Decyzja

Na podstawie art.14b § 5 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r.– Ordynacja podatkowa ( Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm. ), po rozpatrzeniu zażalenia Wspólnoty Mieszkaniowej na postanowienie Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Gdyni z dnia 16 marca 2007r. nr BP/423-0004/07 w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego

-uznając, że zażalenie zasługuje na uwzględnienie zmienia się postanowienie organu pierwszej instancji.

Uzasadnienie

Pismem z dnia 11 grudnia 2006r. (data wpływu do organu: 09.01.2007r.) Podatnik zwrócił się do Naczelnika Urzędu Skarbowego o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Podatnik będący wspólnotą mieszkaniową otrzymuje zaliczki od swoich członków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i świadczeń oraz wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy. Poza tymi wpływami czerpie pożytki z wynajmu powierzchni wspólnych pod reklamę, z udostępniania miejsc pod anteny telewizyjne i telefonii komórkowej, z najmu gruntów, pomieszczeń wspólnych oraz z odsetek bankowych.

W związku z powyższym powstała wątpliwość, jaka jest definicja przychodu we wspólnocie mieszkaniowej oraz jakie dochody wspólnoty od 01.01.2007r. są objęte podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Zdaniem Podatnika wszystkie zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i świadczeń oraz wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy nie są przychodem z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przychodem są natomiast pożytki z wynajmu powierzchni wspólnych pod reklamę, z udostępniania miejsc pod anteny telewizyjne i telefonii komórkowej, z najmu gruntów, pomieszczeń wspólnych oraz z odsetek bankowych. Przychody te uzyskiwane są z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a dochód z tego tytułu przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. W związku z tym dochody te nie są opodatkowane podatkiem dochodowym od osób prawnych w myśl przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy.

Postanowieniem z dnia 16 marca 2007r. nr BP/423-0004/07 Naczelnik Urzędu Skarbowego stwierdził, że stanowisko przedstawione we wniosku nie jest prawidłowe. W uzasadnieniu przedmiotowego postanowienia wskazał, że w piśmie z dnia 22.12.2006r. nr DD6-8213-438/WK/06/339/391 Ministerstwo Finansów stwierdziło, iż uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” użytego w art.17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. W ocenie organu podatkowego dochody z pożytków z wynajmu powierzchni wspólnych pod reklamę, z udostępniania miejsc pod anteny telewizyjne i telefonii komórkowej, z najmu gruntów, pomieszczeń wspólnych, wpłat na fundusz remontowy oraz z odsetek bankowych powinny zostać uznane za dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, o której mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Odnośnie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i świadczeń oraz wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy stwierdził, że są one przychodem z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż wszystkie środki, które wpływają na rachunek bankowy wspólnoty stanowią przychód w rozumieniu tej ustawy.

Podatnik korzystając z przysługującego prawa wniósł zażalenie, w którym stwierdził, że ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie jest spójna z ustawą o własności lokali, więc zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i świadczeń oraz wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy nie są przychodem z punktu widzenia tej ustawy. Jeżeli przyjąć, że przepisy te mają zastosowanie – to należałoby określić moment powstania przychodu i kosztu we wspólnocie, albo przyjąć, że moment powstania przychodu jest w tym miesiącu, w którym dokonano przypisu zaliczek na opłaty.

Podatnik podzielił stanowisko Naczelnika Urzędu Skarbowego odnośnie pożytków z wynajmu powierzchni wspólnych pod reklamę, z udostępniania miejsc pod anteny telewizyjne i telefonii komórkowej, z najmu gruntów, pomieszczeń wspólnych oraz z odsetek bankowych.

Nie zgadza się natomiast ze stwierdzeniem, że wpłat na fundusz remontowy nie można również zaliczyć do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Dyrektor Izby Skarbowej w Gdańsku po rozpatrzeniu zażalenia stwierdza,

co następuje:

Ustawą z dnia 12 listopada 2003r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 202, poz. 1975) uchylono mający zastosowanie do dochodów spółdzielni mieszkaniowych art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy z dnia 15.02.1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Przy czym na podstawie art. 5 tej ustawy, zwolnienie to miało obowiązywać do końca 2004r. Następnie art. 2 ustawy z dnia 18 listopada 2004r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 254, poz. 2533) dokonano zmiany art. 5 ww. ustawy z dnia 12.11.2003r. W wyniku tej zmiany przedłużono do 31.12.2006r. obowiązywanie zwolnienia wymienionego w art. 17 ust. 1 pkt 4m w brzmieniu obowiązującym do końca 2003r.

