zatem, w przypadku sprzedaży budynku mieszkalnego, koszt uzyskania przychodu ustala się zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w myśl którego, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W świetle cytowanych przepisów, w przypadku sprzedaży budynku mieszkalnego wniesionego do spółki komandytowej w formie aportu, a więc składnika majątku spółki, stanowiącego współwłasność łączną wspólników tejże spółki, będącego jednocześnie jej środkiem trwałym, kosztem uzyskania przychodu będzie wartość tego budynku określona w akcie notarialnym przenoszącym jego własność na rzecz spółki komandytowej.

Ponadto stosownie do art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w czasie posiadania nieruchomości spółka nie podjęła decyzji o jej amortyzowaniu oraz nie poczyniła żadnych nakładów zwiększających wartość nieruchomości w związku z powyższym dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości należy obliczyć jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z udziału w spółce nie będącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat (art. 8 ust. 2 pkt 1 w/w ustawy).

Stosownie do powołanego wyżej art. 8 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodów ustalone zgodnie z cytowanymi wyżej przepisami u każdego wspólnika, będą określone proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku.

Reasumując przychody uzyskane przez spółkę ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym są przychodami z odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kosztem uzyskania przychodu są natomiast udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d tj. ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.