Podatnik sprzedał mieszkanie spółdzielcze własnościowe za kwotę 178.000 zł. Warunkiem sprzedaży mieszkania, jak podaje podatnik, była spłata kredytu lokatorskiego w Banku PKO BP S.A. zgodnie z ustawą z dnia 30.11.1995r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłacanych premii gwarancyjnych oraz o zmianie niektórych ustaw. W rozumieniu art. 2 pkt 4 tej ustawy podatnik jest kredytobiorcą – jako członek spółdzielni zajmujący lokal obciążony kredytem. Wysokość kredytu lokatorskiego wraz z 30% odsetek przejściowo wykupionych przez budżet państwa oraz 30% odsetek skapitalizowanych oraz kwota umorzenia kredytu udzielonego przez bank zgodnie z ostatecznym rozliczeniem kosztów budowy mieszkania wynosi łącznie 42.318 zł. Dnia 23 lutego 2006r. podatnik podpisał z kupującym umowę przedwstępną i otrzymał od niego zaliczkę w wysokości 50.000zł , z której kwotę 42.318 zł przeznaczył na spłatę w/w kredytu lokatorskiego. Umowa sprzedaży została zawarta w dniu 12 kwietnia 2006r. Pozostałą kwotę przychodu ze sprzedaży nieruchomości w wysokości 135.682 zł podatnik przeznaczył na zakup nowego mieszkania, na które wydatkował kwotę 140.000 zł, zgodnie z art.21 ust.1 pkt 32 lit.a

W związku z powyższym podatnik zwrócił się z pytaniem, czy w powyższej sytuacji przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania podlega opodatkowaniu?

Zdaniem podatnika przychód ze sprzedaży mieszkania jest zwolniony z opodatkowania, gdyż kwota została wydatkowana zgodnie z art.21 ust.1 pkt 32 lit. a i e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych .

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu informuje, że nie zgadza się ze stanowiskiem podatnika o ile stan faktyczny opisany we wniosku zgodny jest ze stanem rzeczywistym.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w 2005r. (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 176 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 w/w ustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., w związku z art. 7 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 217 poz. 1588) podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.
Zgodnie z ust. 2a tego artykułu zasada, o której mowa w ust. 2 nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit a, b, c, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a), e) tj.
a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,– na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej: spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
– na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej: gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
– na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
– na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
e) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W związku z tym zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit e) w/w ustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., przychód ze zbycia nieruchomości, przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej zbycie, wydatkowany w całości na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży będzie zwolniony od zryczałtowanego 10% podatku dochodowego, pod warunkiem, że nie zachodzą przesłanki wymienione w art. 21 ust. 2a ustawy, który stanowi ”przepis ust. 1 pkt. 32 lit e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b”.

Powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę na terytorium RP, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W przedstawionym stanie faktycznym środki ze zbycia nieruchomości, zostały wydatkowane na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania lokatorskiego, a nie zgodnie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na kredyt na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Dopiero w wyniku spłaty kredytu lokatorskiego wraz z odsetkami nastąpiło przekształcenie posiadanego przez podatnika lokatorskiego prawa do lokalu na własnościowe objętego ustawą z dnia 30.11.1995r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych. Analizując powyższe wskazać należy, iż przychody uzyskane w wyniku zbycia nieruchomości korzystać będą ze zwolnienia, o którym mowa we wskazanym przepisie art. 21 ust 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na nabycie własnościowego prawa do lokalu , natomiast nie będą korzystać ze zwolnienia w trybie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) w/w ustawy, w kwocie przeznaczonej na spłatę kredytu lokatorskiego i skapitalizowanych odsetek .

Niniejsza interpretacja jest aktualna według stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia i do czasu zmiany stanu prawnego lub stanu faktycznego przedstawionego przez pytającego.