POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14a, art. 216 § 1 i § 2 oraz art. 236 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. Nr 8 poz. 60 z późn. zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Targówek

postanawia

uznać stanowisko w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego zawarte we wniosku złożonym w dniu 23 kwietnia 2007 roku w Urzędzie Skarbowym Warszawa Targówek za nieprawidłowe (wniosek o tej samej treści został złożony w dniu 30.04.2007 r. w Urzędzie Skarbowym w Otwocku, a następnie przesłany do tutejszego organu podatkowego w dniu 11.05.2007 r.).

UZASADNIENIE

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w w dniu 9.01.2003 r. nabyli Państwo od dewelopera lokal mieszkalny. Akt notarialny został podpisany w dniu 4.11.2004 r. Na ten cel zaciągnęli Państwo w banku kredyt mieszkaniowy, który jest nadal spłacany. Planują Państwo sprzedaż tego mieszkania w październiku 2007 r.

W 2006 roku podpisali Państwo umowę z innym deweloperem na zakup nowego lokalu mieszkalnego, w którym po przeprowadzeniu prac wykończeniowych zamierzają Państwo zamieszkać. Przy podpisywaniu umowy z deweloperem dokonali Państwo wpłaty wkładu budowlanego w wysokości 15 000 zł, z na pozostałą część należności zaciągnęli Państwo kredyt w banku. Lokal mieszkalny ma zostać oddany do odbioru w sierpniu 2007 roku. Do tego czasu planują Państwo zakupić potrzebne do wykończenia mieszkania materiały budowlane, a po odbiorze przeprowadzić prace wykończeniowe.

Zadają Państwo następujące pytania:

1. Którą z dat zakupu lokalu mieszkalnego tj. podpisania umowy z deweloperem, odbioru lokalu mieszkalnego czy podpisania aktu notarialnego należy uznać za wiążącą do odliczania ustawowego okresu pięciu lat zwalniającego z opodatkowania przychodu ze sprzedaży tego mieszkania?

2. Czy podlega zwolnieniu od podatku przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczony na:

- spłatę kredytu (i odsetek od niego) zaciągniętego w celu nabycia tejże zbywanej nieruchomości tj. części kredytu już spłaconej na dzień sprzedaży lokalu mieszkalnego i części kredytu pozostającej do spłacenia,

- spłatę kredytu (i odsetek od niego) zaciągniętego na kupno nowego lokalu mieszkalnego tj. części kredytu już spłaconej na dzień sprzedaży lokalu mieszkalnego i części kredytu pozostającej do spłacenia,

- pokrycie kosztów związanych ze sprzedażą lokalu mieszkalnego i nabyciem nowego, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty notarialne, opłaty sądowe,

- wpłatę deweloperowi przed dniem sprzedaży lokalu mieszkalnego gotówkowego wkładu własnego na zakup nowego mieszkania,

- zakup materiałów potrzebnych do wykończenia i wykończenie nowego lokalu mieszkalnego przed dniem oraz po dniu uzyskania przychodu ze sprzedaży zbywanej nieruchomości.

Stoją Państwo na stanowisku, że nabycie lokalu mieszkalnego następuje w dniu podpisania umowy zakupu z deweloperem, natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczony na cele opisane powyżej podlega zwolnieniu od podatku.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny, w oparciu o obowiązujące przepisy prawa podatkowego Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Targówek stwierdza, co następuje:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 217 poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a)–c) ustawy wymienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. nr 14 poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości; spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; prawa wieczystego użytkowania gruntów jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 w/w ustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., w związku z art. 7 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 217 poz. 1588) podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zgodnie z ust. 2a tego artykułu zasada, o której mowa w ust. 2 nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit a, b, c, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a), e) tj.

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej: spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej: gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

e) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zgodnie z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym zamierzają Państwo przeznaczyć przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego w celu nabycia tejże zbywanej nieruchomości oraz zaciągniętego na kupno nowego lokalu mieszkalnego tj. części kredytu już spłaconej na dzień sprzedaży lokalu mieszkalnego i części kredytu pozostającej do spłacenia. Zgodnie z brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości wolny jest od podatku dochodowego w części wydatkowanej na spłatę kredytu wraz z odsetkami w okresie dwóch lat od dnia dokonania sprzedaży - tzn. podpisania aktu notarialnego.

Powyższe zwolnienie ma zastosowanie tylko pod warunkiem, że nie zachodzą przesłanki wymienione w art. 21 ust. 2a ustawy, który stanowi ”przepis ust. 1 pkt. 32 lit e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b”.

W związku z powyższym, jeżeli nie korzystali Państwo z odliczeń w ramach tzw. „ulgi odsetkowej” to przychód w wysokości dokonanej spłaty kredytów wraz z odsetkami, o których piszą Państwo we wniosku, w okresie dwóch lat od dnia dokonania sprzedaży nieruchomości będzie zwolniony z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. e) w/w ustawy.

Poniesione przez Państwo wydatki na pokrycie kosztów związanych ze sprzedażą lokalu mieszkalnego pomniejszają przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości. Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można między innymi: opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową oraz koszty pośrednika obrotu nieruchomościami w wysokości faktycznie poniesionej przez podatnika. Wydatki te winny zostać udokumentowane fakturami VAT bądź innymi dokumentami, z których wynika kwota poniesionych wydatków.

Również wydatki z tytułu zapłaconego podatku od czynności cywilnoprawnych, opłat notarialnych i sądowych związanych z nabyciem nowej nieruchomości korzystają ze zwolnienia zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) w/w ustawy w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.

Natomiast dokonana przed dniem sprzedaży nieruchomości wpłata na rachunek dewelopera nie korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego na mocy art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) gdyż zgodnie z brzmieniem tego przepisu brak jest możliwości zaliczenia tej kwoty w jako wydatku na cele mieszkaniowe będące podstawą zwolnienia ze zryczałtowanego podatku dochodowego, z uwagi na poniesienie tego wydatku przed datą uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Analogicznie do opisanej powyżej sytuacji nie będą mogli Państwo skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego w stosunku do kwot wydatkowanych na zakup materiałów potrzebnych do wykończenia oraz wykończenia nowego lokalu mieszkalnego przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Natomiast wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na powyższe cele w okresie dwóch lat od dnia dokonania sprzedaży będzie korzystało ze zwolnienia z podatku dochodowego na mocy art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) w/w ustawy.

W przypadku dokonania zakupu lokalu mieszkalnego od dewelopera potwierdzeniem własności tego lokalu jest umowa sporządzona w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży. Pięcioletni okres wymieniony w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie liczony w opisanej przez Państwo sytuacji od końca 2004 roku tzn. tego roku, w którym podpisali Państwo akt notarialny zakupu mieszkania od dewelopera.

W związku z powyższym Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Targówek postanowił jak w sentencji.

Powyższa interpretacja, w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.

Interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej – do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na niniejsze postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego Warszawa Targówek, w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia.