P O S T A N O W I E N I E

Na podstawie art. 14a § 4 w związku z § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku Strony, z dnia 24.05.2007r. (wpływ do tut. Urzędu 24.05.2007r.) o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, tj. czy w przypadku transakcji zamiany nieruchomości z dopłatą przychodem z tytułu zbycia nieruchomości będzie jej wartość określona w umowie, Naczelnik Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie - biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz stan prawny

p o s t a n a w i a

uznać stanowisko Strony za prawidłowe.

U z a s a d n i e n i e

Z przedstawionego przez Stronę we wniosku stanu faktycznego wynika, że Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budowy i sprzedaży mieszkań i w tym celu nabywa grunty. Strona zamierza uzyskać grunt poprzez umowę zamiany z innym podmiotem. Grunt, którego właścicielem jest kontrahent Spółki jest wart znacznie więcej niż grunt, który Spółka przeznaczyła do zamiany. Z tego powodu strony umowy postanowiły, iż Spółka najpierw wybuduje na swoim gruncie mieszkania, a następnie uzyska interesujący ją grunt w zamian za zabudowaną uprzednio działkę. Ponieważ w dalszym ciągu wartość zabudowanego gruntu będzie znacznie niższa, Strona dopłaci kontrahentowi określoną w umowie sumę pieniędzy.W związku z powyższym Strona wnosi o odpowiedź na pytanie, czy w przypadku transakcji zamiany nieruchomości z dopłatą, przychodem Spółki z tytułu zbycia nieruchomości będzie wartość tej nieruchomości określona w umowie.Spółka stoi na stanowisku, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie w przedmiotowej sprawie wartość zabudowanego gruntu. W ocenie Strony, taki sposób postępowania uzasadnia brzmienie art. 14 ust. 1, 2 i 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zdaniem Spółki wartością zbywanej rzeczy winna być jej wartość wyrażona w umowie nie odbiegająca od wartości rynkowej. Dlatego też za przychód podatkowy nie powinna zostać uznana wartość działki, którą Strona nabyła, a jak wspomniano wyżej wartość zbywanej przez nią nieruchomości. Na taką interpretację przepisów wskazywać ma również treść art. 14 ust. 3 ustawy o pdop, stosownie do którego jeżeli wartość rynkowa rzeczy znacznie odbiega od ceny rynkowej organ podatkowy jest uprawniony do wezwania podatnika do zmiany jej wartości bądź wskazania przyczyn ustalenia takiej ceny, a w przypadku nie udzielenia przez podatnika odpowiedzi na wezwanie, uprawniony jest do określenia wartości przedmiotu przy uwzględnieniu opinii biegłego. Spółka powołuje się ponadto na przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 19 ust. 2 tejże ustawy przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości bądź praw majątkowych u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości lub prawa zbywanego w drodze zamiany. W ocenie Strony, mimo że ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera tego typu zapisów, podatnicy podlegający tejże ustawie powinni postępować w taki właśnie sposób. W innym wypadku bowiem doszłoby do sytuacji, w której podatnicy podlegający tym dwóm ustawom przy dokonywaniu tej samej transakcji ustalaliby przychód w odmienny sposób. Ponadto zdaniem Spółki, w przedmiotowej sprawie występuje sytuacja identyczna jak w przypadku sprzedaży z potrąceniem, tzn. dokonując zamiany nieruchomości strony umowy dokonują potrącenia do kwoty niższej, a pozostałą różnicę Spółka zobowiązana jest dopłacić w pieniądzu.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz stanowisko Strony, Naczelnik tutejszego Urzędu stwierdza, co następuje:

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji zamiany, dlatego też należy kierować się w tym względzie przepisami Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. W myśl zaś art. 604 tejże ustawy do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Uwzględniając powyższe, rozliczenie skutków operacji zamiany winno odbyć się na takich samych zasadach, jakie obowiązują wobec transakcji odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Sposób ustalania wartości rynkowej określony został natomiast w art. 14 ust. 2 cytowanej ustawy, zgodnie z którym wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, iż określona w umowie cena sprzedaży musi odpowiadać rzeczywistej wartości rynkowej zbywanej rzeczy. W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z umową zamiany. Konstrukcja tej umowy jest w gruncie rzeczy niezwykle podobna do umowy kupna sprzedaży. Zasadniczą różnicą jest w tym przypadku forma zapłaty. O ile, w przypadku umowy sprzedaży kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedającemu określoną cenę w zamian za nabywany towar, o tyle w przypadku zamiany, formą zapłaty jest uzyskanie innej rzeczy w zamian za wydaną. Dlatego też w tej sytuacji uznać należy, iż wydaną nieruchomość należy uznać za sprzedawaną, natomiast uzyskaną w zamian za zakupioną. Z cytowanych wyżej przepisów wynika jasno, iż przychodem w przypadku odpłatnego zbycia będzie określona w umowie wartość, jednakże musi ona odpowiadać wartości rynkowej. Dlatego też de facto, przychodem ze zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie jej wartość rynkowa określona w umowie zamiany, czyli różnica pomiędzy wartością nieruchomości nabywanej a kwotą, jaką Strona ma dopłacić zgodnie z obowiązującą umową.