Podatnik w dniu 04.01.2007 r. wystąpił do Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu z wnioskiem o interpretację przepisów podatkowych w indywidualnej sprawie. Z uwagi na fakt, iż w niniejszym piśmie Podatnik nie przedstawił w sposób wyczerpujący stanu faktycznego, własnego stanowiska w przedmiotowej sprawie oraz konkretnej treści zapytania, organ podatkowy pismem z dnia 15.01.2007 r. wezwał Podatnika do uzupełnienia tychże braków w terminie 7 dni od daty doręczenia tegoż pisma.

W odpowiedzi na powyższe wezwanie, Podatnik pismem z dnia 20.01.2007 r. (wpływ do urzędu w dniu 22.01.2007 r.) uzupełnił Swój wniosek z dnia 04.01.2007 r., tj. skonkretyzował treść zapytania, przedstawił stan faktyczny oraz własne stanowisko w przedmiotowej sprawie.

Z przedstawionego w w/w pismach stanu faktycznego wynika, iż Podatnik wraz z małżonką posiadał spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Na podstawie pisma ze Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 20.12.2004 r. dotyczącego spłaty kredytu mieszkaniowego, w dniu 21.12.2004 r. Podatnik wpłacił na konto Spółdzielni kwotę 51.445,84 zł tytułem spłaty kredytu, skapitalizowanych odsetek oraz przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W dniu 28.12.2004 r. zawarta została umowa o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W tym samym dniu Podatnik i Jego małżonka zawarli przedwstępną umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego za ustaloną cenę 167.000,00 zł. Kupujący w dniu 20.12.2004 r. przekazał Małżonkom zadatek wynikający z w/w przedwstępnej umowy sprzedaży w wysokości 102.000,00 zł, z którego Podatnik wpłacił na konto Spółdzielni Mieszkaniowej kwotę 51.445,84 zł. Umowa sprzedaży została zawarta w dniu 20.01.2005 r. w formie aktu notarialnego. Pozostałą kwotę w wysokości 115.554,16 zł Podatnik przeznaczył na budowę domu.

W związku z powyższym Podatnik w piśmie z dnia 20.01.2007 r. uzupełniającym wniosek z dnia 04.01.2007 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, zwrócił się z pytaniem, czy kwota wpłacona do Spółdzielni Mieszkaniowej w wysokości 51.445,84 zł powinna być „ujęta w kwocie sprzedaży, która wynosi 167.000,00 zł”.

Zdaniem Podatnika kwota w wysokości 51.445,84 zł, którą przekazał do Spółdzielni Mieszkaniowej nie powinna być brana pod uwagę do rozliczenia kwoty ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w wysokości 167.000,00 zł. Podatnik stwierdził bowiem, że sprzedaż lokalu mieszkalnego mogła nastąpić dopiero po przekształceniu spółdzielczego lokatorskiego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spłaceniu kredytu wraz z odsetkami. Z racji tego, że nie posiadał On pieniędzy na niniejsze przekształcenie i spłatę kredytu wraz z odsetkami, osoba, która kupiła lokal mieszkalny wpłaciła Podatnikom zadatek w wysokości 102.000,00 zł, z którego to właśnie Podatnik mógł dokonać wpłaty do Spółdzielni kwoty w wysokości 51.445,84 zł.

Organ podatkowy pierwszej instancji w postanowieniu z dnia 27.02.2007 r. uznał stanowisko Podatnika za nieprawidłowe. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu zauważył, iż zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Organ pierwszoinstancyjny stwierdził na podstawie powyższego przepisu, iż definicja przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, praw majątkowych i rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest odmienna od ogólnej definicji przychodów zawartej w art. 11 ust. 1 wskazanej powyżej ustawy podatkowej. Według Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych nie są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne, czy też wartość brutto otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, lecz wartość wyrażona w cenie określonej w umowie.

W ocenie organu podatkowego pierwszej instancji, przychodem ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest zatem cena wyrażona w umowie sprzedaży, tj. kwota 167.000,00 zł, pomniejszona jedynie o koszty odpłatnego zbycia. Oznacza to, że przychodu ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w kwocie 167.000,00 zł nie można pomniejszyć o kwotę w wysokości 51.445,84 zł poniesioną na nabycie lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem sprzedaży, a jedynie o koszty odpłatnego zbycia, tzn. o koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą lokalu mieszkalnego a nie jego nabyciem.

Podatnik pismem z dnia 09.03.2007 r. odwołał się od postanowienia Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu z dnia 27.02.2007 r., nie zgadzając sie tym samym z dokonaną przez organ podatkowy interpretacją przepisów prawa w indywidualnej sprawie. Podatnik nie wskazał jednakże żadnych zarzutów skierowanych pod adresem przedmiotowego postanowienia organu podatkowego pierwszej instancji, a jedynie przedstawił po raz kolejny stan faktyczny rozpatrywanej sprawy i ponownie zapytał, czy kwota wpłacona do Spółdzielni Mieszkaniowej powinna być ujęta w kwocie sprzedaży 167.000,00 zł do rozliczenia budowy domu.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu po rozpatrzeniu zażalenia stwierdza, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 19 ust. 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Mając na uwadze treść wskazanego powyżej art. 19 ust. 1, należy zauważyć, iż ogólna zasada przyjęta w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którą za przychody podlegające opodatkowaniu uważa się otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, nie ma zastosowania do przychodów, o których mowa w cyt. art. 19. Pojęcie przychodu ze zbycia rzeczy i praw majątkowych jest raczej zbliżone w swej konstrukcji prawnej do kategorii dochodu, gdyż wpływy brutto należy pomniejszyć o koszty sprzedaży. Przedmiotowy artykuł jest zatem przepisem specjalnym, który wyłącza ogólną definicję przychodu.

W niniejszej sprawie kwestią sporną jest wykładnia w/w przepisu art. 19 ust. 1 wskazanej ustawy podatkowej, dotycząca rozumienia pojęcia „koszty sprzedaży” zawartego w zdaniu pierwszym, których wartość decyduje o wielkości przychodu podlegającego opodatkowaniu. Ustawodawca nie definiuje bowiem pojęcia „koszty sprzedaży” rzeczy czy praw majątkowych. Przedmiotową definicję kosztów sprzedaży rzeczy lub praw majątkowych ustawodawca określił jedynie w przypadku sprzedaży dokonywanej w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Skoro zatem pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie podatkowej, to należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa sie wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy. O tym, co będzie stanowiło owe koszty sprzedaży organ podatkowy rozpatruje indywidualnie w każdej sprawie, ustalając, czy wskazane przez podatnika wydatki zostały poniesione i były konieczne dla skuteczności dokonanej czynności sprzedaży. Do takich właśnie kosztów można m.in. zaliczyć:
#61485; koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
#61485; prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
#61485; koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
#61485; wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
#61485; podatek od czynności cywilnoprawnych.
Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż przychodu ze sprzedaży nie można pomniejszyć o wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem sprzedaży, a jedynie o koszty odpłatnego zbycia, tj. o koszty bezpośrednio związane z jego sprzedażą.
W związku z tym, kwota 51.445,84 zł uiszczona przez Podatnika do Spółdzielni Mieszkaniowej nie może pomniejszać uzyskanego przez Niego przychodu ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Nie jest to bowiem kwota będąca kosztem odpłatnego zbycia własnościowego prawa do lokalu, lecz wydatkiem poniesionym w związku z nabyciem tego prawa.

Interpretacji udzielono w oparciu o stan faktyczny przedstawiony we wniosku oraz zgodnie ze stanem prawnym obowiązującym w dniu jej sporządzenia.