INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 sierpnia 2012 r. (data wpływu 13 sierpnia 2012 r.), uzupełnionym w dniu 6 listopada 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 sierpnia 2012 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 6 listopada 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku tym został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 16 listopada 2006 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła stary, zrujnowany budynek mieszkalny, wyremontowany następnie ze środków uzyskanych z zaciągniętego kredytu bankowego. W 2010 r. Wnioskodawczyni dowiedziała się o mającej powstać obok (...) (...). Pisma odwoławcze kierowane do różnych instytucji doprowadziły do negocjacji pomiędzy małżonkami a inwestorem. Ostatecznie Wnioskodawczyni wraz z mężem zdecydowała się sprzedać posiadłość inwestorowi i wyprowadzić się, gdyż niemożliwe byłoby zamieszkiwanie w odległości kilkudziesięciu metrów od głównej części pracującej (...) (...). Nie wiadomo było również, czy tak „wiekowy” budynek przetrzymałby okres budowy wielkiej inwestycji odbywającej się tuż za płotem (nasilony transport, głębokie wykopy, towarzyszące temu wibracje, itp.).

Do transakcji sprzedaży doszło w kwietniu 2011 r. Zgodnie z umową przeniesienia własności, pierwszą część zapłaty Wnioskodawczyni wraz z mężem otrzymała od razu, natomiast druga część ma zostać wypłacona po otrzymaniu przez (...) pozwolenia na budowę inwestycji.

Po sprzedaży Wnioskodawczyni wraz z mężem kupiła następny dom, w którym obecnie mieszkają.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przedstawionych okolicznościach wystąpi obowiązek zapłaty podatku z tytułu zbycia nieruchomości i od jakiej kwoty...

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedając ww. nieruchomość (...) nie powinna zapłacić podatku dochodowego, gdyż sprzedaż domu wymusiły okoliczności zewnętrzne, niezależne od małżonków. Jeżeli jednak istnieje obowiązek uiszczenia podatku to na dzień dzisiejszy naliczony od kwoty, którą otrzymali, ponieważ pozostała część może nie być w ogóle wypłacona.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z zacytowanego przepisu wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych w nim wskazanych jawi się jako zasada, od której przewidziany został wyjątek, a mianowicie nie rodzi ono na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych skutków podatkowych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 16 listopada 2006 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła budynek mieszkalny. Budynek ten został wyremontowany i odrestaurowany za środki pieniężne pochodzące z kredytu hipotecznego. Ze względu na planowane usytuowanie w bliskiej okolicy (...) (...) i związane z tym utrudnienia i niedogodności, Wnioskodawczyni postanowiła, po zawarciu porozumienia z właścicielem (...), dokonać na jego rzecz zbycia przedmiotowego budynku mieszkalnego. Do transakcji sprzedaży doszło w kwietniu 2011 r. Zgodnie z umową pierwszą część zapłaty Wnioskodawczyni otrzymała przy zawarciu umowy, natomiast druga część ma zostać wypłacona po otrzymaniu przez nabywcę pozwolenia na budowę inwestycji.

Oceniając tak przedstawiony stan faktyczny z punku widzenia skutków podatkowych dokonanego przez Wnioskodawczynię odpłatnego zbycia stwierdzić należy, że w związku z faktem, iż doszło do niego przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie zbywanego budynku mieszkalnego, stanowi ono źródło przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Ponieważ nabycie miało miejsce w 2006 r. uzyskany z tego tytułu przychód podlega opodatkowaniu na zasadach obowiązujących przed dniem 1 stycznia 2007 r. Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Wobec powyższego wskazać należy, że stosownie do art. 28 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym mowa powyżej, zgodnie z art. 28 ust. 2 ww. ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie natomiast z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Z kolei stosownie do ust. 3 tego przepisu wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Z zacytowanych przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z przepisami obowiązującymi do 31 grudnia 2006 r., podlega przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 1 lit. a)-c). Przychód ten stanowi natomiast wartość zbywanej nieruchomości lub prawa, która jest wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, do których zaliczyć można wszelkiego rodzaju wydatki, których poniesienie jest potrzebne do odpłatnego zbycia, takie jak np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

Oznacza to, że dla wystąpienia przychodu z odpłatnego zbycia wystarczające jest samo zawarcie umowy przenoszącej własność, w której wyrażona jest cena przedmiotu odpłatnego zbycia, w konsekwencji czego bez znaczenia dla powstania obowiązku podatkowego jest otrzymanie lub postawienie do dyspozycji podatnika pieniędzy czy wartości pieniężnych.

W rezultacie stwierdzić należy, że dokonanie przez Wnioskodawczynię odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w 2006 r. stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W omawianej sprawie nie zaszła bowiem okoliczność przewidziana w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, powodująca, że uzyskany przychód z odpłatnego zbycia nie podlegałby opodatkowaniu, a w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zostały przewidziane inne sytuacje, zaistnienie których spowodowałoby, że obowiązek podatkowy z tytułu odpłatnego zbycia nie powstaje. W szczególności zaś bez znaczenia dla powstania przychodu pozostają motywy, którymi Wnioskodawczyni kierowała się decydując się na odpłatne zbycie.

Natomiast przychodem podlegającym opodatkowaniu, wbrew twierdzeniom Wnioskodawczyni, nie są środki pieniężne faktycznie przez Nią otrzymane, a cała cena wynikająca z umowy przenoszącej własność, o ile odpowiada ona wartości rynkowej przedmiotu takiego zbycia. powyższe wynika bowiem wprost z zacytowanego i omówionego wyżej art. 19 ust. 1 w zw. z ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo wskazać należy, że w myśl art. 28 ust. 2a ustawy zasada, o której mowa w wyżej cytowanym art. 28 ust. 2, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej transakcji złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e). Zgodnie z treścią tego przepisu wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części, własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Stosownie natomiast do art. 28 ust. 3 ustawy jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Jeżeli więc w okresie dwóch lat Wnioskodawczyni wydatkuje uzyskany z odpłatnego zbycia domu mieszkalnego przychód na ww. cele, wówczas korzystał on będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W przeciwnym razie przychód ten (w całości lub w części, która nie została przeznaczona na wskazane cele) podlegał będzie opodatkowaniu na zasadach wskazanych wyżej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.