Na podstawie art. 14a § 1 i § 4, art. 14b §1 i §2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym do 30.06.2007r. w związku z art. 4 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy Ordynacja podatkowa oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r. Nr 217, poz. 1590) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Bełchatowie stwierdza, że stanowisko SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ przedstawione we wniosku z dnia 27.06.2006r. znak: L. Dz. 294/2007r. (data wpływu do Urzędu 28.06.2007r.) uzupełnione pismem z dnia 20.08.2007r. znak: L. Dz. 422/2007r. oraz pismem z dnia 10.09.2007r. znak: L. Dz. 462/2007r., o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowegow indywidualnej sprawie dotyczącej zakwalifikowania kosztów i przychodów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi:

• zapytanie Nr 1 w sprawie zwolnienia z opodatkowania dochodów uzyskanych z tytułu wynajmu jest nieprawidłowe,
• zapytanie Nr 2 w sprawie zwolnienia z opodatkowania dochodów uzyskanych z tytułu odsetek za zwłokę w płatnościach opłat czynszowych jest prawidłowe,
• zapytanie Nr 3 w sprawie ustalania przychodu i zwolnienia z opodatkowania zaległych opłat czynszowych od lokatorów jest nieprawidłowe,
• zapytanie Nr 4 w sprawie sposobu wyliczenia „kosztów wspólnych” – innych, niż koszty bezpośrednio związane z przychodami jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.
W myśl art.14a §4 cytowanej ustawy, udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w §1, następuje w drodze postanowienia,na które przysługuje zażalenie.
W dniu 28.06.2007r. do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Bełchatowie wpłynął wniosek Spółdzielni Mieszkaniowej, uzupełniony pismem z dnia 20.08.2007r oraz pismemz dnia 10.09.2007r., o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w części dotyczącej zakwalifikowania kosztów i przychodów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi występujących w Spółdzielni.
Podatnik w złożonym wniosku przedstawił cztery zagadnienia (zapytania), co do których nie ma pewności czy prawidłowo stosuje przepisy prawa podatkowego:

1. Spółdzielnia posiada w budynku mieszkalnym lokale użytkowe niesfinansowane wkładem i nie ustanowiono praw lokatorskich i własnościowych do tych lokali, które wynajmuje na podstawie umów najmu na działalność gospodarczą. Podobnie wynajmuje lokatorom część wspólną np. powierzchnię pod schodami, pomieszczenia po suszarni itp. na komórki. Przychód z tych tytułów Spółdzielnia zalicza do przychodu związanego z gospodarką zasobami mieszkaniowymi z uwagi, iż pomieszczenia te są usytuowane w budynku mieszkalnym oraz w dalszej konsekwencji dochód zalicza na podstawie art. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jako zwolniony od podatku.
2. Lokatorzy zalegający w opłatach czynszowych płacą do Spółdzielni odsetki ustawowe za zwłokę. Przychód z tego tytułu jest zaliczony do przychodów finansowych, ale z uwagina fakt, iż przyczyną tego przychodu jest terminowość w uiszczaniu opłat związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi dochód zakwalifikowany został jako dochód zwolniony od podatku.
3. Spółdzielnia utworzyła w poprzednim roku podatkowym odpis aktualizujący należności czynszowe w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych, które zaliczyła do kosztu uzyskania przychodu. Uzyskany dochód Spółdzielni przeznaczony został na utrzymanie zasobów mieszkaniowych i był do końca 2006r. zwolniony z opodatkowania. W bieżącym roku podatkowym nastąpiła wpłata należności czynszowych, rozwiązanie odpisu aktualizującegoi zarachowanie wpłaty w pozostałe przychody operacyjne. Z uwagi na fakt, iż przychód z tego tytułu jest związany z gospodarką mieszkaniową, dochód zakwalifikowany został jako dochód zwolniony od podatku.
   W uzupełnieniu z dnia 10.09.2007r. w odniesieniu do ww. problemu Spółdzielnia poinformowała, iż odpisy aktualizujące, o których mowa w zapytaniu, dotyczą należności czynszowych od lokatorów zalegających z opłatami za mieszkanie. Należności objęte odpisem były uprzednio zaliczone do przychodów podlegających opodatkowaniu. Z pisma strony wynika, iż odpisu aktualizującego dokonano w oparciu o przesłanki wynikające z ustawyo rachunkowości, a nieściągalność należności została uznana za uprawdopodobnioną zgodnie z art. 16 ust. 2a pkt 1. W związku z czym Spółdzielnia zaliczyła odpis do kosztów uzyskania przychodów. Po otrzymaniu wpłaty odpis został rozwiązany, a równowartość została zaliczona do przychodu zgodnie z art.12 ust.1 pkt 4e.
   
4. Spółdzielnia prowadzi różnorodne działalności między innymi:
   a)gospodarka własnymi zasobami mieszkaniowymi,
   b) administracja zlecona
   c) dzierżawa komunalnych lokali mieszkalnych i użytkowych,
   d) usługi remontowe na rzecz mieszkańców i innych podmiotów gospodarczych.
   Dochód uzyskany z gospodarki własnymi zasobami mieszkaniowymi jest zwolniony z opodatkowania, z pozostałych działalności podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Spółdzielnia ponosi koszty wspólne (np. wynagrodzenia, obsługa programów informatycznych), które w momencie poniesienia nie ma możliwości zakwalifikowania do konkretnego rodzaju działalności. Koszty te na koniec miesiąca rozlicza przyjętym kluczem podziału, którym jest powierzchnia – m2. I tak kieruje koszty wspólne zgodnie z powierzchnią własnych zasobów na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi z której dochód jest zwolniony z opodatkowania oraz zgodnie z powierzchnią administrowanych wspólnot mieszkaniowych, z której to działalności dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Przyjęty klucz podziału podatnik uważa za zasadny z uwagi, iż pożytki uzyskane z tych działalności są uzależnione od administrowanej powierzchni.
   

