POSTANOWIENIE

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim, działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa (j.t. Dz.U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), po rozpatrzeniu wniosku złożonego w dniu 22.11.2006 roku, o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, w sprawie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości

stwierdza, iż

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest nieprawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

Uzasadnienie

Wnioskodawcy w lipcu 1998 roku dokonali zakupu nieruchomości gruntowej. W listopadzie 1998 roku uzyskali pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. W 2005 roku zamieszkali w nowo wybudowanym domu i dokonali zameldowania. Budynek nie został zgłoszony do użytkowania.

Państwo S. w rocznych zeznaniach podatkowych za lata 1998-2004 korzystali z odliczeń wydatków mieszkaniowych na zakup gruntu i budowę budynku mieszkalnego.

Wnioskodawcy zamierzają sprzedać nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym.

Państwo S. pytają, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (przed lub po uzyskaniu ostatecznego odbioru budynku mieszkalnego) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jaka będzie podstawa opodatkowania, jaka stawka podatku, kiedy powstanie obowiązek podatkowy i jakie dokumenty należy złożyć w urzędzie skarbowym oraz czy w związku ze sprzedażą nieruchomości wystąpi obowiązek zwrotu kwoty odliczeń wydatków na zakup gruntu i budowę budynku mieszkalnego?

Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż gruntu po upływie pięciu lat od dnia jego nabycia wraz z budynkiem nie zgłoszonym do użytkowania, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast w przypadku sprzedaży budynku mieszkalnego, co do którego przed zawarciem umowy sprzedaży dokonano ostatecznego odbioru, jak i w sytuacji, gdy odbioru nie dokonano, Państwo S. stoją na stanowisku, iż będą zobowiązani zwrócić do urzędu skarbowego kwotę odliczeń wykazanych w zeznaniach za lata 1998-2004.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim, po rozpatrzeniu wniosku z dnia 2211.2006 roku stwierdza, iż stanowisko Wnioskodawców w przedstawionym stanie faktycznym jest nieprawidłowe.

Stosownie do treści art 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...).

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 46 §1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntami związane lub części takich budynków, jeżeli ma mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale związane z gruntem są częścią składową nieruchomości. W związku z tym, budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, iż w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a) ustawy jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.

Należy zatem stwierdzić, że bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Przyjąć trzeba, że bieg tego terminu liczony jest od daty nabycia własności gruntu, zaś data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Podatnicy nabyli nieruchomość gruntową w 1998 roku, natomiast obecnie zamierzają sprzedać nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym po uzyskaniu ostatecznego odbioru budynku mieszkalnego lub przed jego uzyskaniem.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim wskazuje, iż zgodnie z przepisami art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 roku.

W związku z powyższym, sprzedaż w roku bieżącym nabytej w 1998 roku nieruchomości gruntowej wraz z wybudowanym budynkiem (do uznania budynku za wybudowany nie jest niezbędne spełnienie wymogów formalnych przewidzianych przez prawo budowlane, np. zgłoszenie do użytkowania, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie), nie rodzi skutków podatkowych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, a w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie.

W takim przypadku nie występuje, wynikający z art. 28 ust. 4 ustawy, obowiązek złożenia deklaracji o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, objętych zryczałtowanym podatkiem dochodowym (PIT-23).

Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż Podatnicy w latach 1998-2004 korzystali z odliczeń podatkowych z tytułu zakupu gruntu oraz budowy budynku mieszkalnego.

Zgodnie z treścią art. 27a ust. 13 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2002 roku, jeżeli podatnik skorzystał z odliczeń od dochodu (przychodu) lub podatku z tytułu wydatków poniesionych na cele określone w ust. 1 pkt 1 i 2, a następnie:

1. wycofał ze spółdzielni wniesiony wkład,
2. w całości zmienił przeznaczenie lokalu lub budynku mieszkalnego na użytkowy,
3. po roku, w którym dokonano odliczeń, otrzymał zwrot odliczonych wydatków, z wyjątkiem gdy zwrócone kwoty zostały zaliczone do przychodów podlegających opodatkowaniu,
4. wycofał oszczędności z kasy mieszkaniowej, z wyjątkiem gdy wycofana kwota po określonym w umowie o kredyt kontraktowy okresie systematycznego oszczędzania została wydatkowana zgodnie z celami systematycznego oszczędzania na rachunku prowadzonym przez tę kasę,
5. przeniósł uprawnienia do rachunku oszczędnościowo-kredytowego na rzecz osób trzecich, z wyjątkiem dzieci własnych lub przysposobionych

• do dochodu (przychodu) lub podatku należnego za rok, w którym zaistniały te okoliczności, dolicza się odpowiednio kwoty poprzednio odliczone z tych tytułów.

Na podstawie postanowień art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 listopada 2001 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2001 r. Nr 134, poz. 1509 z późn. zm.), rozciągnięto moc obowiązującą przepisu ar. 27a ust. 13 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku, w jego brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2002 roku również do wymienionych w nim zdarzeń powstałych po 1 stycznia 2002 roku.

Konstrukcja przepisu art. 27a ust. 13 wskazuje, iż przypadki w nim wymienione mają charakter katalogu zamkniętego, co oznacza, że wystąpienie innych okoliczności niż określone tym przepisem, nie może stanowić podstawy do żądania dokonania przez podatnika zwrotu ulg mieszkaniowych wykorzystanych w latach wcześniejszych.

Ponadto, zgodnie z treścią art. 45 ust. 3a ustawy, w brzmieniu obowiązującym do końca 2001 roku, w związku z art. 6 ust. 2 cytowanej ustawy z dnia 21 listopada 2001 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w przypadkach:

1. określonych w art. 27a ust. 13,
2. odliczenia od podatku wydatków poniesionych na zakup gruntu lub odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu, a następnie zbycia tego gruntu lub prawa

• podatnik jest obowiązany wykazać i doliczyć kwoty uprzednio odliczone do podatku należnego za rok podatkowy, w którym wystąpiły te okoliczności.

W przedstawionym stanie faktycznym Podatnicy nie zamierzają dokonać sprzedaży gruntu, z tytułu zakupu którego skorzystano w latach wcześniejszych z odliczeń od podatku lecz przedmiotem transakcji ma być grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym. Mając na uwadze powyższe regulacje prawne, sprzedaż nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem mieszkalnym (przed lub po uzyskaniu ostatecznego odbioru) nie skutkuje koniecznością doliczenia kwot uprzednio odliczonych.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny i prawny, stwierdzić należy, iż z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w 1998 roku nie wystąpi obowiązek podatkowy ani w zryczałtowanym podatku dochodowym z tytułu sprzedaży, ani też w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu zwrotu kwot uprzednio odliczonych od podatku.