POSTANOWIENIE
Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29.08.1997 r.- Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zam.) Naczelnik Urzędu Skarbowego Wrocław-Stare Miasto stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28.12.2006 r. (data wpływu do tut. organu podatkowego 29.12.2006 r.), o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych: czy w przypadku podpisywania umowy przedwstępnej i otrzymania zaliczki na poczet przyszłej sprzedaży gruntu należy odprowadzić zaliczki na podatek dochodowy naliczony od wysokości otrzymanej zaliczki – ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 29.12.2006 r. do Naczelnika Urzędu Skarbowego Wrocław-Stare Miasto wpłynął wniosek o udzielenie wiążącej interpretacji co do sposobu i zakresu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.
Pismem z dnia 15.01.2007 r. organ podatkowy wezwał podatnika do uzupełnienia braków we wniosku. Braki we wniosku zostały uzupełnione dnia 24.01.2007 r.
Jak stanowi art. 14a § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. W myśl art. 14a § 4 cytowanej ustawy, udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w § 1, następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie.
Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym aktem notarialnym Rep. A Nr /2001 w dniu 08.11.2001 r. zakupił Pan na zasadach współwłasności małżeńskiej grunt oznaczony w Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego jako „tereny specjalne”. Grunt ten został zakupiony na cele prywatne. W październiku 2003 roku nastąpiła zmiana co do celu wykorzystania działki i przekształcili ją Państwo zgodnie z decyzją wydaną przez Wójta Gminy B. na 116 działek budowlanych. W chwili obecnej podatnik zamierza sprzedać te działki jednemu odbiorcy (w styczniu 2007). Pan ...... informuje, że w jego posiadaniu są również inne nieruchomości, których w chwili obecnej nie planuje sprzedawać, lecz nie jest w stanie określić terminu ich sprzedaży. Według oświadczenia podatnika równie prawdopodobna jest ich sprzedaż za 10 lat jak i za 1 rok. Jednocześnie Pan ...... nadmienia, że jako osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą zwolnioną z podatku VAT (PKD 6713). Do wniosku podatnik załączył akt notarialny Rep. A Nr /2001 (kserokopię) oraz projekt podziału nieruchomości (kserokopię) i decyzję Wójta Gminy B. RLG 7430/15-7/60/03-dotyczącą podziału działki Nr 105/6 położonej w obrębie wsi Ł. (kserokopię).
W skierowanym do tut. organu podatkowego wniosku z dnia 28.12.2006 r. podatnik sformułował pytanie : czy w przypadku podpisywania umowy przedwstępnej i otrzymania zaliczki na poczet przyszłej sprzedaży gruntu należy odprowadzić zaliczki na podatek dochodowy naliczony od wysokości otrzymanej zaliczki ?
Zdaniem podatnika zaliczki i zadatki otrzymane na konto przyszłych transakcji nie podlegają opodatkowaniu. Na potwierdzenie swego zdania podatnik przytoczył wyrok NSA z 2 kwietnia 1997 roku (sygn. akt SA/Gd 2258/95, niepubl.) „skoro przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży (art. 19 ust. 1 ustawy z 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych), to bez znaczenia dla celów podatkowych jest okoliczność, czy cena została zapłacona i kiedy, gdyż obowiązek podatkowy powstaje w dacie zawarcia umowy”.
Opierając się na przedstawionym opisie stanu faktycznego w sprawie, gdzie podatnik nie przytoczył faktu podpisania umowy przedwstępnej do dnia złożenia wniosku i otrzymania w związku z tym zaliczki na poczet przyszłej sprzedaży tut. organ podatkowy informuje, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W cytowanym przepisie użyto wyrażenia „zbycie”, zatem aby powstał obowiązek podatkowy z tego tytułu, musi nastąpić sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest niejako przyrzeczeniem dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Tak więc, jeżeli nie nastąpiło faktyczne zbycie nieruchomości a jedynie zobowiązanie do przeniesienia jej własności w przyszłości, to nie wystąpił obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości. Powstanie on dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, jeśli nie upłynęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Zawarcie umowy przedwstępnej i otrzymanie zaliczki nie powoduje obowiązku zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego.
