P O S T A N O W I E N I E

Na podstawie art. 14a § 4 i art. 216 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. Nr 8 z 2005 r. poz. 60 z późn. zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa – Mokotów postanawia Pana stanowisko, w sprawie zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnej sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości i udziałów w prawie własności budynku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. d) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.), zawarte we wniosku z dnia 25.01.2007 r., który wpłynął do tutejszego Urzędu dnia 26.01.2007 r., a następnie został uzupełniony pismem z dnia 16.02.2007 r., uznać za prawidłowe w kwestii określenia wysokości zobowiązania podatkowego pod warunkiem spełnienia określonych warunków do zwolnienia podatkowego.

U z a s a d n i e n i e

Stan faktyczny podany we wniosku jest następujący:

W marcu 2006 roku nabył Pan mieszkanie na drodze umowy sprzedaży. Mieszkanie to ma Pan zamiar sprzedać przed upływem pięciu lat. Cenę sprzedaży szacuje Pan na 400 000 zł. W chwili sprzedaży mieszkania będzie ono obciążone kredytem bankowym w wysokości 290 000 zł.

W związku z tym część przychodu uzyskanego ze sprzedaży tego mieszkania zostanie przeznaczona na spłatę tego kredytu. Kwota, jaką będzie Pan dysponował po spłaceniu tego kredytu, wyniesie 110 000 zł.

Stanowisko wnioskodawcy

Wg mnie podstawą opodatkowania powinna być kwota stanowiąca różnicę pomiędzy wartością sprzedaży (w opisanej wyżej sytuacji 400 000 zł), a kwotą należną dla banku z tytułu aktualnego zadłużenia w związku z zaciągniętym kredytem mieszkaniowym (290 000 zł). Zatem, przy w/w założeniach, kwota, którą faktycznie będę dysponował, to suma 110 000 zł, która powinna być podstawą opodatkowania.

Ocena prawna stanowiska wnioskodawcy w przedstawionym stanie faktycznym i prawnym

Na mocy art. 10 ust. 1 pkt. 8) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest m. in. odpłatne zbycie: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wg okoliczności faktycznych, przedstawionych przez Pana, sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycia. Spełniony więc zostanie warunek art. 10 cytowanej wyżej ustawy, jako źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Z dniem 1 stycznia 2007 r. weszła w życie ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588). Ustawa ta w dość istotny sposób zmienia sposób ustalania podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym z tytułu odpłatnej sprzedaży nieruchomości, jak i samą stawkę podatku.

Przepisy art. 7 tej ustawy regulują kwestie zastosowania odpowiednich przepisów dotyczących konstrukcji tego podatku w przypadku nieruchomości nabytych przed dniem 1 stycznia 2007 r., a zbytych już w czasie obowiązywania nowych regulacji.

Przepis ust. 1 tego artykułu stanowi: „Do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy wymienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.” Przywołana w tym przepisie ustawa z art. 1 to ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc regulacja ta odnosi się n. in. do przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania.

W związku z przepisami przejściowymi podatek ten będzie naliczany wg zasad obowiązujących przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. przewiduje następującą konstrukcję podatku dochodowego z tytułu odpłatnej sprzedaży nieruchomości i niektórych praw majątkowych:

przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł (ust. 1),

podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu (ust. 2).

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma jednak zastosowania do podatników, którzy w tym samym 14-dniowym terminie złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkują nie później niż w okresie

dwóch lat od dnia sprzedaży na następujące cele, wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e):

na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Pospolitej,

na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na powyższe cele, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Odnosząc to do przedstawionego przez Pana stanu faktycznego, przychodem z odpłatnej sprzedaży przez Pana będzie cena sprzedaży, czyli 400 000 zł. Jest to jednocześnie podstawa do opodatkowania 10-procentowym podatkiem zryczałtowanym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i niektórych praw majątkowych. Podatek ten, wynoszący 40 000 zł, powinien Pan zapłacić bez wezwania w terminie 14 dni od dnia odpłatnego zbycia. majątkowych. Podatek ten, wynoszący 40 000 zł, powinien Pan zapłacić bez wezwania w terminie 14 dni od dnia odpłatnego zbycia.

Ustawa umożliwia również Panu złożenie w tym samym terminie oświadczenia, że przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania przeznaczy Pan, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na cel wskazany w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) i e). Wówczas na ten okres dwóch lat pobór podatku zostanie zawieszony. W tym czasie powinien Pan wydatkować zadeklarowaną część przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania na jeden lub kilka ze wskazanych wyżej celów.

Jeżeli wysokość przychodu ze sprzedaży mieszkania wyniesie 400 000 zł, zaś z tego 290 000 zł zostanie przeznaczona na spłatę kredytu mieszkaniowego, podstawa opodatkowania wyniesie 110 000 zł, zaś podatek należny 11 000 zł. Jeżeli w okresie dwóch lat po odpłatnym zbyciu nieruchomości dokona Pan dalszych wydatków związanych z własnymi celami mieszkaniowymi wskazanymi w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatki takie również wpłyną na wysokość podstawy opodatkowania, a tym samym na wysokość podatku.

Interpretacja udzielona została na podstawie stanu prawnego obowiązującego w dniu postanowienia. Zgodnie z art.14 b § 1, 2 i 5 ustawy – Ordynacja podatkowa w związku z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy – Ordynacja podatkowa oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217 poz. 1590) interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, natomiast obowiązuje organ podatkowy i kontroli skarbowej do czasu zmiany lub uchylenia postanowienia na podstawie decyzji w trybie określonym w art. 14 b § 5 ustawy – Ordynacja podatkowa.

Zgodnie z art. 236 § 1 i 2 pkt. 1 ustawy – Ordynacja podatkowa na postanowienie niniejsze przysługuje prawo do złożenia zażalenia do Dyrektora Izb