POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r Nr 8 poz. 60 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 16.02.2007 r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, w tym na spłatę kredytu mieszkaniowego stwierdzam, że: Stanowisko przedstawione w tym wniosku jest nieprawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

UZASADNIENIE

W dniu 16.02.2007 r. wpłynął do tutejszego organu podatkowego wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie. Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 2006 roku Podatnicy dokonali odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, a następnie złożyli oświadczenie, w którym zadeklarowali przeznaczenie uzyskanych ze sprzedaży środków finansowych na cele mieszkaniowe. Jak wynika z opisanej sytuacji, zakupu tegoż lokalu dokonali ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego zaciągniętego na ten cel w 2002 r. w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Na poczet ceny sprzedaży lokalu otrzymali zaliczkę w dwóch transzach tj; w dniu 08.11.2005 r. w kwocie 20 tys. zł. i w dniu 21.12.2005 r. w kwocie 120 tys zł. i środkami w wysokości równowartości otrzymanego zadatku, w dniu 22.12.2005 r. dokonali całkowitej spłaty kredytu udzielonego na jego nabycie. Z pisma wynika, iż z tytułu spłaty przedmiotowego kredytu nie korzystali z tzw. "ulgi odsetkowej" na podstawie art. 26b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu ustawy obowiązującym w 2006 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.). Pozostałą cenę za sprzedany lokal otrzymali w dniu zawarcia finalnej umowy sprzedaży tj; 17.01.2006 r. .W międzyczasie - w 2005 roku - Podatnicy nabyli inny lokal mieszkalny, również w całości finansowany kredytem bankowym, jednakże spłatę odsetek od tegoż kredytu odliczają od dochodu w ramach "ulgi odsetkowej".

Podatnicy są zdania, że przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego na mocy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zarówno w części przeznaczony na spłatę kredytu mieszkaniowego uzyskanego na lokal będący przedmiotem sprzedaży w 2006 r., jak również w części przeznaczony na spłatę rat kapitałowych (bez odsetek) w związku z nabyciem w 2005 r. innego lokalu mieszkalnego tak samo finansowanego kredytem hipotecznym, od którego odsetki odliczane są od dochodów małżonków na podstawie art. art. 26b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych .

Rozpatrując powyższy wniosek Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdyni w oparciu o przedstawiony stan faktyczny i stanowisko wnioskodawcy w świetle obowiązujących przepisów prawa podatkowego stwierdza co następuje: Jednym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu ustawy obowiązującym w 2006 roku (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z póżn. zm.) jest odpłatne zbycie nieruchomości (...) jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z treścią art. 28 tej ustawy, zryczałtowany podatek dochodowy ze sprzedaży wynosi 10% uzyskanego przychodu i jest płatny bez wezwania w ciągu 14 dni od dnia dokonania sprzedaży, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że uzyskany przychód przeznaczy nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) wyżej powołanej ustawy.Zwolnienia przedmiotowe przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, zostały zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm), gdzie ustawodawca określił rodzaje wydatków mieszkaniowych uprawniających do zwolnienia. Aby spełnić warunki zawarte w tym przepisie - w brzmieniu obowiązującym w 2006 roku - należy przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 a) – c) powołanej ustawy, wydatkować nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:lit. a) na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego lub jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, lit. e) na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. W myśl art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnienie przychodu ze sprzedaży na spłatę kredytu nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają od dochodu na podstawie art. 26b wyżej powołanej ustawy tj: na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych ( tzw. „ulga odsetkowa” ). Z literalnego brzmienia art. 21 ust.1 pkt 32 lit. e) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. wynika, że wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są przychody ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, które w części podatnik przeznaczy nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, jednak tylko w przypadku spełnienia łącznie następujących przesłanek a mianowicie: - gdy kredyt lub pożyczka została zaciągnięta na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.,; oraz - w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ograniczają prawa do skorzystania ze zwolnienia od podatku w sytuacji, gdy uzyskany ze sprzedaży lokalu przychód przeznaczony zostanie na spłatę kredytu zaciągniętego na jego nabycie. W określonych przypadkach przedmiotowym zwolnieniem mogą być również objęte przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na własne cele mieszkaniowe wymienione w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedającego zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Jak wynika z opisanego stanu faktycznego, Podatnicy finansowali kredytem bankowym zarówno zakup lokalu mieszkalnego będącego następnie przedmiotem odpłatnego zbycia w 2006 roku, jak również zakup drugiego lokalu w 2005 roku przeznaczonego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Środkami uzyskanymi ze sprzedaży mieszkania ( w tym pochodzącymi z zadatku) spłacali zarówno kredyt na przedmiot sprzedaży jak również dokonują spłat kredytu na przedmiot zakupu, przy czym odsetki od tego kredytu odliczają od dochodu w ramach "ulgi odsetkowej".W katalogu zwolnień przedmiotowych wymienionych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 21 ust. 1 pkt 32 pod literą e) ustawodawca szczegółowo określił przesłanki uprawniające do zwolnienia od podatku dochodowego przychodów ze sprzedaży m. in. lokali mieszkalnych, przeznaczonych na spłatę kredytów i pożyczek. Przepis ten wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia uzyskanych przychodów na cele w tym przepisie wymienione, ale po spełnieniu łącznie wyszczególnionych wyżej przesłanek. Przepisy dotyczące wszelkiego rodzaju ulg i zwolnień podatkowych, powinny być interpretowane ściśle, z wyłączeniem wykładni rozszerzającej. Korzystanie zatem jednocześnie z ulgi określonej przepisem art. 26b i ze zwolnień przedmiotowych przewidzianych w art. 21ust. 1 pkt 32 lit e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zostało ustawowo wykluczone. W związku z powyższym przyjąć należy, iż chcąc skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie mogą podatnicy przeznaczyć przychodu na spłatę kredytu, w przypadku korzystania z ulgi odsetkowej zgodnie z art. 26b ustawy.

W tym stanie faktycznym i prawnym, przychód ze sprzedaży lokalu w części odpowiadającej otrzymanemu zadatkowi przeznaczony na spłatę kredytu hipotecznego na przedmiot sprzedaży korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego, natomiast pozostała część przychodu ze sprzedaży podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, o ile Podatnicy nie wydatkują - w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży – na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) – to zgodnie z treścią art. 28 ust. 3 powołanej ustawy podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) wraz z odsetkami naliczanymi: od terminu płatności określonego w art. 28 ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych, począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.