W myśl art. 19 ust. 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Tak więc moment powstania obowiązku podatkowego jest związany z momentem zawarcia umowy sprzedaży, a nie faktycznym przekazaniem pieniędzy przez nabywcę sprzedającemu. Bez znaczenia dla celów podatkowych jest okoliczność, czy cena ta została zapłacona, gdyż obowiązek powstaje w dacie zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę.
Ponadto tut. organ podatkowy informuje, że stosownie do zapisu zawartego w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
W myśl art. 14 ust. 1c ww. ustawy za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1 uważa się z zastrzeżeniem ust. 1d – 1f, dzień wystawienia faktury (rachunku) nie później jednak niż ostatni dzień miesiąca, w którym nastąpiło:
1. wydanie rzeczy, zbycie praw majątkowych oraz dostarczenie wszelakiej postaci energii, lub
2. wykonanie usługi, lub
3. otrzymanie zapłaty za wykonane świadczenia – w pozostałych przypadkach.
Zgodnie z art. 14 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, do przychodów o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się m. in. „pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okres sprawozdawczych....”
W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych przyjęto zasadę, zgodnie z którą przychody powinny być uznane za należne, gdy zdarzenie faktyczne lub prawne wystąpi w rzeczywistości. Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym musi być określony zgodnie z normami prawa rzeczowego. Zgodnie z normami prawa cywilnego, ani umowa przedwstępna ani wpłata zadatku nie przenoszą własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, a art. 158 k. c. określa wyraźnie formę tej czynności prawnej (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)
Stosownie do powołanego art. 158 k. c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W świetle powyższego zaliczka przyjęta przed podpisaniem aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży nieruchomości i praw z nią zawiązanych nie jest przychodem, bowiem nie następuje jeszcze przeniesienie własności.
W związku z powyższym nie są przychodem dla podatku dochodowego od osób fizycznych otrzymane pieniądze stanowiące zaliczkę na poczet przyszłej sprzedaży nieruchomości. Kwota zaliczki stanowi przychód w momencie jego realizacji. Otrzymane zaliczki nie powodują powstania przychodu dla celów podatku dochodowego i nie podlegają wpisowi do podatkowej księgi przychodów i rozchodów.
Uwzględniając treść powyższych przepisów uznać należy, że pobrana zaliczka pokrywająca część należności na poczet niezrealizowanej usługi (transakcji), nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Dopiero sporządzony akt notarialny, całkowita zapłata i sprzedaż nieruchomości, zgodnie z art. 14 ust. 1 łączy się z powstaniem przychodu z działalności gospodarczej.
Tut. organ podatkowy ustosunkowując się do Pana stanowiska przedstawionego we wniosku z dnia 28.12.2006 r. na mocy ww. przepisów prawa podatkowego stwierdza, że w przypadku podpisywania umowy przedwstępnej i otrzymania zaliczki na poczet przyszłej sprzedaży gruntu otrzymana zaliczka w wyniku zawarcia umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych.
Zatem zarówno przy zbyciu nieruchomości w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i opodatkowaniu uzyskanego przychodu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym jak również w działalności gospodarczej otrzymane zaliczki nie powodują powstania przychodu dla celów podatku dochodowego.
Zatem mając na uwadze powyższe Naczelnik Urzędu Skarbowego Wrocław- Stare Miasto stwierdza, że stanowisko Pana w przedmiotowej sprawie zawartej w piśmie z dnia 28.12.2006 r. dot. podpisywania umowy przedwstępnej i otrzymania zaliczki na poczet przyszłej sprzedaży gruntu oraz odprowadzenia zaliczki na podatek dochodowy naliczony w chwili otrzymania zaliczki – jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę na dzień złożenia podania oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu sporządzenia wniosku, gdyż we wniosku nie wskazano daty odpłatnego zbycia.
Jak stanowi art. 14b § 1 i § 2 ustawy z dnia 29.08.1997 r. – Ordynacja podatkowa, interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia.
Stronie przysługuje prawo wniesienia zażalenia na niniejsze postanowienie do Dyrektora Izby Skarbowej we Wrocławiu w terminie 7 dni od dnia doręczenia rozstrzygnięcia. Zażalenie wnosi się za pośrednictwem organu