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny sprawy, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Bełchatowie, na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) wyjaśnia:

Od 1.01.2007r. art. 1 pkt 18 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2006r. Nr 1217, poz. 1589) wprowadzono nowy art. 17 ust. 1 pkt 44, zgodnie z którym wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Oznacza to, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na inne cele niż utrzymanie tych zasobów.
Gospodarka zasobami mieszkaniowymi nie została jednoznacznie zdefiniowana. Jednakże stanowi ona zespół czynności mających na celu spełnienie oczekiwań mieszkańców i to zarówno ekonomicznych jak i społecznych. Uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.
Wnioskodawca jest podmiotem działającym w oparciu o przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116ze zm.). Zgodnie z art. 1 ww. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych celem spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków spółdzielni i ich rodzin, poprzez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.
Jak wynika z art.4 powołanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni i inne osoby wymienione w tym przepisie, obowiązani są uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. W związku z tym, że wszelkie opłaty (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji), należy więc stwierdzić, że na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, prowadzoną przez podatników, o których mowa w art.17 ust.1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, składają się wpływy z opłat (czynszów) pobieranychod lokatorów oraz pokrywane z nich koszty.

Ad. 1
W świetle powyższego w ocenie tutejszego organu podatkowego dochody osiągnięte z:

• tytułu wynajmu lokatorom, na cele bytowe (np.: na komórki), dodatkowych pomieszczeń wydzielonych z części wspólnych jak np. powierzchnie pod schodami, pomieszczenia po suszarni,

będą korzystały ze zwolnienia z podatku zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) jeżeli przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.
Natomiast lokale użytkowe nie należą ani do lokali mieszkalnych, ani do takich pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystaniaz mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. W związku z powyższym dochody uzyskiwane z wynajmu pomieszczeń użytkowych na działalność gospodarczą, należy zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.
W związku z powyższym stanowisko Spółdzielni przedstawione w punkcie 1 zapytania jest nieprawidłowe.

Ad. 2
W świetle wyżej przedstawionych wyjaśnień oraz w oparciu o obowiązujące przepisy prawne w ocenie organu podatkowego dochody osiągnięte z:

• tytułu odsetek za zwłokę w płatnościach zobowiązań związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi – opłat czynszowych,

będą korzystały ze zwolnienia z podatku zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) jeżeli przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych – w związkuz czym w tym zakresie stanowisko Spółdzielni przedstawione w zapytaniu jest prawidłowe.

Ad. 3
Dokonywane przez lokatorów opłaty (czynsze) związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, stanowią przychody podatkowe w dacie ich otrzymania.
W powyższym przypadku zastosowanie będzie miał art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z którym przychodami z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.
Przychodu Spółdzielni nie stanowią należne, a nie zapłacone opłaty czynszowe. Wobec powyższego nie mają zastosowania przepisy art. 16 ust. 1 pkt 26a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – stanowisko Spółdzielni w tym zakresie jest nieprawidłowe.
Dokonane wpłaty zaległych należności czynszowych od lokatorów stanowią przychódw dacie otrzymania i dochód z tego tytułu będzie korzystał ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jeżeli przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych – w tym zakresie stanowisko Spółdzielnie jest prawidłowe pod warunkiem, że dochód ten zostanie przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Ad. 4
Zgodnie z art. 9 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podatnicy są zobowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawę opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy. Skoro zatem część dochodów Spółdzielni korzysta ze zwolnienia w podatku dochodowym, a część podlega opodatkowaniu, koniecznym i niezbędnym jest takie wyodrębnienie prowadzonej ewidencji rachunkowej by możliwym było ustalenie podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku.
Dla właściwego obliczenia „kosztów wspólnych” zastosowanie będzie miał art. 15 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z którym:
art. 15 ust. 2 jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodu ze źródeł z których dochód podlega opodatkowaniu oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów,
art. 15 ust. 2a zasadę, o której mowa w ust. 2, stosuje się również przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania; w takim przypadku przepis art. 7 ust. 3 pkt 3 stosuje się odpowiednio.
Mając na względzie powyższe do wyliczenia „kosztów wspólnych” – innych, niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, należy ustalić stosunek w jakim pozostają przychody ze źródeł opodatkowanych i zwolnionych w ogólnej kwocie przychodów – w związku z czym w tym zakresie stanowisko Spółdzielni przedstawione w zapytaniu jest nieprawidłowe.

Odpowiedzi udzielono w oparciu o stan faktyczny przedstawiony w zapytaniu, zgodnie ze stanem prawnym obowiązującym w dniu jej sporządzenia.

Powyższa interpretacja traci swoja moc z chwilą zmiany przepisów jej dotyczących.
Zgodnie z art. 14b § 1 i § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia.