W dniu 12.09.2006 r. do Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Katowicach wpłynął wniosek o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.Jak stanowi art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. W myśl art. 14a § 4 cytowanej ustawy, udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w § 1, następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż w dniu 17.08.2006 r. zawarł Pan notarialnie umowę przedwstępną sprzedaży kamienicy czynszowej położonej w Częstochowie, której jest Pan właścicielem. Lokale mieszkalne i użytkowe znajdujące się w nieruchomości są wynajmowane. W umowie przedwstępnej sprzedaży ww. nieruchomości postanowiono, iż wydanie nieruchomości, zarządu i administracji nieruchomości, jak również niezbędnej dokumentacji w posiadanie nabywcy nastąpi w terminie do końca dnia 17.08.2006 r. Ponadto z dniem 01.09.2006 r. przejdą na nabywcę wszelkie korzyści oraz ciężary związane z rzeczą. Strony umowy zobowiązały się również do zawarcia umowy sprzedaży do dnia 28.02.2007 r.

Zdaniem Pana z dniem 01.09.2006 r. obowiązek dokonywania rozliczenia w podatku od towarów i usług z tytułu czynszów i administrowania przechodzi na nabywcę. Tym samym ostatnią deklaracją rozliczeniową VAT-7 dot. administrowania nieruchomością będzie wg Pana deklaracja za miesiąc sierpień 2006 r.

Stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. ( Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednakże zawarcie umowy przedwstępnej jest świadczeniem, które organizuje proces zawierania umowy i polega na złożeniu w przyszłości odpowiedniego oświadczenia woli oraz podjęciu innych czynności potrzebnych do zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.).

Umowa przedwstępna określając istotne warunki transakcji mającej nastąpić w przyszłości, pozostaje jedynie przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy kupna-sprzedaży na określonych z wyprzedzeniem warunkach. A zatem samo zawarcie umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości nie powoduje przeniesienia własności nieruchomości na kupującego a jedynie zobowiązanie do takiego przeniesienia w określonym terminie (tj. z chwilą zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości).

Zatem, ani umowa przedwstępna (także ta zawarta notarialnie), ani wpłata zadatku nie przenoszą prawa własności nieruchomości. Przy sprzedaży nieruchomości, transakcję tę uznaje się za dokonaną pod datą zawarcia umowy notarialnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia własności przedmiotu umowy. Moment przeniesienia własności nieruchomości został wyraźnie określony w przepisie art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.). Zgodnie z powołanym przepisem umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.Zawarcia umowy przedwstępnej nie można więc traktować jako sprzedaży z punktu widzenia sprzedającego i jednocześnie jako nabycia z punktu widzenia nabywcy, bowiem na podstawie takiej umowy żadna ze stron nie zobowiązuje się do przeniesienia własności rzeczy lecz do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej.

A zatem pomimo tego, że w umowie przedwstępnej sprzedaży zawartej w dniu 17.08.2006 r. postanowiono, iż:

• do końca dnia 17.08.2006 r. nastąpi wydanie nieruchomości, zarządu i administracji nieruchomości, jak również niezbędnej dokumentacji w posiadanie nabywcy,
• z dniem 01.09.2006 r. przejdą na nabywcę wszelkie korzyści oraz ciężary związane z rzeczą,
• do dnia 28.02.2007 r. nastąpi zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości położonej w Częstochowie przy Al. Wolności 48,

umowa ta nie jest umową przeniesienia własności nieruchomości.

Reasumując, w świetle powyższych uregulowań oraz zważywszy na fakt, iż w niniejszym przypadku nie nastąpiło faktyczne zbycie nieruchomości a jedynie zobowiązanie do przeniesienia jej własności w przyszłości (w dniu 28.02.2007 r.), na Panu ciąży obowiązek rozliczania podatku od towarów i usług z tytułu najmu według dotychczasowych zasad aż do dnia sprzedaży nieruchomości.