Naczelnik Urzędu Skarbowego w Krośnie działając na podstawie przepisów art. 14a §1 i § 4 ustawy z dnia 29.08.1997r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8 poz. 60 z późn. zm.), art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16.11.2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217 poz. 1588), art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 28 ust. 2, art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e), art. 21 ust. 2a, art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U z 2000r. Nr 14 poz. 176 z pón. zm.) - po rozpatrzeniu pisemnego wniosku z dnia 14.06.2007r. w sprawie interpretacji prawa podatkowego w zakresie opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania - stwierdza, że przedstawione we wniosku stanowisko jest prawidłowe.

Wnioskiem z dnia 14.06.2007r. - zwrócił się Pan do Naczelnika tut. Urzędu Skarbowego w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego. Podał Pan że jest właścicielem mieszkania, które zakupił w 2002 roku i zamierza sprzedać w 2007 roku. W 2008 roku zamierza Pan zakupić lokal mieszkalny, dokonując przedpłat na jego zakup w 2007 roku. Środki na dokonanie przedpłat będą pochodzić z kredytu, który zamierza Pan zaciągnąć pod zastaw posiadanego lokalu lub zaliczki nabywców mieszkania na podstawie przedwstępnej umowy notarialnej.

Pyta Pan, czy przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu celowego - uzyskanego na zakup innego mieszkania, lub wydatkowanie na zakup tego mieszkania zaliczki uzyskanej od nabywców przed przeniesieniem na ich rzecz własności sprzedawanego lokalu wyczerpuje przesłanki art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania przychodu osiągniętego ze sprzedaży posiadanego lokalu mieszkalnego. Zajmując własne stanowisko pisze Pan, że powyższe stanowi podstawę do zwolnienia z opodatkowania przychodu osiągniętego ze sprzedaży tego lokalu.

Ustawa z dnia 16.11.2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217 poz. 1588) w art. 7 ust. 1 stanowi - że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy wymienionej w art. 1 - tj. ustawy z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31.12.2006r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1 w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1.01.2007r. Tak więc w Pana konkretnym przypadku, gdzie nabycie nieruchomości nastąpiło w 2002r.- mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1.01.2007r.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 po. 176 z póżn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub części oraz udziału w nieruchomości (...), jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 28 ust. 2 tejże ustawy podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu i termin wpłaty wynosi 14 dni od daty sprzedaży, za wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit.a) i e) ustawy podatkowej.

Treść wyżej wymienionego artykułu stanowi, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych zwolniony jest od podatku w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej - budynku mieszkalnego lub jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczęta budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części, lub własnego lokalu mieszkalnego,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, lub jego części, własnego lokalu niemieszkalnego, lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Jednocześnie zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tejże ustawy - wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w w/powołanym przepisie w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zwolnienie, o którym mowa w w/powołanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy - zgodnie z art. 21 ust. 2a ustawy nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b wymienionej ustawy od podstawy obliczenia podatku dochodowego w zeznaniu rocznym.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) w/cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na cele określone w tym przepisie, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatków na ten cel. Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, zaliczka, przedpłata) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedających zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.

W Pana przypadku okoliczność wcześniejszego otrzymania zaliczki na poczet ceny z tytułu sprzedaży mieszkania zostanie udokumentowana w formie przedwstępnej umowy notarialnej. Przychód wydatkowany więc do wysokości otrzymanej zaliczki przed zawarciem umowy przeniesienia własności nieruchomości, na cele spełniające dyspozycje w/powołanego art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) będzie skutkował zwolnieniem z podatku.

Mając na względzie opisany stan faktyczny oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że przychód wydatkowany w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu wraz z odsetkami, jeżeli nie korzystał Pan i nie korzysta w czasie teraźniejszym z ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b ustawy - podlega zwolnieniu ze zryczałtowanego podatku dochodowego. Zwolniony z opodatkowania będzie również przychód uzyskany w formie zaliczki od nabywców mieszkania przed przeniesieniem na ich rzecz własności sprzedawanego lokalu, wydatkowany w ciągu dwóch lat od sprzedaży - na zakup innego lokalu mieszkalnego.