Na tej podstawie do 31 grudnia 2006r. ze zwolnienia od podatku dochodowego korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych utworzonych zgodnie z odrębnymi przepisami – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty.

Od dnia 1 stycznia 2007r. w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Z powołanego przepisu wynika, że od dnia 01.01.2007r. istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Dochody zwolnione z podatku dochodowego mogą pochodzić wyłącznie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, prowadzoną przez podatników, o których mowa w art.17 ust.1 pkt 44 cytowanej ustawy podatkowej (jak wskazano w piśmie Ministra Finansów z dnia 22.12.2006 r. znak: DD6-8213-438/WK/06/339/391), składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

• budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,

• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak: zbiorniki-doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) pobierane od lokatorów ( właścicieli lokali) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Uzyskany z tego tytułu dochód, zgodnie z cytowanym wcześniej art.17 ust.1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, będzie wolny od podatku, jeśli zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Od dnia 01.01.2007r. dochód osiągnięty przez Podatnika z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, np. z wynajmu powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz telefonii komórkowej, z odsetek czy też odszkodowań podlegać będzie opodatkowaniu i to bez względu na cel, na jaki zostanie przeznaczony.

Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną, w myśl art. 14 ustawy, składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba ze są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

W myśl przepisów art. 12 ust. 2 oraz 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, do przychodów wspólnoty mieszkaniowej zalicza się pożytki i wszelkie inne przychody uzyskane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, a także opłaty wnoszone przez właścicieli lokali, w formie zaliczek, na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Podmioty te z założenia nie zajmują się świadczeniem usług na rzecz swoich członków. Podstawę ich działań stanowi jedynie gromadzenie środków i odpowiednie dysponowanie nimi, tj. dokonywanie stosownych opłat, niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie.

Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, podlegają przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.).

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Zatem, wpłaty dokonywane przez właścicieli tytułem zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i świadczeń oraz wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy Podatnika stanowią przychody podatkowe w momencie otrzymania. W tym zakresie stanowisko Naczelnika Urzędu Skarbowego wyrażone w postanowieniu z dnia 16.03.2007r. jest prawidłowe.

Odnosząc się do kwestii dokonywanych wpłat na fundusz remontowy Dyrektor Izby Skarbowej stwierdza, co następuje:

Wspólnoty nie mają ustawowego obowiązku tworzenia i dokonywania wpłat na fundusz remontowy. Właściciele mogą podjąć uchwałę o jego utworzeniu w celu gromadzenia środków finansowych na przyszłe remonty.

W sytuacji, gdy wnoszona opłata na fundusz remontowy dotyczy obiektów zaliczanych do zasobów mieszkaniowych to opłata ta stanowi przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Końcowo Dyrektor Izby Skarbowej informuje, że przedstawione w zażaleniu wątpliwości Podatnika dotyczące określenia momentu powstania przychodu i kosztu we wspólnocie nie mogą być przedmiotem analizy w niniejszym postępowaniu zażaleniowym. Zgodnie z art. 14b § 5 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. – Ordynacja podatkowa ( Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) organ odwoławczy w drodze decyzji zmienia albo uchyla postanowienie, o którym mowa w art. 14a § 4 jeżeli uzna, że zażalenie wniesione przez podatnika zasługuje na uwzględnienie. Rolą organu odwoławczego jest więc, ocena zgodności z przepisami prawa podatkowego postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego wydanego podatnikowi w jego indywidualnej sprawie, przy czym zakres tej oceny ograniczony jest do stanu faktycznego przedstawionego w złożonym przez podatnika wniosku. Powyższa kwestia nie była przedmiotem złożonego wniosku.

W tym stanie faktycznym i prawnym zawarte w zażaleniu stanowisko Podatnika w zakresie wpłat na fundusz remontowy jest prawidłowe. Stąd– zgodnie z art. 14b § 5 pkt 1 Ordynacji podatkowej organ odwoławczy uznając, iż zażalenie Podatnika zasługuje na uwzględnienie, postanowił jak w sentencji.

Decyzja niniejsza jest ostateczna.